Эксперт Жилфонда: цены на рынке аренды в России уперлись в потолок

Директор компании Жилфонд Александр Чернокульский говорит, что несмотря на снижение ключевой ставки до 18%, предпосылок для снижения цен на рынке жилой аренды нет. Но и для повышения не осталось потенциала — рост цен обоснован экономическими условиями, но уперся в потолок платежеспособного спроса.

По данным аналитического центра компании Жилфонд, за первое полугодие  2025 года цены на аренду жилья по городам России в среднем выросли на 3-5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, средняя стоимость аренды квартиры в Москве составляет сейчас порядка 90 тыс.рублей, в Санкт-Петербурге – 55 тыс., в других крупных городах России – 32-35 тыс. рублей. Как отмечает директор компании Жилфонд Александр Чернокульский, спрос на жилую аренду традиционно немного замирает летом и достигает годового максимума уже осенью:

— В этом году динамика довольно спокойная и скорее нетипичная для рынка. Для сравнения в прошлом году рост цен по разным городам России составил более 20% год к году. На ситуацию сейчас влияет дорогая ипотека: рынок недвижимости стремится к балансу, где расходы на аренду квартиры сопоставимы с ежемесячным платежом по ипотеке за такой же объект недвижимости. Пока ключевая ставка росла, цены на аренду подтягивались вслед за стоимостью кредитов. В теории рост цен на аренду должен был продолжиться и дальше и максимально приблизиться к размеру ипотечного платежа, но мы видим, что в 2025 году он существенно замедлился. Причина простая: уровень достиг предела средней платежеспособности населения. Уже в прошлом году размер арендных ставок для многих был неподъемным. Те, у кого была возможность взять льготную ипотеку, оформляли ее и уходили с арендного рынка, другие стали искать иные варианты: совместная аренда, загородное жилье. При этом на рынке в основном нет дополнительных факторов, которые бы влияли на спрос на аренду — например, растущий объем мигрантов.

25 июля Центробанк снизил ключевую ставку на 2 п.п. до 18%. Вслед за этим уже последовала волна снижения базовых ипотечных ставок у большинства банков на 1-2 п.п. Согласно среднесрочному прогнозу Банка России, до конца 2025 года средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 16,3–18,0%. Это значит, что ставки по рыночной ипотеке будут составлять в среднем 19–21%. Этого, по мнению Александра Чернокульского, недостаточно, чтобы существенно изменить ситуацию на рынке аренды:

— Как минимум в ближайшие полгода ипотека по-прежнему будет оставаться малодоступной для большинства потенциальных покупателей недвижимости. При ставке 18%, стоимости квартиры в крупном городе в 5 млн рублей и первоначальном взносе 20% ежемесячный платеж по ипотеке на 25 лет составит примерно 60 тыс. рублей. При этом аренда похожей квартиры будет стоить 30–40 тыс. Снимать жилье выглядит более доступно, так что люди будут оставаться в арендном жилье, а не переезжать в ипотечное. Однако при этом и арендным ставкам пока расти некуда — люди не переезжают в ипотечное жилье еще и попросту потому что не зарабатывают достаточно, снимать жилье за похожую сумму они также не станут. Скорее цены останутся на прежнем уровне и возможно после активного сезона на арендном рынке немного откатятся назад, например, до зимних показателей.