Мастер-планы ждут закона

Мастер-планы все чаще используются как инструмент комплексного развития городов и агломераций. На сегодняшний день такие документы разрабатываются в различных регионах — от исторических центров, таких как Дербент и Суздаль, до промышленных городов вроде Сургута и новых городов-спутников российских мегаполисов.

При этом мастер-планирование пока не имеет четкого правового статуса в российском законодательстве. По оценкам специалистов, мастер-план представляет собой документ, сочетающий элементы стратегического, территориального и бюджетного планирования. Он соединяет долгосрочное видение развития территории с конкретными проектами, инфраструктурными решениями, экономическими расчетами и механизмами привлечения инвестиций. Правовой статус и возможности применения мастер-плана обсудили ведущие эксперты на Форуме стратегов, прошедшем в Санкт-Петербурге 23–24 октября 2025 года.

Президент AV Group и руководитель Совета стратегов Алексей Крыловский считает, что мастер-план — это цифровой двойник будущего города. «В нем уже заложены не только архитектурные и транспортные решения, но и финансовые модели, инструменты вовлечения бизнеса и общественности, а также целевые показатели, соотнесенные с национальными целями», — отметил он.

Особое значение мастер-планы приобретают в контексте работы с так называемыми «территориями нереализованного потенциала» — аварийным жильем, промзонами, долгостроями. «Мастер-план становится инструментом прямого действия: он позволяет сформировать и визуализировать перечень действий, ведущий непосредственно к решению конкретных проблем — жилищных, транспортных, социальных», — поясняет руководитель бизнес-направления «Мастер-планирование» компании STEP City Екатерина Вариончик.

Несмотря на практическую востребованность, мастер-планы остаются «мягкими» документами, не обладающими юридической силой для изменения градостроительной документации или приоритизации бюджетных расходов. Это создает риски разрыва между амбициозными видениями и реальными возможностями их реализации.

«Генеральный план разрабатывается на базе нормативов, мастер-план не подкреплен законодательно ничем. Все-таки задача всех градостроительных документов — отстаивание публичного интереса, то есть создание комплексной среды. Важно, чтобы улично-дорожная сеть была качественной, обеспеченность объектами — разумной, и не возникало перекосов в сторону строительства жилья или проектов, наносящих ущерб логике комфортной городской среды. Правильное планирование и стратегическое развитие территории должны основываться на профессиональном подходе», — отметил директор Научно-Исследовательского института Перспективного Градостроительства, академик РААСН Павел Спирин.

В настоящее время ведется активное обсуждение параметров будущего законопроекта, который должен определить:

• правовой статус мастер-плана;

• его трехчастную структуру (стратегическая, градостроительная и публичная версии);

• порядок согласования с действующими документами территориального планирования;

• механизмы интеграции в бюджетный процесс и систему проектного управления на региональном и муниципальном уровнях.

«Принятие закона о мастер-планировании позволит упорядочить эту работу: появится единый формат документа с четкой структурой и содержанием. Это обеспечит сопоставимость документов и упростит дальнейшую реализацию проектов в регионах», — подчеркнула руководитель подразделения «Управление проектами городского развития» и «Образовательные программы» Фонда ДОМ.РФ Ксения Базанчук.

Особое внимание уделяется 2 160 опорным населенным пунктам (ОНП), выделенным в рамках Стратегии пространственного развития РФ. Именно для них разработка мастер-планов рассматривается как приоритетный шаг к повышению качества городской среды, удержанию населения и привлечению внебюджетных инвестиций.

«Мастер-план должен стать основой для устойчивого социально-экономического и пространственного развития территории и повышения качества жизни граждан. Для этого он должен быть не просто красивой презентацией, а рабочим инструментом управления», — указал директор Центра моделирования социально-экономического развития ЦСР Никита Кузмичев.

Эксперты настаивают: чтобы мастер-планы действительно работали, необходимо в ближайшее время закрепить их в законодательстве — в том числе в рамках актуализации Федерального закона №172-ФЗ «О стратегическом планировании в Российской Федерации» и Градостроительного кодекса.

Без этого рискует остаться нереализованной и сама идея перехода от «освоения средств» к «решению реальных проблем» — главному принципу новой модели территориального развития.

Директор департамента стратегического развития Анна Земцова сообщила, что в ближайшие годы работа по мастер-планированию будет вестись по двум основным направлениям: разработка новых мастер-планов для двухсот опорных населенных пунктов и активная реализация уже утвержденных проектов. «В реализации мастер-планов ключевую роль будут играть создание проектных офисов, внедрение цифровых инструментов управления, системная независимая экспертиза и обучение местных команд, а также постоянный мониторинг и адаптация мастер-планов к новым вызовам. Такой подход не только ускорит инвестиционные процессы и преобразования инфраструктуры, но и обеспечит долгосрочное развитие территорий с учетом современных ожиданий жителей и бизнеса», - подвела итог Анна Земцова.