Рынок недвижимости: что в Рыбинске происходит
Квартиры, вы сошли с ума?
Вчера двушки были по два миллиона, сегодня – по четыре и даже по восемь. Что происходит с рынком недвижимости в Рыбинске? Разбираемся с Анной Дюженко, основательницей и директором городского агентства недвижимости Все пройдет, а дом останется
В последние несколько лет в Рыбинске произошло столько перемен, сколько раньше хватило бы и на десятилетие. Источников изменений много – местных и общероссийских, объективных и субъективных. Начало СВО, полная загрузка рыбинской оборонки (в первую очередь – «ОДК-Сатурн») и рост зарплат в промышленности. Беспрецедентный всплеск интереса к городу со стороны туристов и включение Рыбинска в маршрут Золотого кольца России. Привлечение серьезных федеральных денег и реализация инфраструктурных проектов (преображение Бульварной улицы, ремонт Чкалова, впереди – создание ландшафтного парка на Стрелке за 107 млн рублей, ремонт теплосетей и котельных – на миллиард). Застраиваются жилыми многоэтажками спальные районы, расширяются производства. На все это самым чувствительным реагирует рынок недвижимости. И самая очевидная реакция – это скачок цен на квартиры.
Если лет пять назад двушку в центре Рыбинска можно было взять и за два миллиона, то сегодня аналогичные квартиры выставляют за 3,5 и 4 млн, а по старой цене получится отыскать квадратные метры разве что в отдаленных районах или пригороде.
— Рынок недвижимости очень подвижный. Условия игры постоянно меняются (законодательное поле, политическая и экономическая обстановка в стране). Но общая тенденция такова: за 25 лет недвижимость стабильно растет в цене, несмотря на периоды спада, — отмечает Анна Дюженко. Двадцать лет она руководит риэлторским агентством в Рыбинске. За это время рынок пережил не один кризис. И сейчас, когда люди могут только гадать, что будет завтра, недвижимость воспринимается как самая безопасная инвестиция: квартира или дом если и упадут в цене, но никогда не обесценятся до нуля.
Появились денежки
В последние годы цены на квартиры в Рыбинске выросли раза в полтора. Ценник сравнялся с ярославским, а где-то и превысил его. Виной тому и объективные, и субъективные факторы.
Начнем с объективных. У людей появились деньги, которые они хотят вложить в недвижимость: улучшить жилищные условия или инвестировать в арендный бизнес.
— В Рыбинске много оборонных предприятий. После начала СВО их сотрудники стали очень хорошо зарабатывать – и приобретать квартиры, — отмечает тенденцию Анна Дюженко. — Вторая группа активных покупателей – это участники СВО и члены их семей. Часто эта категория населения без собственной квартиры. И они закрывают свою потребность.
Спрос на жилье стимулируют ипотечные программы.
— Если раньше для семейной ипотеки нужно было иметь двух детей, то теперь достаточно одного в возрасте до шести лет, чтобы под шесть процентов купить квартиру в новостройке, — уточняет риэлтор.
И наконец, в Рыбинске много людей, которые работают на Москву, Петербург. А столицы – это синоним хороших денег. Почему бы не вложить их в недвижимость? Можно жить, а можно сдавать туристам и получать прибыль.
А дальше все по классике: вырос спрос – выросла цена предложения. Плюс цены на вторичную недвижимость подтянула первичка.
— На рынок вышли обладатели семейной ипотеки, льготники, в ответ застройщики стали повышать цены на новостройки. В свою очередь собственники квартир в старом фонде, которые хотят улучшить условия проживания, стремятся продать их подороже, чтобы поменьше взять ипотечный кредит на новое жилье, — поясняет Дюженко. Пузырь или реальность?
Рынок недвижимости в Рыбинске очень специфический, отмечают специалисты. Здесь нет сформированной цены квадратного метра. Изучая сайты объявлений, мы видим, что схожие квартиры (по метражу, району, состоянию) могут предлагаться с разницей в цене в миллионы рублей. Например, однокомнатные квартиры в хрущевках в Центре предлагают и за два млн рублей, и за три. Самая большая вилка – на вторичном рынке в свежих домах.
Почему такое происходит?
