Чем грозит покупателю признание продавца имущества банкротом

СИМФЕРОПОЛЬ, 31 янв – РИА Новости Крым. В случае приобретения имущества, в том числе недвижимости на вторичном рынке, есть риск лишиться покупки после признания ее продавца банкротом даже спустя годы после сделки. Как обезопасить себя на такой случай и сохранить честно приобретенное, в эфире радио "Спутник в Крыму" рассказала адвокат Екатерина Денисова.

Какие риски

Очень многие даже не знают, что возможность лишиться честно приобретенного имущества спустя годы после сделки в принципе существует, отмечает Денисова.

Но это действительно так: сделки, совершенные физическим или юридическим лицом в течение трех лет до момента подачи им заявления о банкротстве, могут быть оспорены и признаны недействительными, сказала адвокат.

"То есть, если в 2025 году в отношении какого-то юридического лица либо физического подано заявление о признании его банкротом, то начиная с 2022 года можно оспорить все сделки", – привела пример Денисова.

Таким образом, новый владелец мог приобрести, например, квартиру у такого продавца в 2022 году и даже успеть сделать в ней ремонт, но рискует лишиться недвижимости, если при заключении сделки не предусмотрел все и не обезопасил себя, добавила она.

По словам Денисовой, потенциальные риски для покупателей имущества, в частности жилья, возникают в тот момент, когда будущие банкроты, осознавая свое ухудшающееся положение, начинают спасать нажитое добро – движимое и недвижимое – разными путями.

"Понимая, что люди начинают обращаться в суды либо могут туда обратиться, чтобы взыскать долги, они начинают выводить имущество передавая и отчуждая своим близким либо иным аффилированным лицам, могут быть связанные с ними так называемые "матрешки" – юридические лица, учредители и так далее", – рассказала адвокат.

Помимо фиктивной продажи, могут заключаться мнимые договоры дарения недвижимости или продажи по сильно заниженной стоимости, добавила она.

Такие сделки впоследствии могут быть признаны арбитражным судом подозрительными со всеми вытекающими последствиями вплоть до изъятия имущества у нового владельца.

Отстоять и сохранить его, однако, реально, даже если в рамках банкротства продавца на имущество будет наложен арест, отметила адвокат. Только обладателю проблемной покупки потребуется достаточно оснований, чтобы доказать, что "данная сделка не подпадает под признаки недействительности", сказала Денисова.

По словам адвоката, к признакам, которые могут стать основанием для признания сделки купли–продажи подозрительной либо мнимой, относятся: существенно заниженная по сравнению с рыночной стоимость имущества, афиллированность покупателя с продавцом и безденежность. Под последним понимается как отсутствие оплаты в случае дарения, так и отсутствие документов, подтверждающих оплату в случае осуществления купли – продажи, например, при расчете наличными деньгами и без расписки, пояснила адвокат.

Как защититься

Денисова рекомендует перед осуществлением сделки заказывать у специалистов независимый отчет о рыночной стоимости имущества до проведения сделки. И в случае, если стоимость занижена, предусмотреть, чтобы в договоре купли – продажи были указаны причины этого, добавила адвокат.

"То есть в графе, где указана стоимость недвижимости, прописывается, что она ниже рыночной в связи с наличием таких-то факторов. И это будет доказательством того, что заниженная цена не являлась признаком подозрительности сделки", – сказала Денисова.

Отсутствие афиллированности с продавцом, по словам адвоката, доказать проще, если сделка была проведена через риелтора.

"Это доказывает, что вы не напрямую связаны с продавцом, вы с ним не знакомы, а поиск осуществлял агент – на сайтах недвижимости и по своим базам", – отметила Денисова.

Что касается третьего пункта – безденежности, то для доказательства оплаты покупки по всем требованиям закона адвокат рекомендует проводить расчет по сделке в безналичной форме. Если обе стороны предпочитают все же рассчитываться наличными деньгами, делать это следует в присутствии нотариуса, рекомендует Денисова.

"Потому что часто бывает, что имеется расписка, но суды указывают, что при данных обстоятельствах она не подтверждает действительность сделки, потому что написать можно что угодно, а были ли действительно переданы деньги, непонятно. Еще хуже, когда не составляется даже отдельная расписка, а просто указывается фраза в договоре, что расчет произведен. Поэтому желателен безналичный расчет, особенно через счета эскроу, и выписка из банка – это уже более надежно", – сказала адвокат.

Денисова также рекомендует "обязательно проверять продавца по всем базам".

"Это и реестр банкротов, и база ФССП (Федеральная служба судебных приставов – ред.) – о наличии задолженностей. Обязательно проверить на наличие каких-либо судебных споров, поскольку с большими суммами они потенциально повышают риски дальнейшего банкротства. Все это имеется в открытом доступе, и если вы обращаетесь к профессионалам, то они проверяют все", – пояснила Денисова.

Будьте бдительны

Она уточнила, что процедура банкротства на самом деле полезный и важный инструмент, который позволяет "профессиональному бизнесу или гражданину начать новую жизнь в случае, если не получилось справиться с финансовой нагрузкой", однако действительно может использоваться в иных целях, что происходит в том числе в Крыму.

"У нас в Крыму много мелких строительных компаний потерпели, скажем так, неудачи в силу роста цен строительных материалов, не смогли до конца исполнить свои обязательства по строительству, за счет чего начали у многих скапливаться долги относительно их сделок... И действительно имеются случаи преднамеренного банкротства", – уточнила Денисова.

Адвокат напомнила, что в России "установлена уголовная ответственность за преднамеренное банкротство, но поскольку процедура доказательства этого факта очень сложная, количество уголовных дел на сегодняшний момент не такое большое".

Ранее Денисова дала общие для всех рекомендации касательно того, как обезопасить сделку купли-продажи жилья на вторичном рынке.