На рынке недвижимости Краснодара сложилась парадоксальная ситуация

На рынке недвижимости Краснодара сложилась парадоксальная ситуация, поставившая в тупик и риелторов, и покупателей, и застройщиков. Цены на квадратный метр в столице Кубани второй год растут рекордными темпами, при том что уровень доходов жителей остается на прежнем месте, если не падает. Но кто же тогда покупает квартиры и офисы и когда цены на недвижимость стабилизируются? Корреспонденты "РГ" пообщались с рядом экспертов и постарались ответить на эти вопросы.

За 2020 год цены на квадратный метр в новостройках Краснодара поднялись на 20 процентов - в среднем с 50 до 65 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас стоимость квартир продолжает стремительно расти, пробивая все "потолки", опережая прогнозы и удивляя даже риелторов. За новостройками точно так же поднимаются цены на вторичном рынке жилья, сегменты коммерческой и элитной недвижимости. Последняя уверенно перешагнула рубеж в 100 тысяч рублей за квадратный метр, чего еще совсем недавно совершенно нельзя было ожидать в Краснодаре.

По мнению экспертов, росту цен в столице Кубани способствует сразу несколько факторов, которые сейчас из-за ряда причин наложились друг на друга, образуя своеобразный тренд.

Первым из них является наблюдающаяся вот уже несколько лет подряд миграция жителей в Краснодарский край из других регионов страны. В основном переезжают из Сибири и с Дальнего Востока, но также и из других территорий. Благодаря этому Кубань прочно заняла третье место по популярности, уступая только Москве и Санкт-Петербургу.

- Объективные цифры статистики показывают, что наш город прибавляет по 100 тысяч населения каждый год, - заявил на одной из недавних пресс-конференций мэр Краснодара Евгений Первышов. - Там, где раньше были пустыри, прямо на глазах вырастают целые микрорайоны. В городе ведется очень активное строительство. Новое жилье востребовано. Конечно, такой прирост населения накладывает очень большую нагрузку на социальную инфраструктуру города - школы, больницы, детские сады, а также на транспортное сообщение.

Переезжая в Краснодар на ПМЖ, люди, естественно, покупают здесь квартиры. Иногда сразу не одну, а несколько - в качестве инвестиций, сохранения средств или подготавливая базу для скорого переезда на юг целой семьей.

- Из десяти сделок семь у нас приходится на приезжих, - рассказывает заместитель директора компании "Аурус Риэлт" Сергей Лысенко. - В течение 2020 года была приостановка - летом оказались закрыты границы регионов. Но как только все относительно нормализовалось, россияне вновь поехали на Кубань. Конец 2020 года - осень и начало зимы - оказались достаточно активными в плане проведения сделок. Люди приезжают со всех уголков страны, чтобы приобрести здесь жилье. Порядка 60-70 процентов активных покупателей недвижимости в Краснодаре - это люди не местные.

Вторым важным фактором, толкающим цены вверх, является вступивший в силу в 2019 году 214-й федеральный закон, который обязывает застройщиков использовать эскроу-счета. Он позволил снять проблему долгостроев, повысил безопасность сделок при покупке недвижимости на стадии строительства, однако заставил ряд компаний уйти с рынка. Это резко сократило количество новых строящихся жилых комплексов, то есть объем предложения на рынке уменьшился, а спрос (за счет мигрантов из других регионов страны) в столице Кубани остался на прежнем уровне.

- Долгое время рынок Краснодара был очень большой, - рассказывает президент строительной компании "Девелопмент-Юг" Сергей Иванов. - И было очень много новых объектов, которые возводились за счет "старых", еще недостроенных. Отсюда возникали финансовые перекосы и образовались долгострои. После принятия 214-ФЗ ряд компаний ушел - просто не выдержали конкуренции. А после того как началась пандемия коронавируса, уехали еще и все те иностранные работники, которых называют не очень благозвучным словом "гастарбайтеры". Соответственно, строительные компании вынуждены находить им замену из местных профессионалов. И платить уже весьма конкурентоспособную зарплату. Несомненно, это хорошо и является правильным движением к цивилизованному рынку. Но на стоимости квадратного метра данные изменения тоже сказались. А посмотрите, как рванули вверх цены на строительные материалы?! Стоимость арматуры взлетела до небес!

