Н. В. Сарокваша: «ДОМ.РФ дает вторую жизнь объектам культурного наследия»
Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ с 2008 года является агентом Правительства России по вовлечению в оборот неиспользуемой федеральной недвижимости. Одно из направлений работы — реализация имущества на торгах. Объекты культурного наследия не редкость среди лотов, которые передаются новым собственникам. О деятельности госкомпании по сохранению памятников архитектуры, особенностях их содержания и передачи инвесторам «Бюджету» рассказал директор по реализации федерального имущества ДОМ.РФ Николай Валерьевич Сарокваша.
— Николай Валерьевич, расскажите, пожалуйста, насколько масштабна практика купли-продажи объектов культурного наследия (ОКН)? Почему приобретение исторических зданий выгодно покупателям, ведь владение ими налагает множество обязательств?
— Практика покупки и продажи ОКН в нашей стране довольно обширна, особенно в крупных городах, где присутствует значительное количество исторических зданий. Однако активность в этой сфере может различаться в зависимости от региона и ситуации на рынке недвижимости.
Есть ряд причин, по которым приобретение исторических объектов может быть выгодным. Так, они обладают высокой исторической и культурной ценностью, а это придает им престижность и имиджевую привлекательность. Кроме того, собственники могут получить налоговые льготы или государственную поддержку в обмен на содержание и сохранение исторических памятников.
Однако обладание историческими зданиями требует особой ответственности и выполнения всех обязательств со стороны будущего владельца. Важно соблюдать правовые нормы и требования при сохранении и реставрации объекта, иметь финансовые ресурсы для его обслуживания и ремонта. Кроме того, могут существовать ограничения на использование здания, особенно если оно находится в охранной зоне или подлежит специальному режиму использования.
Тем не менее для некоторых инвесторов все эти обстоятельства и обременения оправдываются определенным престижем или просто желанием сохранить историческое наследие. Кроме того, существуют специализированные компании и организации, которые могут помочь собственникам в управлении и реставрации зданий, что делает приобретение ОКН более доступным и привлекательным.
#483455_300_d#
— В конце 2023 года состоялась продажа дачи И. В. Сталина. В чем ее историческая ценность? Известны ли планы владельца насчет здания?
— Бывшая правительственная дача вблизи подмосковных Мытищ, на которой в 1930-е годы жил И. В. Сталин, была продана на аукционе за 403,49 миллиона рублей. Единственный участник торгов — компания из Краснодарского края, которая и стала собственником этой усадьбы. Она находится в полутора километрах западнее деревни Вёшки. В XIX веке на этом месте купец, а впоследствии московский голова А. В. Алексеев построил имение «Прилипка». Тогда же были заложены липовые аллеи и регулярный парк. В 1907 году, при новом владельце — фабриканте А. А. Руперти, по проекту архитектора И. В. Жолтовского на месте старого дома был построен новый в стиле неоклассицизма, фрагментарно сохранившийся до наших дней.
После 1917 года объект был национализирован. В начале 1930-х тот же Жолтовский практически полностью перестроил усадьбу для ее использования высшим руководством страны. Исчезли колоннады и флигели, здание стало выше, был значительно расширен комплекс хозяйственных построек, появились лифт, подземный бункер, пристройки и здания для обслуживающего персонала. С 1932 по 1934 год здесь проживал Сталин.
На протяжении почти 60 лет имущество использовалось как правительственная дача и закрытый объект. В 1989 году здесь обустроили загородный реабилитационный центр для детей. В 2004 году здание было закрыто на реконструкцию. Затем объект был вовлечен в хозяйственный оборот от Минздрава России и решением правительственной комиссии по развитию жилищного строительства передан под управление ДОМ.РФ.
Новый собственник обязан разработать проект реставрации и приспособления данного здания, а также получить все необходимые согласования и разрешения в соответствии с законодательством.
— Какие обязанности государство возлагает на собственника исторической недвижимости? Какие ограничения существуют по проведению ремонтных работ? Есть ли особенности эксплуатации и содержания здания, а также ограничения по видам деятельности, которые можно вести в границах объекта?