По мнению Анны Дюженко, это искусственно созданная ситуация, основанная на желании захватить рынок новыми игроками. В сферу риэлторских услуг приходят «зеленые» специалисты, которым надо привлечь потенциальных клиентов – лидов. Они играют на желании собственника выставить квартиру подороже и соглашаются продать ее за любую цену, пусть даже заоблачную. При этом «сажают» клиента на договор, сразу дают подписать акт выполненных работ. Гарантий, что недвижимость будет продана, нет, а при расторжении отношений клиент все равно заплатит за услугу. У таких риэлторов вообще нет цели продать – они получат деньги в любом случае.
— А дальше ситуация развивается по принципу снежного кома. Соседка, видя, что вы выставили двушку за 6 миллионов, рассуждает так: «А у меня-то еще и окна новые, и ремонт лучше – свою выставлю за 6,150 млн рублей». И так далее. За всем этим наблюдает новостройка: «А почему у меня-то тогда 7 млн рублей? Подниму цену до 8-ми».
По наблюдениям Дюженко, витринная цена, как правило, серьезно отличается от цены продажи. И чем выше первая, тем больше ее отрыв от реальности.
— Сторговать можно миллионы, — утверждает специалист.
Но в целом недвижимость в Рыбинске, по меркам региона, действительно дорогая.
— Недавно проводили сделку. Люди меняли квартиру в Рыбинске на аналогичную в ярославском Брагине – и в результате получили сдачу 200 тысяч рублей, — говорит риэлтор.
Еще несколько лет назад такое сложно было представить.
Комната с видом
Самый дорогой район в Рыбинске – это, безусловно, Центр. Особенно ценятся видовые квартиры с окнами на Волгу. Благоустройство набережной тоже влияет на ценник. Здесь красиво, комфортно гулять с детьми, заниматься на улице спортом.
— Жилой комплекс «Новая Волга» вообще бьет рекорды: 130-150 за кв. метр. Дороже, чем в новостройках в том же Брагине, — говорит специалист.
В последнее время Центральный район стал интересен не только с точки зрения жилья для жизни, но и с точки зрения инвестиций, когда в Рыбинске выстрелил туризм.
— Квартиры скупают москвичи, чтобы сдавать приезжим. Если в 2024 году на сайтах объявлений для посуточного найма предлагалось порядка 150 квартир, то в этом году – триста! Ценник выше, и все заняты, — констатирует Анна Дюженко.
Из спальных районов дорогим считается Бам, потому что в основном там застройка новой планировки, хорошая инфраструктура, а теперь еще и новый сквер, интересный для семей с детьми и тех, кто на спорте.
Высокие цены на новостройки в Прибрежном, Мариевке. В отдаленных от центра районах квартиры приобретают работники местных предприятий (Волжский, Слип), коренные жители, которые любят свой район и не хотят его менять, и те, кто не имеет возможности улучшить жилищные условия в «городе». Ждем новый виток цен?
В летние месяцы на рынке недвижимости – затишье. Рыбинцы не спешат скупать квадратные метры, заняв выжидательную позицию.
— Специфика Рыбинска в том, что люди здесь очень много денег держат на вкладах, — говорит Дюженко. — В июле Центробанк снизил ключевую ставку до 18 процентов, и ожидается, что в сентябре она вновь опустится – до 16%. Оставлять накопления в банках станет не интересно. Люди выйдут на рынок с деньгами в сентябре-октябре. И цены на жилье вновь пойдут вверх, — прогнозирует Анна Дюженко.
Так что если вы планируете покупать недвижимость, сейчас самое время, считают специалисты.
Стагнация наблюдается и в секторе загородной недвижимости. Со времен пандемии страсти по коттеджам в сельской глубинке улеглись (во многом из-за ужесточения требований к заемщикам по льготной сельхоз-ипотеке).
Просела в 2025 году и коммерческая недвижимость. Долго не находят новых хозяев торговые площади. Многие крупные объекты уже были раскуплены ранее инвесторами из других городов, федеральными сетями. В продаже остаются магазины до 25 млн рублей.
— Но они не интересны ни федералам, ни местным. Рыбинский работающий бизнес сейчас зажат в возможностях. А у людей, которые владеют свободными деньгами, часто отсутствует коммерческая жилка — они не стремятся открывать свое дело, — делится наблюдениями Дюженко.
— Но самое интересное нас ждет в следующем году, — продолжает она. — Это ипотека. Заемщиков обяжут подтверждать свой доход для получения жилищного кредита. Банки сами будут «подтягивать» информацию с Госуслуг и базы ФНС. Велика вероятность, что кредиторы откажут тем, кто получает зарплату в конверте. Поэтому сейчас есть шанс запрыгнуть в последний вагон у тех, чья официальная зарплата невелика.