Эксперты: ставки по ипотеке могут упасть до 7-8% в 2020 году

В 2020 году ставки по ипотеке достигнут новых исторических минимумов, уверены опрошенные "Газетой.Ru" эксперты. Если не в этом, то в следующем году они вполне могут опуститься до 7-8%. Однако никаких рекордов на рынке ипотеке не предвидится. Несмотря на потребность многих россиян улучшить жилищные условия, почти не растущие доходы будут сдерживать спрос.

В 2019 году ставки по ипотеке благодаря уменьшению ключевой ставки - с 7,75% до 6,25% годовых - опустились до исторически низкого уровня. Согласно данным Банка России на 1 декабря прошлого года, жилищные кредиты стали выдавать под 9,19% годовых. В целом совокупный портфель банков за январь-ноябрь 2019 года увеличился почти на 17% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и достиг 7,4 трлн рублей.

На фоне уменьшения ставок россияне активно брали кредиты на покупку жилья. По крайней мере, именно так они вели себя в начале прошлого года. Согласно данным компании "Инком-Недвижимость", в январе доля сделок по покупке недвижимости с использованием ипотеки составила 18,7%, в феврале - 15%. Однако оставшаяся часть года была не такой успешной.

Так, уже в марте доля сделок упала до 8,3%, в апреле составила 11,1%. При этом, как отмечают в компании "Инком-Недвижимость", в следующие месяцы (за исключением июля) 2019 год уже проигрывал прошлому.

"Своего пика разрыв достиг в ноябре - минус 34,3% ипотечных сделок в сравнении с тем же месяцем 2018-го. Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ и ставок по жилищным кредитам во второй половине года, количество сделок с использованием займа остается на крайне низком уровне", - резюмируют в компании.

По словам опрошенных "Газетой.Ru" экспертов, в следующем году снижение ипотечных ставок продолжится и вполне возможно достичь обещанных ранее чиновниками 7-8%. Однако рекордов никто не ждет.

В 2019 году произошло заметное "охлаждение", вызванное, во-первых, крайне высокой базой 2018 года, а, во-вторых, досрочной реализацией спроса в 2017-2018 годах, говорит аналитик "Финам" Алексей Коренев.

"Сейчас складывается парадоксальная ситуация: ставки по ипотеке заметно ниже, чем еще годом ранее, а рынок ипотечного кредитования стагнирует. Основная причина - падающие доходы россиян. Те, кто мог позволить себе купить квартиру в кредит, в большинстве своем уже это сделали, а следующая волна платежеспособного спроса еще не созрела", - поясняет аналитик.

По словам Коренева, на фоне рекордно низкой инфляции Банк России как минимум один в раз в первом полугодии (вероятнее всего, даже в первом квартале) еще раз понизит ключевую ставку до 6%, что в очередной раз подхлестнет волну снижения ставок. И если ситуация с доходами россиян не ухудшится, то спрос на ипотеку потихоньку начнет расти, делает он осторожный прогноз.

Впрочем, в любом случае выйти на рекордные в 2018-м году темпы роста рынка не удастся,

резюмирует Алексей Коренев.

"В следующем году вряд ли будет ипотечный бум, скорее можно ожидать небольшого прироста к действующему результату в районе 5-7%. Спрос будет поддерживаться потребностью населения в новом жилье, с другой стороны, на рынке будет много выгодных предложений, поскольку застройщики будут строить, чтобы выполнить планы нацпроекта к 2024-му - возводить не менее 120 млн кв м жилья", - отмечает партнер компании "Вальтер Констракшн" Вадим Тедеев.

Также поддерживать спрос будут государственные программы. Например, в 2020 году молодые семьи могут взять ипотеку, если в семье родился второй и более ребенок по ставке 6% годовых. Со следующего года также запускается и программа для дальневосточников. Для привлечения квалифицированных кадров среди молодежи им предлагается оформить жилищный кредит под 2% годовых.

Но сдерживать темпы роста ипотечного рынка, кроме падающих доходов населения, будет дальнейшее увеличение цен на недвижимость из-за перехода на эскроу-счета, добавляет Тедеев.

Так, в этом году новостройки и так подорожали от 3 до 29%. И в 2020 году цены могут вырасти, по мнению экспертов, еще как минимум на 3%.

"В следующем году ставка по ипотеке вполне может понизиться до 8% в течение 2020 года, а в перспективе ближайших двух лет дойти и до 7% при условии снижения инфляционных ожиданий. Однако наступление бума в ипотечном кредитовании будет сдерживать стагнация реальных располагаемых доходов населения. Так, в ближайшие годы, согласно прогнозам правительства, ежегодные темпы роста не превысят 2,5%", - предупреждает в свою очередь Вячеслав Максименко, руководитель партнерских программ инвестиционно-образовательной площадки "Линейка"

Кроме того, по словам эксперта, рынок рискует столкнуться с ужесточением требований регулятора. ЦБ не исключает, что с июля 2020 года введет повышенные надбавки к коэффициентам риска в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика и в ипотеке. Сейчас банки рассчитывают их по потребительским кредитам. В результате финансовым учреждениям станет менее выгодно выдавать ипотечный кредит, если платеж по нему будет превышать половину дохода заемщика. В этом случае банку придется создавать очень большие резервы.

"Основные препятствия для увеличения спроса на ипотеку - это и без того высокий уровень закредитованности населения при ограниченном росте доходов. Даже сейчас значительная часть новых кредитов идет на рефинансирование предыдущих, взятых ранее по более высоким ставкам. Поэтому и дальнейшее удешевление ипотеки не обязательно повысит число покупок жилья", - подытоживает Марк Гойхман, руководитель группы аналитиков "ЦАФТ".