Ни миллионщику дом, ни бюджетнику трешка
Бодро стартовав в начале нулевых как новый формат, уже через десять лет таунхаусы вышли из моды. Для одних после кризиса 2008 года они оказались слишком дорогими, другим изначально не обеспечивали нужную приватность и комфорт.
Таунхаус появился в Англии еще в XVII веке. В условиях массовой урбанизации он стал ответом на ограниченную площадь застройки и невысокий достаток горожан. Экономить удавалось на минимизации земельного участка, сокращении протяженности коммуникаций и подъездных дорог, а также одной или нескольких смежных стен блоков. «Сегодня блокированные дома в городской черте являются уже признаком хорошего благосостояния их владельцев или арендаторов», - говорит аналитик проекта «Образ Жизни» Елена Попова.
Все так. Вот только количество этих владельцев почти не растет.
В конце 90-х годов прошлого века таунхаусы пришли и в Россию и на какое-то время даже завоевали популярность. По мнению руководителя планово-экономического департамента холдинга AAG Юрия Александрова, популярность эта была вызвана стереотипом образа жизни западного среднего класса. «Целевой аудиторией строителей таунхаусов был достаточно узкий сегмент покупателей, - говорит Юрий Александров. – Они были готовы платить за секцию больше, чем за квартиру такой же полезной площади, и не готовы переезжать за город в индивидуальный дом аналогичной или большей площади».
Именно поэтому в конце нулевых в России можно было заметить всплеск спроса и серьезную рекламу таких объектов. По мнению соучредителя ГК A3F Group Александра Дужникова, это было связано, в первую очередь, с общим трендом на западную моду. Так или иначе, но фотографии блокированных домов с европейским озеленением производили сильное впечатление на покупателей.
Увы, вскоре таунхаусы начали проигрывать другим видам недвижимости по соотношению цены и комфорта, и интерес аудитории ожидаемо угас. «Находясь по цене между квартирами и коттеджами, они уступают по коммуникационному и инфраструктурному комфорту в первом случае и отсутствием личной территории и непривычной планировкой во втором, - говорит Александр Дужников. – По этой же причине не получится точно оценить, в каком сегменте недвижимости они будут наиболее востребованы».
Потребность модных интересантов застройщикам удалось удовлетворить очень быстро. И теперь спрос на этот формат жилья сильно ограничен. По оценке консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за первый квартал 2020 года в Петербурге и Ленобласти было приобретено 83 таунхауса. Доля непроданных лотов выросла на 8,6 п.п. и составляет 52,9%. Видимо поэтому, строят их тоже немного. По данным «Петербургской Недвижимости», объем предложения таунхаусов – 1 тысяча секций. В первом квартале 2020 в продажу вышли 100 секций в уже реализуемых проектах «Образ жизни» и «Ропшинский квартал-2». Средняя стоимость таунхауса – 25,7 млн рублей, а средняя площадь – 230 кв. м. Цены держатся в диапазоне от 9-12 млн. рублей до 24-37 млн рублей за секцию.
«Промежуточное положение между квартирой бизнес-класса и дорогим загородным домом, высокая стоимость земли в городской черте в пересчете на квадратный метр дома делают экономически нецелесообразным такие проекты, - объясняет Юрий Александров. – Если статус земельного участка – ИЖС, то сблокированную застройку не разместить, а если среднеэтажная, то строить таунхаусы вместо квартир экономически не выгодно».
Трудно следовать модным трендам, если это мода для богатых. «Дело в том, что таунхаус – это типичное жилье среднего класса, так исторически сложилось в развитых странах, - говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. – Потенциальная аудитория – относительно состоятельные покупатели, так как таунхаус предполагает большую, как правило, от 100 кв. м площадь и наличие небольшого участка – переднего двора и палисадника. Такое жилье при прочих равных дороже большой трехкомнатной квартиры».
В России судьба среднего класса, который и должен был составить основную целевую аудиторию формата таунхаусов, сложилась неблагоприятно. Массовым, как в Европе или США он не стал, поэтому и таунхаусы остались штучным продуктом. Высокая стоимость земли вытеснила проекты сблокированной застройки за городскую черту, где им приходится конкурировать с индивидуальной застройкой, поселковой коттеджной застройкой и ситивиллами. Благополучная, по российским меркам, часть населения может позволить себе, в основном, только квартиры в новостройках. Люди более обеспеченные скорее предпочтут полноценный загородный дом. Таунхаус для них всего лишь его эрзац. Во многом из-за высокого запроса на приватность.
Люди повсеместно стремятся отгородиться: от соседей за городом – заборами, от посторонних в городе – стенами. В таунхаусах это невозможно. «У нас формат таунхаусов – сложный и тяжело приживается за городом, так как в Европе, то есть изначально, он предполагает город и наличие соседей, - говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. – В России загородный формат проживания – это дом на участке и никаких соседей за стеной. В городе данный формат тоже сложно прижился, так как при выборе многоквартирного жилья и таунхаусов девелопер, из-за возможности построить больше площадей и понятного спроса, выбирает первое».
Из-за девелоперов, выбирающих многоэтажки, живущим в таунхаусах петербуржцам становится неуютно уже и в черте города. Не везде, конечно. Например, таунхаусы хорошо приживаются в зонах с ограниченной этажностью. «Такие комплексы есть на Крестовском острове и в Коломягах, - говорит директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина. – А около Каменки, где на таунхаусы наступают многоэтажки, многие стремятся продать свою недвижимость».
Таунхаусы уступили место многоквартирным разной степени высотности домам и были вытеснены в пригородные районы Петербурга. Но там тоже не все идет гладко. Зачастую по вине самих застройщиков. Например, в Сестрорецке шесть лет не могут продать 33 секции комплекса Аллегро Парк. Сегодня реализовано только 23 из них, то есть две трети. Причина в том, что застройщик разместил их на площади 1 га. Какая уж тут приватность. А цены действительно, как на элитное жилье: 26 млн рублей за 213 кв. м.
Впрочем, любители такого жилья все-таки есть, хотя за последние десять лет их количество значительно уменьшилось. «Аудитория покупателей достаточно узкая, - говорит руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. – Среди особенностей, которые могут подойти не всем покупателям – лестницы, что не очень удобно в случае проживания пожилых людей и маленьких детей, необходимость ухода за инженерными системами, высокая стоимость эксплуатации, особенно в холодное время года. Конкуренцию с трех- и четырехкомнатными квартирами таунхаусам выиграть нелегко».