Грозят ли Петербургу коммерческие долгострои
Девелоперы коммерческой недвижимости размышляют, где искать деньги на реализацию проектов и стоит ли их искать вообще. Некоторые склоняются к тому, что в сложившейся ситуации гораздо целесообразнее заморозить уже даже начатые стройки.
Официально заявлять о том, что проект находится на грани заморозки, среди девелоперов не принято. Тем более что консервация стройки – процесс, требующий целого ряда специальных процедур, в том числе – непосредственно на стройплощадке. А пока всего этого нет, то ничего и не заморожено. Просто не строится.
Понастроили тут…
Большинство сегментов рынка новых объектов коммерческой недвижимости, основательно разогнавшегося до кризиса, по инерции вошли в 2015 год на высоких оборотах.
Офисный сегмент в первом квартале 2015 года пополнился шестью новыми бизнес-центрами суммарной арендной площадью около 30 тыс. кв. м. По сведениям аналитиков компании Colliers International, до конца года была заявлена сдача еще 324 тысяч офисных «квадратов».
Складской рынок также прирос новыми объектами – было введено три новых комплекса на 80 тыс. кв. м, еще порядка 200 тыс. кв. м планировалось к сдаче.
Количество новых объектов стрит-ритейла благополучно увеличивалось вместе с новыми жилыми комплексами. Единственным сегментом, затормозившем в развитии еще до начала года, оказались торговые центры. Их в первый квартале не введено вовсе, да и прогнозы на перспективу обещали минимальные объемы новых объектов. Впрочем, по мнению специалистов, кризисные тенденции здесь сыграли далеко не самую значительную роль, поскольку рынок качественных торговых площадей Петербурга к настоящему времени уже стал достаточно близким к насыщению.
Если новые ТЦ просто не проектировались, то девелоперам остальных сегментов именно новые экономические реалии диктуют необходимость серьезно пересматривать уже существующие проекты, а то и вовсе отказываться от них. По оценкам управляющего директора сети БЦ «Сенатор» Дмитрия Золина, даже среди крупных операторов рынка есть те, кто рассматривает возможность заморозить проекты и «консервировать» стройплощадки. «По самым оптимистическим прогнозам ранее озвученные планы по вводу объектов в текущем году будут скорректированы процентов на пятьдесят», – считает он.
Причины очевидны – экономическая нестабильность, недоступность кредитных средств по приемлемым для операторов рынка ставкам и снижение спроса вследствие общего спада бизнес-активности.
Грядут заморозки?
Глава офиса компании JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов считает, что если у девелопера возникают серьезные финансовые проблемы, то вариантов действий у него не так уж и много. А точнее, всего три: искать способы завершить проект, продавать его на нынешней стадии либо замораживать. «Если денег на завершение стройки нет, то от проекта нужно избавляться. Консервация стоит недешево – в некоторых случаях речь может идти о 25% от стоимости всего проекта», – считает эксперт.
«Если есть достаточное количество собственных средств, реализацию проекта выгоднее продолжать, если же средства заемные, то надо исходить из стадии его реализации. Когда она позволяет остановиться без особо серьезных потерь – нужно останавливаться», – соглашается заместитель генерального директора компании «БестЪ» Вадим Демешенков.
Самой опасной стратегией в период кризиса эксперты называют наращивание кредитных средств. «Если проект тянет девелопера на дно, то наращивать объем заимствований бессмысленно, нужно выходить из проекта, несмотря на уже имеющиеся потери», – говорит Дмитрий Золин.
Многоликая оптимизация
Заморозка проектов – крайний шаг, и вполне возможно, что необходимости в нем не будет. Из тех проектов, которые сегодня уже находятся в стадии реализации, пока нельзя назвать реальных претендентов на консервацию, считает Андрей Амосов.
А вот так называемая оптимизация проектов – по сути, снижение затрат на их реализацию любыми способами, вплоть до коренной реконцепции – для рынка уже стала объективной реальностью.
Как именно удешевлять проект или повышать его рентабельность, каждый решает для себя сам. Некоторые способы оказываются весьма эффективными.
Управляющий объектами NAI Becar Алексей Попиков приводит в пример реконцепцию ТЦ «Смайл» на проспекте Большевиков. На момент, когда NAI Becar купил торговый центр, его доходность, по словам Алексея Попикова, составляла не более 12%. В результате реконцепции объект был превращен в многофункциональный торговый центр семейного типа с особым упором на товары для детей. В качестве социальной составляющей были организованы бесплатные мастер-классы и благотворительные мероприятия. Все это позволило поднять посещаемость почти на 50%, более чем вполовину увеличив выручку.
