Сравнение стоимости курортной недвижимости Крыма и Сочи

В верхнем ценовом сегменте Сочи по‑прежнему дороже Крыма, но разрыв за последние два года заметно сократился: Крым уверенно закрепился во второй строке «черноморского рейтинга» и догоняет.

По данным Macon, ЦИАН и РГР, к 2025 году Крым вошёл в четвёрку самых дорогих регионов России по стоимости квадратного метра, уступая только Сочи, Москве и Санкт‑Петербургу, при ориентировочной средней цене около 240 тысяч рублей за метр по рынку жилья в целом. В курортном сегменте полуострова верхние значения существенно выше: в Алуште и Ялте средняя стоимость квадратного метра в новостройках в 2025 году достигла порядка 321–335 тысяч рублей, показав годовой рост на 47–53 процента. Это те самые курортные города, с которыми корректно сравнивать Сочи.

В Сочи за тот же период средняя цена квадратного метра по данным ЦИАН и профильных обзоров находилась в интервале 330–336 тысяч рублей: в первой половине 2025 года на вторичном рынке — около 296 тысяч рублей за метр, а в курортном первичном сегменте с учётом льготных программ и премиальных проектов — около 330–336 тысяч.

Если смотреть только на 2025 год, картина парадоксальна.

В Алуште и Ялте средняя цена «квадрата» подскочила на 47–53 процента, достигнув 330–334 тысяч рублей, тогда как в Сочи за тот же период число сделок на первичном рынке сократилось на 56 процентов, а средняя цена снизилась примерно на 5 процентов — до 336 тысяч рублей за метр. То есть Крым рос, Сочи корректировался, и в результате разрыв в ценах сузился до считанных тысяч рублей. По сути, Ялта и Алушта практически сравнялись с Сочи по стоимости курортного метра в массовом верхнем сегменте.​

В более широком контексте Сочи остаётся безусловным лидером по стоимости самых дорогих объектов. По оценкам экспертов «Коммерсанта» и локальных девелоперов, в 2024–2025 годах средняя стоимость квадратного метра в сочинских новостройках варьировалась от 450 до 500 тысяч рублей в сегменте обычных жилых комплексов и от 800 тысяч до 1 миллиона рублей за метр в сегменте апартаментов и гостиничных номеров на первой береговой линии.

В Крыму верхняя часть диапазона пока ниже: цены на премиальные проекты в Ялте в 2025 году достигали 380–400 тысяч рублей за метр по массовой «элите», с локальными пиками до 500 тысяч рублей за метр в отдельных проектах на Южном берегу. Аналитики прямо указывают, что в Ялте цена проектов может доходить до 500 тысяч рублей за квадрат, в Алуште — в среднем около 330 тысяч.

Сопоставление показывает характерную пропорцию: в 2025 году Крым в среднем дешевле Сочи примерно на 10–20 процентов в премиально‑курортном сегменте, но сокращает разрыв за счёт более высоких темпов роста на Южном берегу.

В аналитике по премиальной недвижимости для состоятельных покупателей прямо говорится: Крым пока дешевле Сочи на 10–20 процентов, но показывает рост цен в премиум‑сегменте на уровне 15–20 процентов за 2024–2025 годы, тогда как Сочи демонстрирует скорее стабилизацию с умеренным ростом и частичной коррекцией.

Причины этой разницы лежат на поверхности.

Сочи уже много лет выступает «эталонным» курортом с развитой инфраструктурой, олимпиадным наследием и устойчивым потоком внутреннего туризма, что сформировало высокий и относительно стабильный ценовой уровень ещё до 2022 года.

Крым, напротив, после 2014‑го догонял: инфраструктура и объёмы нового строительства отставали, а статус региона и санкционные ограничения тормозили часть спроса. Резкий рост 2024–2025 годов по Крыму отражает одновременно отложенный спрос, переориентацию части обеспеченных покупателей с зарубежных курортов на внутренние и выход на рынок более дорогих проектов на ЮБК.

Для инвестора и конечного покупателя выводы неоднозначны. Сочи предлагает более высокий входной порог, большую ликвидность и сформированный премиальный рынок, где и аренда, и перепродажа работают предсказуемее. Крым, особенно Ялта и Алушта, предоставляет шанс войти в верхний курортный сегмент с дисконтом порядка 10–20 процентов к сочинским ценам, но с более высокой волатильностью и политическими рисками.

При этом темпы роста 2024–2025 годов показывают: именно крымские курортные локации в последние два года были драйвером удорожания, тогда как Сочи во многом вышел на плато.

Если текущие тенденции сохранятся, Крым по массовому курортному «квадрату» окончательно сравняется с Сочи в ближайшие годы, а в отдельных элитных проектах уже сейчас располагается в той же ценовой лиге.

Материалы по теме:

«Новостройки за пять лет подорожали». Крым и Севастополь в списке значатся

Ипотечный курорт закрывается на ремонт: что ждёт Крым и Севастополь в 2026 году

Крым в туристической «высшей лиге»: что на самом деле стоит за пятым местом в национальном рейтинге

Когда метр растёт быстрее, чем доходы: как меняется ценовая иерархия новостроек Крыма