Comprendre les différentes tendances autour des logements vacants au travers de trois communes de Haute-Loire

Les communes de Cohade, Langeac et Vieille-Brioude représentent trois tendances de l’évolution des logements vacants en milieu rural.

L’une voit sa population augmenter et son nombre de logements vacants baisser, pendant qu’une autre connaît un fort recul démographique et une part importante de logements vacants. La dernière subit une explosion de logements vacants, alors que la population de la commune stagne. De nombreuses causes expliquent ces phénomènes.

Depuis des décennies, Cohade voit son nombre d’habitants et de logements croître. Entre 2014 et 2020, 41 nouvelles âmes se sont installées et 44 logements ont été construits.

Pendant ce temps, les habitations vacantes continuent de baisser jusqu’à atteindre 3,58 % en 2020, selon l’Insee. Cette commune est devenue le parfait contre-exemple du problème des logements vacants en Haute-Loire. "Si vous regardez bien la topographie de Cohade, on trouve des maisons encastrées les unes sur les autres dans le centre bourg. La commune s’est ensuite étendue, sur les 30 dernières années, avec des maisons récentes. Et vu que c’est du neuf et du propre, les gens s’y installent", analyse Benjamin Sabatier, directeur de Mon @gence immobilière, à Brioude.En 2014, la part de logements vacants à Cohade était déjà faible avec un taux de 6,13 %.Cet agent immobilier justifie le faible taux de logements vacants sur la commune : "Cohade est devenue prisée par rapport à sa proximité des commerces. Vous avez Intermarché, Lidl, But. Aujourd’hui, Cohade a un foncier divisé par deux par rapport à Brioude. Vous avez donc tous les commerces à proximité avec une taxe foncière faible."

Marie-Cécile Roche, aussi agent immobilier à Brioude, ajoute que "la proximité avec l’A75 a beaucoup joué et que Cohade reste un territoire très plat qui facilite la construction de nouveaux habitats".

"Les logements vacants appartiennent à des propriétaires privés. Nous, en tant que pouvoir public, sommes impuissants", admet Roland Chareyron, maire de Vieille-Brioude. Une impuissance qui se retrouve dans les chiffres. Entre 2009 et 2020, la part des logements inhabités de cette commune est passée, selon l’Insee, de 8,69 % à 17,5 %.

Musée de la vigne et du patrimoine de Vieille-Brioude.Vieille-Brioude est passée de 67 à 143 logements vacants sur cette même période. Soit une hausse de 113 % de cette catégorie d’habitation. Pourtant, la population stagne (1.193 en 2020 contre 1.208 en 2009). "Dans notre commune, il y a pas mal de nouvelles constructions. Les gens qui s’installent préfèrent construire au lieu de réhabiliter, explique Roland Chareyron. On a deux, trois jeunes qui achètent et qui rénovent eux-mêmes, sinon les logements vacants passent au travers. Pourtant, j’ai l’impression que quelques-uns pourraient être restaurés facilement."

On avait rénové le centre à fond et tous les logements s’étaient alors vendus.

Le maire de Vieille-Brioude ne perd pas espoir pour autant. "On avait rénové le centre à fond et tous les logements s’étaient alors vendus. Quand il y a une rénovation, les logements trouvent preneurs." L’édile a même l’impression que ce phénomène se calme sur sa commune et a bon espoir. "Je n’ai pas l’impression que le nombre de logements vacants ait explosé ces dernières années." Reste à voir si son impression se confirme dans la prochaine étude de l’Insee.

"Les disparités sont, là aussi, très marquées, avec d’un côté, des situations de fortes tensions immobilières dans les aires très touristiques […] où moins de 3 % des logements sont vacants et de l’autre, les aires en recul démographique comme […] Langeac, où 20 % des logements, voire plus, sont vacants", souligne l’Insee au sujet des villes de moins de 50.000 habitants.

L’institut indique que la part de logements vacants à Langeac, en 2020, s’élevait exactement à 26,1 % ! Des chiffres colossaux qui continuent de gonfler puisque l’Insee fait état d’une hausse de 13 % des logements vacants entre 2014 et 2020. Toutes ces données ne déstabilisent pas le maire qui se qualifie "de nature optimiste". "Il faut laisser du temps à toutes les collectivités pour mettre en place les processus d’accompagnement et d’aides. Il faut aussi avoir une dynamique économique parallèle. Beaucoup de commerces ont fleuri ces trois dernières années".

Toutes ces données ne déstabilisent pas le maire de la commune.Pour Benjamin Sabatier, directeur de Mon @gence immobilière à Brioude, le problème est plus profond. "Aujourd’hui, l’âge médian est de 55 ans à Langeac. Le premier phénomène qui a touché la commune, c’est la forte baisse de l’offre d’emploi. Quand on perd un vivier d’emploi, c’est compliqué d’attirer la population. De plus, l’attraction est compromise quand la majorité des logements est sur sous-sol."

Interrogé à ce sujet, le maire de Langeac partage le même constat. "Aujourd’hui, on a des vieux immeubles avec des appartements qui ont des commodités qui ne sont plus celles d’aujourd’hui (petites pièces, très peu d’ouvertures, problèmes d’accès…). Tout cela fait des logements vacants qui le resteront. Parce qu’il faudra des opérations très lourdes pour les faire changer de catégorie. C’est pour ça qu’on lance des opérations publiques d’amélioration de l’habitat."

On veut pouvoir aider nos habitants face au système extrêmement complexe des aides et proposer un bouquet de travaux compatible avec leur personne.

Toutefois, Gérard Beaud ne veut pas uniquement remettre la faute sur l’état des appartements et la démographie. Pour lui, l’État a aussi ses torts. D’autant plus, après l’extension de la taxe à la vacance aux communes qui n’appartiennent pas à une agglomération de plus de 50.000 habitants, mais qui sont confrontées à des difficultés particulières d’accès au logement. "Les services fiscaux ont travaillé pour que tous les logements soient classés occupés ou inoccupés. Aujourd’hui, les gens viennent se plaindre en demandant pourquoi ils payaient une taxe d’habitation, là où ils n’habitent pas."

Le maire de Langeac, qui se montre aussi dubitatif sur la méthode mise en place par l’Insee pour différencier un logement vacant d’un logement secondaire, souhaite désormais agir avec la mise en place d’un guichet. "On veut pouvoir aider nos habitants face au système extrêmement complexe des aides et proposer un bouquet de travaux compatible avec leur personne. Tout cela amène souvent au renoncement. Et certains ne louent plus face à ces difficultés liées au rôle du propriétaire bailleur."

Félix Mouraille