Вячеслав Малафеев: Новые законы о долевом строительстве повысят привлекательность инвестиционных объектов
Госдума приняла закон, благодаря которому понятие «обманутый дольщик» должно уйти в прошлое. Законом предусмотрено создание государственного компенсационного фонда, который в случае банкротства застройщика будет выделять средства либо на завершение строительства либо на компенсации дольщикам. То есть государство принимает на себя риски, а девелоперы будут отчислять в фонд процент от каждого договора долевого участия. О том, какие последствия это будет иметь для российского рынка недвижимости, рассказывает руководитель агентства недвижимости «М16 Недвижимость» Вячеслав Малафеев.
«Авторы закона полагают, что создание компенсационного фонда поможет полностью решить проблемы участников долевого строительства, однако далеко не все участники рынка разделяют эту уверенность, — считает Вячеслав Малафеев. — Напомню, что на механизм обязательного страхования гражданской ответственности застройщика также возлагали большие надежды, но он при этом себя не оправдал. Но я полагаю, что в целом все-таки можно говорить о снижении рисков для дольщиков. И то, что деятельность фонда может быть направлена не только на выплату компенсаций (как это было с системой страхования ДДУ), но и на завершение строительства «зависшего» объекта — очень важное изменение, которое может сильно повысить привлекательность инвестиционных строительных проектов».
Согласно новому закону все полномочия по защите прав дольщиков переходят к специально создающемуся «Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства». Именно он будет управлять компенсационным фондом, а застройщики будут обязаны перечислять в него 1.2% от суммы каждого договора. Ставка будет определяться федеральным законом и пересматриваться не чаще раза в год. Фонд должен начать полноценную работу уже с ноября 2017 года. При этом, как отмечает руководитель «М16 Недвижимость», новый механизм защиты прав дольщиков фактически отменяет использующиеся сейчас схемы гарантирования девелопером своих обязательств (страхование ответственности, поручительство и т.д.). Зато, как отмечает Вячеслав Малафеев, финансовые требования к застройщику станут намного строже. В частности, на все время реализации проекта «неснижаемый остаток» собственных средств должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства.
Серьезным плюсом по мнению эксперта станет и ужесточение требований к деловой репутации людей, управляющих застройщиком — люди с неснятой или непогашенной судимостью за экономические преступления, и те, кто уже признавался причиной банкротства юридического лица, не смогут входить в состав органов управления строительной компанией.
Как повлияет закон на рынок новостроек Санкт-Петербурга? Руководитель агентства недвижимости «М16 недвижимость» полагает, что, несмотря на то, что обязательные отчисления в компенсационный фонд, увеличат себестоимость строительства, к ощутимому росту цен это не приведет. А вот требования к наличию собственных средств могут привести к значительным изменениям структуры рынка. По мнению Вячеслава Малафеева, работа мелких девелоперов будет затруднена, и рынок в целом в перспективе будет «укрупняться».