Другой пример оптимизации, еще на стадии строительства, приводит директор по продажам «ВТБ-Девелопмент» Юлия Серебрякова. По ее словам, в настоящее время пересматривается финансовая модель строительства второй очереди делового квартала «Невская Ратуша». Затраты на возведение очередных корпусов бизнес-комплекса будут значительно оптимизированы. «Если при строительстве зданий первой очереди использовались такие материалы, как натуральный камень, привезенный из-за границы, то сейчас мы идем по пути снижения затрат», – заявила Юлия Серебрякова. При этом класс объекта понижаться не будет – как и планировалось, он останется в классе А. Ведутся переговоры с потенциальными арендаторами, по результатам которых может быть принято решение о строительстве отдельных зданий в формате build-to-suite, то есть под требования конкретного заказчика.
В принципе, если у девелопера нет кредитов, зато есть достаточное количество средств либо сказочно покладистый инвестор, то одним из вариантов поведения в кризис может стать простое выжидание. Это будет достаточно затратно, немного обидно, но, в конечном итоге, вполне рационально.
Вице-президент ГК Leorsa Ольга Пономарева приводит в пример судьбу бизнес-центра Eightedges, которому «повезло» застать сразу два кризиса в ходе реализации проекта. Участок, представлявший собой на тот момент свайное поле недостроенного медицинского комплекса, был приобретен ГК Leorsa в 2008 году. Собственно строительство началось лишь в 2013-м, а до тех пор компания занималась проектными работами.
Введен же в эксплуатацию Eightedges был в апреле прошлого года, то есть в очередной кризис компания вошла в активной фазе поиска арендаторов. Несмотря на все перипетии, это не помешало его недавнему успешному завершению проекта – бизнес-центр был полностью арендован Газпромом.
Впрочем, Юлия Пономарева заявляет, что опыт работы в кризисы способствует особо тщательной оценке всех новых проектов и проработке различных вариантов выхода из них – в случае негативного развития рыночной ситуации.
Денег нет. Но деньги есть!
Все меры по оптимизации и повышению эффективности проектов могут себе позволить те операторы рынка, у кого есть финансовые ресурсы. А как развивать новые проекты тем, у кого их нет?
Правила игры, заданные ключевой ставкой ЦБ, делают кредиты российских банков для девелоперов поистине золотыми. И в западных финансовых структурах искать средства бессмысленно. Партнер британского инвестиционного фонда Real London Estate Group Игорь Горский считает, что нынешняя экономическая ситуация в России фактически отсекает от нас консервативный западный капитал.
Как потенциальный вариант эксперты рынка рассматривают средства пенсионных фондов (ПФ), хотя и вынуждены отмечать, что привлечь эти инвестиции в конкретные проекты крайне тяжело.
Генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев считает, что финансирование получить можно, и такие примеры есть. Это, правда, касается покупки уже завершенных объектов, к примеру – бизнес-центров, которые успешно работают, имеют высокую заполненность и «длинные» договоры с арендаторами.
Это касается российских ПФ, на западные вообще рассчитывать не приходится. «Пенсионные фонды других стран оценивают уровень рисков инвестиций в российские проекты очень высоко. В спокойное время они еще готовы кредитовать наш девелопмент, но в ситуации подобной нынешней для них это невозможно», – говорит генеральный директор компании «Технополис Санкт-Петербург» Питер Коучмен.
По мнению вице-президента «ВТБ-Девелопмент» Александра Ольховского, одним из наиболее перспективных источников инвестиций являются деньги физических лиц – частных инвесторов. Правда, здесь возникает сразу две проблемы.
Во-первых, такие инвесторы, до недавнего времени ориентировавшиеся на вложения в новое жилищное строительство, рассчитывают на доходность, которую подавляющее большинство проектов не в состоянии обеспечить. «Я не знаю девелоперских проектов в классических форматах недвижимости, которые могли бы дать прибыльность в 20% и более, на которые рассчитывают многие частные инвесторы», – говорит Александр Ольховский.
А во-вторых, у физических лиц попросту нет механизмов, позволяющих финансировать крупные девелоперские проекты. Таким механизмом могли бы стать ПИФы, но они на нашем рынке пока не особенно прижились. С одной стороны, частные инвесторы им не слишком доверяют, а с другой – ПИФы серьезно законодательно зарегулированы и не могут вкладывать средства в проекты, дающие высокую доходность, так как последняя подразумевает и повышенные риски.
Тем не менее все это не мешает операторам рынка смотреть на текущую ситуацию с изрядной долей оптимизма. «Рынку есть куда расти, пусть и не сейчас. Так что все хорошие и качественные объекты, которые сегодня приостанавливаются, рано или поздно “выстрелят”», – считает Дмитрий Золин.
Да и сами девелоперы уже усвоили уроки прошлых экономических потрясений. По мнению генерального директора «БКН девелопмент» Левана Харазова, к текущему кризису большинство девелоперов оказались неплохо подготовлены, в частности – у них нет такой закредитованности, которая была в 2008-2009 годах.
В общем, хотя девелоперы и жалуются на трудности, но большинство объектов, судя по всему, будет успешно достроены. А вот новых, видимо, придется подождать. Поскольку проблема состоит не только в том, где взять деньги, но и в том, куда их вложить. На фоне снижающегося спроса на большинство объектов коммерческой недвижимости этот вопрос приобретает особую актуальность.