Das Modell Co-Owning: Gemeinsam ein Ferienhaus kaufen – gute Idee oder zu großes Wagnis?
Beim Co-Owning teilen sich mehrere Eigentümer ein Ferienhaus, die Kosten und das Risiko – so die Idee. Käufer gehen jedoch ein Risiko ein.
Eine Ferienimmobilie zu kaufen, ist grundsätzlich nichts für schwache Nerven. Die Kaufpreise, besonders in beliebten Regionen wie der Adria oder Mallorca, sind zuletzt deutlich angezogen. Für Mallorca hat das Immobilienportal idealista.com eine Steigerung der Preise von 10,5 Prozent für den Zeitraum Januar 2022 bis Januar 2023 verzeichnet. Der Kaufpreis übersteigt vor allem in Touristenhochburgen wie Mallorca oder Skiorten wie Ischgl in Österreich schnell einmal eine halbe Millionen Euro.
Laut einer Untersuchung von "Finanztest" sind Banken bei Krediten für Ferienwohnungen aber besonders zurückhaltend: Vier von 20 befragten Banken hätten angegeben, gar keine Ferienimmobilien zu finanzieren, berichtet "Finanztest". Die Banken, die sich zu einer Finanzierung bereit erklärten, verlangten Zinsaufschläge, weil sie die Kaufinteressenten als Kapitalanleger einstufen.
Co-Owning: Mit dem Rundum-Sorglos-Paket zum Ferienhaus?
All diese Probleme wollen Start-ups wie Myne oder Lazazu lösen, die beim Kauf von Ferienimmobilien auf das Konzept des Co-Ownings setzen. Dabei erwerben bis zu acht Käufer gemeinsam eine Ferienimmobilie im In- oder im Ausland. Das soll Kosten und Aufwand minimieren. Die Kosten für Instandhaltung und Verwaltung fallen indes das ganze Jahr an. Über Myne können Interessenten zum Beispiel für 249.000 Euro ein Achtel an einem Penthouse mit Meerblick an der italienischen Riviera kaufen. Auch auf Lazazu gibt es geachtelte Immobilien, Preise für die Anteile starten schon bei 125.000 Euro. Eigenkapital bedarf es auf Myne nur 50.000 Euro, den Rest finanzieren Käufer entweder selbst oder über das Start-up.
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Auch um die Auswahl der Miteigentümer und die rechtlichen Belange kümmern sich die Anbieter des Co-Owning-Konzepts. Lazazu findet und prüft zwei bis acht "gleichgesinnte" Käufer pro Haus. Das Start-up Myne überträgt das Eigentum an der Immobilie auf ein Special Purpose Vehicle (SPV). Die Käufer der Immobilie halten dann wiederum Anteile am SPV. Ihr Eigentum wird ins Grundbuch eingetragen, wie bei einem regulären Immobilienkauf. Und schließlich helfen die Start-ups auch bei der Vermietung, denn das kann zeit- und kostenintensiv sein.
Die Kehrseite: mitgehangen, mitgefangen
Gleich bei der Finanzierung eines Co-Ownings-Anteils lauert indes die erste Hürde. Entscheidet sich Käufer gegen einen Kredit über die Finanzierungspartner des Start-ups, wird die Luft dünn: "Wir beobachten, dass Baufinanzierer beim Co-Owning von Ferienimmobilien tendenziell Vorsicht walten lassen", sagt Herbert Luckert, Geschäftsführer des österreichischen Finanzierungsexperten Infina. Auch Verbraucherschützer äußern sich in Medieninterviews zurückhaltend. Denn unklar ist in vielen Fällen die Frage der Haftung. So kann jeder der Miteigentümer für die gesamten Verbindlichkeiten der Immobilie haften, obwohl sie nur einen Anteil an dem Eigentum besitzen. Auch den Verkauf einer Immobilie müssen Co-Owner gemeinsam entscheiden. Nur wenn alle zustimmen, kann die Immobilie dem Markt zur Verfügung stehen. Will ein Co-Owner aussteigen, seinen Einsatz zurückerhalten oder vielleicht sogar Gewinne realisieren, müssen die anderen Eigentümer nicht mitziehen. Ob es einen Markt für Anteile an Ferienimmobilien gibt, sei noch unklar, sagt Zoran Vujovic, Bereichsleiter Kapitalanlagen bei der Immobilienfirma Grossmann & Berger.
Weil weniger Kapital zum Einsatz kommt, reduziert sich naturgemäß das Risiko des Einzelnen. Aber rentabler macht das eine Miteigentümerschaft an einer Immobilie nicht: Die Mieteinnahmen sind, geteilt durch mehrere, eben auch geringer. Grundsätzlich darf man die Ertragskraft einer Ferienimmobilie nicht überschätzen.
Entscheidend dafür sei die Auslastung, die oft geringer ausfalle, als erwartet, sagt Vujovic. Es gebe eine Anlauf-, eine Etablierungs- und erst nach einiger Zeit eine volllaufende Phase bei der Vermietung von Ferienimmobilien. "Am Ende sollte eine Auslastung von mindestens 50 Prozent im Jahr stehen, denn sonst ist die Vermietung ein Verlustgeschäft", sagt Vujovic. In den ersten Jahren aber kann man eher von 30 bis 40 Prozent ausgehen, und später dann, wenn es gut läuft, von 50 bis 60 Prozent je nach Lage, schreibt "Finanztest" in einem Rechenbeispiel. Beim Co-Owning verdienen außerdem noch die Start-ups mit – das schmälert die Einnahmen je Miteigentümer weiter.
Das Konzept Co-Owning könnte aufgehen
Langfristig kann Vujovic sich gut vorstellen, dass das Co-Owning funktioniert. Er rät, die Start-ups zunächst noch eine Weile zu beobachten, da das Geschäftsmodell recht neu und unerprobt sei. Ganz ähnlich sieht das auch Finanz-Experte Luckert. Insbesondere in Märkten mit hohen Immobilienpreisen ermögliche das Co-Owning einer breiteren Gruppe von Käufern, in den Markt einzusteigen und Kosten und Aufwand auf mehrere Schultern zu verteilen. Wer sich vorstellen kann, eine Immobilie mit anderen zu teilen, muss also vielleicht noch ein bisschen Geduld mitbringen. Dafür kann die Aussicht auf weniger Stress rund um die Ferienimmobilie schon der erste Schritt Richtung Erholung sein.