Как не лишиться жилья в случае незаконной перепланировки

21 апреля 2024г. - VRUBCOVSKE.RU. Начиная с 1 апреля 2024 года, были внесены важные изменения в законодательство относительно понятия перепланировки. Юрист Евгений Ермилов обозначил новые нюансы в этой области. Пишет МОЁ! Online. Воронеж.

Что отличает перепланировку от переустройства и реконструкции?

Определения переустройства и перепланировки можно найти в статье 25 Жилищного кодекса. Переустройство относится к установке, замене или перемещению инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Перепланировка, в свою очередь, представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в его технический паспорт. Примеры таких изменений включают перенос двери, объединение смежных комнат, снос стены, добавление окна и т.д. Проще говоря, любое изменение стен внутри квартиры считается перепланировкой. Реконструкция, однако, предполагает существенное изменение параметров объекта капитального строительства, таких как площадь, высота или количество этажей, и поэтому отличается от перепланировки и переустройства. Для проведения реконструкции требуется разрешение на строительство.

Какие изменения произошли с 1 апреля?

Начиная с 1 апреля 2024 года вступил в силу Федеральный закон № 608-ФЗ от 19 декабря 2023 года, который вносит изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Этот закон уточняет и изменяет понимание перепланировки. Теперь перепланировка подразумевает изменение границ или площади жилого помещения, либо создание новых помещений, включая случаи, предусмотренные статьей 40 Жилищного кодекса, или изменение его внутренней планировки без изменения границ и/или площади помещения. Главное нововведение состоит в том, что с 1 апреля 2024 года перепланировка не будет считаться завершенной, пока эта информация не будет зарегистрирована в ЕГРН. Также, начиная с 1 апреля, процедура перепланировки стала более упрощенной: после ее завершения не требуется вносить изменения в технический паспорт помещения. Однако частичный или полный снос несущих стен уже будет считаться реконструкцией и потребует большего количества согласований, включая проведение экспертизы и принятие одобрения общим собранием всех собственников жилого дома.

Как легализовать существующую перепланировку?

В настоящее время в Жилищном кодексе сохраняется возможность обратиться в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии после завершения перепланировки. В этом случае суд будет назначать экспертизу, чтобы выяснить, не представляет ли проведенная перепланировка опасности для третьих лиц и соответствует ли она строительным нормам. Если экспертиза подтвердит, что перепланировка была проведена без нарушений, суд вынесет решение о сохранении помещения в перепланированном состоянии.

Как оформить перепланировку самостоятельно?

1. Подготовьте пакет документов и заявление, согласно пункту 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ.
2. Обратитесь с вашими документами в местную администрацию или МФЦ для согласования перепланировки. Решение должно быть принято в течение 45 дней со дня предоставления документов и может быть либо одобрено, либо отклонено. В случае отказа, вы можете обжаловать его в суде.
3. В течение не более чем 3 рабочих дней после принятия решения, местная администрация выдаст вам документ, подтверждающий принятие этого решения. Если перепланировка была одобрена, вы можете начинать ее выполнение.
4. После завершения строительных работ, приемочная комиссия, сформированная местной администрацией, проведет проверку выполненных работ. Затем необходимо уведомить о завершении этих работ в органе, который одобрил перепланировку. Затем нужно подготовить технический план, и в течение 30 дней администрация проверит объект и выдаст акт приемочной комиссии. После утверждения акта приемочной комиссии уполномоченный орган местного самоуправления сможет самостоятельно направить заявление о государственной регистрации образованных помещений или о государственном кадастровом учете или регистрации права на перепланированное помещение в Росреестр.

Нововведение: Перепланировка помещения в многоквартирном доме будет считаться завершенной только после внесения изменений об этом в ЕГРН о границах и/или площади помещения или после осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на них. Если вы нарушите эти ограничения и это будет обнаружено Бюро технической инвентаризации (БТИ) или управляющей компанией (УК), вам придется восстанавливать изначальное состояние помещения.

Какие перепланировки являются незаконными?

При перепланировке запрещено сносить несущие стены, устанавливать дополнительное окно, демонтировать системы вентиляции, переносить "мокрую зону" и т.д. Такие изменения в перепланировке нельзя согласовать, так как они будут считаться незаконными. Полный перечень запрещенных действий при перепланировке можно найти на сайте государственного органа, ответственного за согласование перепланировок в вашем городе или регионе.

С 1 апреля 2024 года размеры штрафов за незаконную перепланировку остаются неизменными: для физических лиц штраф может составлять от 2 до 2,5 тыс. рублей, для должностных лиц – от 4 до 5 тыс. рублей, а для юридических лиц – от 40 до 50 тыс. рублей. Помимо штрафа, владельца квартиры, совершившего незаконную перепланировку, может ожидать предписание от инспектора, требующее либо узаконить перепланировку, либо вернуть квартиру в исходное состояние в разумный срок. В случае отказа от выполнения предъявленных требований, может быть подан иск в суд. Если иск подается против собственника помещения, то суд может принять решение о продаже недвижимости на публичных торгах с выплатой собственнику полученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. При этом новому собственнику будет возложена обязанность вернуть помещение в прежнее состояние. Таким образом, есть реальный шанс остаться без жилья в случае незаконной перепланировки.

Теоретически квартиру с незаконной перепланировкой можно продать. Однако проблема заключается в том, что продажу можно осуществить только за наличные деньги от покупателя. Банки почти всегда требуют от владельца жилья предоставить оценочный отчет о квартире, в котором оценщики обязательно указывают, что фактическое состояние помещения отличается от заявленного в документах. Банки и росреестр не одобряют такие сделки. В случае, если покупатель приобретет квартиру, а на него будет подана жалоба (например, со стороны соседей, которых не устраивает самостоятельное изменение водопровода), государственные органы обязуют вернуть все в первоначальное состояние и наложат штраф.

Фото: imghub.ru