— Безусловно, на владельца объекта культурного наследия налагается определенная ответственность. Есть и ограничения при ремонте и эксплуатации зданий, их перечень указан в таблице 1.
Таблица 1. Обязанности собственника исторической недвижимости
Обязанности собственника исторического объекта
Ограничения на проведение ремонтных работ
Особенности эксплуатации и содержания объекта
1. Обеспечение сохранности исторических и архитектурных особенностей объекта.
2. Проведение регулярного технического обслуживания и ремонта, чтобы сохранить недвижимость в хорошем состоянии.
3. Соблюдение всех законодательных требований и нормативов, связанных с охраной исторического наследия.
4. Предоставление доступа к объекту для специалистов и органов государственной охраны, чтобы контролировать его состояние и проводить необходимые мероприятия по сохранению
1. Получение специального разрешения или лицензии на проведение работ от компетентных органов охраны культурного наследия.
2. Соблюдение особых правил и требований, предписанных органами охраны культурного наследия, в отношении использования определенных материалов, методов и технологий при проведении ремонта
1. Необходимость соблюдения всех требований по охране и сохранению исторического наследия при проведении любых мероприятий на объекте.
2. Регулярный мониторинг состояния здания и его элементов, а также проведение профилактических работ для предотвращения возможных повреждений или разрушений.
3. Следование рекомендациям специалистов по реставрации и сохранению исторических объектов при проведении любых изменений или модернизации здания
Важно отметить, что в отношении видов деятельности, которые могут осуществляться на объекте культурного наследия, существуют некоторые ограничения. Например, могут быть установлены запреты на выполнение работ, которые способны нанести ущерб или внести изменения во внешний вид объекта. Также могут ограничить виды коммерческой эксплуатации объекта, чтобы сохранить его подлинность и историческую ценность. Конкретные ограничения определяются в соответствии с местным законодательством и требованиями органов охраны культурного наследия.
— Что можно сказать о взаимодействии с органами охраны культурного наследия?
— Собственник исторического объекта обязан активно взаимодействовать с такими структурами, поскольку они обладают определенными правами и обязанностями в отношении исторической недвижимости, включая ее охрану и реставрацию. Собственнику следует не только тесно с ними сотрудничать, но и строго соблюдать их требования и выполнять предписанные ими обязательства. Это незаменимо для обеспечения сохранности и защиты ОКН, а также для соблюдения соответствующего законодательства и норм, связанных с культурным наследием.
— Какие риски несет собственник, не выполнивший предписанные обязательства?
— Несоблюдение требований после приобретения объекта культурного наследия может повлечь за собой значительные последствия для владельца. В первую очередь это административная или даже уголовная ответственность за нарушение законодательства о культурном наследии. Возможны наложение штрафов, запрет использования самого ОКН и даже конфискация собственности.
Кроме того, неполнота выполнения обязательств по охране и реставрации объекта может крайне негативно сказаться на состоянии недвижимости и привести к его ухудшению или даже разрушению национального наследия. Поэтому владельцам исторических объектов необходимо серьезно относиться к своим обязанностям, чтобы сохранить исторические здания и избежать правовых проблем.
— Два года назад был введен новый порядок продажи ОКН. В чем его преимущества?
— Введение аукционной системы для продажи объектов культурного наследия — это важный шаг, направленный на обеспечение прозрачности торгов. В этом плане новый порядок продажи ОКН на аукционе имеет ряд преимуществ, они перечислены в таблице 2.
