Более половины анонсированных к выходу в 2024 году офисов в Москве уже реализовали
В 2024 году в Москве девелоперы анонсировали ввести в эксплуатацию 848 тыс. кв. метров качественной офисной недвижимости, но с учетом возможных переносов сроков итоговый уровень ввода скорректируется до 645 тыс. кв. метров. . Об этом «Стройгазете» сообщили в компании Nikoliers, уточнив, что при этом основная доля нового офисного предложения не выйдет в открытый рынок: более половины этого объема уже реализовано или находится в активной стадии переговоров.
Даже с учетом корректировки планов девелоперов, итоговый объем ввода офисов в столице по итогам 2024 года в 2,3 раза превысит результат 2023 года и станет рекордным за последние девять лет. Подобный рост связан с ожиданием завершения строительства нескольких крупных объектов, начатых несколько лет назад.
В структуре общего объема офисного строительства Москвы на 2024 год по форме реализации преобладает продажа. Из 645 тыс. кв. метров здания на продажу составляют 89%, объекты в аренду составляют 10% и ожидается один BTS проект.
Однако 55,9% от объема скорректированного ввода 2024 года уже реализовано, включая продвинутую стадию переговоров по площадям объекта Moscow Towers (на который приходится 35% объема годового ввода). Из общей площади в новых проектах вакантное предложение в аренду составляет всего 16,7% и 27,4% доступно к покупке.
Активное вымывание с рынка нового предложения эксперты объясняют высоким спросом на офисную недвижимость, который сохранится и в 2024 году. Объем спроса по итогам 2023 года вырос на 30% до 1,7 млн кв. метров, что сопоставимо с объемом сделок в 2018, 2019 и 2021 годах, когда показатель был на пиковых уровнях. По нашим прогнозам, на 2024 год объем спроса будет на уровне 1,5 млн кв. метров и площади продолжат вымываться с рынка.
Сейчас мы наблюдаем, что наибольшим спросом у арендаторов пользуются офисы с отделкой в популярных локациях, вакансия в этом сегменте стремительно сокращается. По-прежнему на офисном рынке Москвы превалирует спрос на объекты внутри ТТК левой части Москвы и районы Северного, Северо-Западного и Западного направления за пределами ТТК. Также растет интерес на покупку офисов как со стороны конечных пользователей, так и со стороны инвесторов (как институциональных, так и частных).
Директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева говорит, что сейчас наблюдается дефицит качественных офисов площадью более 5000 кв. метров. «В связи с этим многие компании еще на стадии строительства проекта стараются выбрать офис, что приводит к тому, что новые проекты выходят на рынок с высокой степенью заполняемости. При этом мы наблюдаем изменение структуры предложения – в 2024 году количество объектов на продажу будет увеличиваться, а в аренду – сокращаться. На величину арендной ставки будет влиять как вымывание качественных недорогих опций, так и другие факторы. Например, необходимость обеспечить окупаемость актива в отношении помещений, которые приобретались инвесторами для последующей сдачи в аренду. Также высокая ключевая ставка ЦБ стимулирует арендодателей увеличивать арендный поток путем повышения ставок аренды. Можно отметить, что рост стоимости отделочных работ и смещение фокуса пользователей на опции с отделкой подталкивает арендодателей предлагать разные варианты финансирования – в том числе, путем включения стоимости отделки в ставку аренды. Следовательно, номинальные запрашиваемые по рынку ставки будут выше. А увеличение доли объектов в состоянии shell&core приведет к росту средневзвешенной ставки аренды».
Ранее «Стройгазета» сообщала, что в настоящее время объем проектов офисной недвижимости в Москве превышает 12 млн кв. метров, из них 9 млн кв. метров сосредоточено за Третьим транспортным кольцом (ТТК).