Если цены на стройматериалы можно назвать третьим фактором роста цен, то четвертым стала доступность ипотеки и материнского капитала.

- Вспомните, когда еще в банках на покупку жилья люди могли взять кредит под столь низкую ставку - около 6,1 процента (в разных организациях и в зависимости от конкретной ситуации иногда чуть больше или чуть меньше)? - говорит профессор Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Ирина Швец. - Кроме того, сейчас впервые государство начало выдавать материнский капитал не только за второго, но и за первого ребенка. Получая этот маткапитал, люди стремятся его сразу вложить, боясь обесценивания денег. И это тоже толкает цены на недвижимость вверх.

Пятым фактором - уже не на федеральном уровне, а исключительно для Краснодара - является ситуация, когда власти стремятся привлекать застройщиков к возведению комплексной застройки, то есть не только жилых высоток или деловых центров, но и поликлиник, школ, детских садов. Вполне ожидаемо, что эти затраты ложатся в стоимость возводимых объектов. По данным строительных компаний, не менее шести тысяч рублей в цене каждого квадратного метра составляют затраты на создание социальной инфраструктуры.

Однако всем приведенным факторам, поднимающим стоимость недвижимости в Краснодаре и большинстве городов Кубани, противостоит одна чрезвычайно мощная тенденция, толкающая цену вниз. Доходы жителей края, а также мигрантов из Сибири и Дальнего Востока остаются на прежнем уровне, а расходы кратно повышаются. Уровень жизни падает вместе с покупательной способностью.

Инфляция в России, по независимым экспертным оценкам, в 2020 году составила 12,8 процента. Официальные данные Росстата говорят о других цифрах - 5,2 процента. Но, по личным ощущениям, жители большинства регионов страны почему-то больше верят первой цифре, чем второй. Кроме того, в январе этого года существенно выросла стоимость оплаты ЖКХ и транспорта.

- Стремительный подъем цен на недвижимость уже сейчас нивелировал все плюсы от льготной ипотеки и выдачи материнского капитала, - считает аналитик федеральной группы компаний "Финам" Алексей Коренев. - Покупать квартиры по цене на 20-30 процентов выше, чем раньше, уже становится невыгодно. И тут рынок начнет саморегулироваться, а цены - окажутся сбалансированными. Да, в Краснодарский край едет огромное число людей из северных регионов. Но из-за падения цен на нефть, западных санкций против российских компаний и других причин поток богатых нефтяников и газовиков будет уже не такой, как раньше. По оттоку денежных средств с банковских вкладов в Сибири и на Дальнем Востоке можно уже видеть, сколько людей направляется в центральные регионы страны и какие инвестиции они готовы вложить в покупку недвижимости. Бесконечного объема финансов у граждан нет. Этот ресурс иссякает.

По мнению аналитиков "Финама", как бы ни росла цена на квадратный метр в Краснодаре и какие бы затраты туда ни добавляли застройщики, если на данную недвижимость не найдется покупателей, стоимость будет неизменно снижаться, и другого выхода нет. В этом и состоит саморегуляция рынка.

Эксперты разошлись во мнениях относительно прогнозов. Часть из них утверждает, что стоимость недвижимости продолжит подниматься неизменно до конца этого года. Другие высказывают мнение: резких скачков уже не стоит ждать, но квадратный метр еще прибавит в весе, а вот снижаться не намерен уже никогда, тем более что Кубань до сих пор не входит в двадцатку регионов с самой дорогостоящей недвижимостью. Наконец, третьи, в том числе аналитики "Финам", утверждают - цены стабилизируются к осени этого года, причем настолько, что возможен даже "отскок" к уровню 2019 года.