Таблица 2. Преимущества нового порядка продажи ОКН
Прозрачность
Система аукциона предусматривает разработку четких правил и процедур, которые должны быть строго соблюдены при продаже объектов культурного наследия. Это обеспечивает участникам аукциона уверенность в том, что процесс продажи будет проведен справедливо и без нарушений
Эффективность
Аукционная система позволяет оптимизировать процесс продажи, так как она привлекает широкий круг потенциальных покупателей и стимулирует конкуренцию между ними. Благодаря этому объекты культурного наследия могут быть проданы по более высокой цене, что в свою очередь способствует их сохранению и увеличению стоимости
Защита наследия
Введение аукционной системы способствует защите объектов культурного наследия. Четкие правила и процедуры помогают исключить возможность незаконной продажи или передачи таких объектов, а наличие конкуренции на аукционе позволяет выбрать покупателя, который обеспечит наилучшие условия сохранения и продвижения наследия
Оптимальная цена
Аукцион позволяет определить оптимальную цену продажи исторических объектов недвижимости. Участники могут предлагать свои цены, а конечная цена формируется на основе спроса и предложения
ДОМ.РФ нередко выставляет на торги объекты культурного наследия. Причем не только в Москве и Санкт-Петербурге. Здания передают собственникам с определенными обязательствами по реставрации и восстановлению. Основная цель ДОМ.РФ — дать объектам «вторую жизнь», обеспечив поиск социально ответственных инвесторов
Стоит подчеркнуть, что новый порядок продажи объектов культурного наследия на аукционе представляет собой систему, которая стимулирует заинтересованные стороны к участию в торгах и обеспечивает более эффективную и прозрачную продажу исторических зданий. Отмечу, что объекты культурного наследия на торги ДОМ.РФ выставляет нередко. Причем не только в Москве и Санкт-Петербурге. Как я уже говорил, здания передают собственникам с определенными обязательствами по реставрации и восстановлению. И основная цель ДОМ.РФ — дать объектам «вторую жизнь», обеспечив поиск социально ответственных инвесторов.
Топ-5 реализованных памятников архитектуры
С 2019 по 2023 год ДОМ.РФ реализовал на торгах 73 объекта культурного наследия общей площадью 94,5 тыс. кв. м с участками общей площадью 72,3 га в семи федеральных округах России. Представляем топ-5 памятников архитектуры, которые получат «вторую жизнь».
#483540_300#
1. Комплекс завода «ЛИВИЗ» (Санкт-Петербург)
Комплекс зданий бывшего ликеро-водочного завода «ЛИВИЗ» на Синопской набережной был реализован в августе 2021 года за 1,12 млрд руб. Он был построен в 1896–1897 годах по проекту архитектора А. И. Иванова. Казенный винный склад № 1 в составе завода являлся одним из главных отечественных предприятий по производству спирта, имел статус поставщика двора Его Императорского Величества. Во время блокады Ленинграда продукция завода поставлялась на фронт, в экспериментальном цехе изготавливали «коктейли Молотова».
#483487_300#
2. Комплекс газеты «Правда» (Москва)
Комбинат газеты «Правда» был передан новому собственнику в декабре 2023 года за 625,19 млн руб. Редакционно-издательский корпус построен в стиле конструктивизма в 1929–1934 годах по проекту архитектора П. А. Голосова. В советское время в здании располагались редакции газет «Правда», «Комсомольская правда», «Советская Россия», «Сельская жизнь».
#483486_300#
3. «Дача Сталина» (Московская область)
Усадьба «Липки-Алексеевское» реализована в ноябре 2023 года за 403,49 млн руб. В течение почти 60 лет здесь располагалась правительственная дача, на которой в 1932–1934 годах жил И. В. Сталин. Первое имение было построено здесь в XIX веке будущим московским головой А. В. Алексеевым. В 1907-м и начале 1930-х оно перестраивалось по проектам архитектора И. В. Жолтовского. Вплоть до конца 1980-х на территории появлялись новые постройки хозяйственного назначения.
#483475_300#
4. Доходный дом XIX века (Астрахань)
Доходный дом, построенный по заказу семьи купца-рыбопромышленника И. П. Воробьева в 1899 году, продан в июне 2023 года за 52 млн руб. После 1917 года в здании располагалась поликлиника для сотрудников Нижневолжского речного пароходства. В 2008 году, к празднованию 450-летия основания Астрахани, оно было частично отреставрировано — в частности, был восстановлен главный фасад.
#483492_300#
5. Пивзавод Бодалёва (Ижевск)
Пивоваренный завод на берегу Ижевского пруда, принадлежавший купцу Бодалёву, перешел в собственность нового владельца в августе 2023 года за 51,7 млн руб. Предприятие было построено в 1882–1889 годах.
Подготовила М. С. Михайлова