Рынок апартаментов: цена квадратного метра ниже, но стоимость выше
Цена квадратного метра на первичном рынке апартаментов в России за год стала ниже на 4 %. При этом стоимость апартаментов в новостройках выросла на 6%. Причина — в смещении предложения в пользу объектов большего размера. Об этом сообщает портал «Авито Недвижимости». Аналитики оценили ситуацию на рынке апартаментов в новостройках России в августе 2023 года. За год на платформе стало на 24% больше таких объектов.«Причина разницы в динамике стоимости объектов целиком и цены за квадратный метр в изменении среднего размера лота. В случае с апартаментами, как и с квартирами, действует правило — чем больше объект, тем ниже цена квадратного метра. Поэтому стоимость за «квадрат» по России в апартаментах на первичном рынке снизилась на 4% при росте среднего размера объектов на 10%, который случился из-за смещения предложения в сторону апартаментов с большим количеством комнат. Если же сравнивать объекты одного и того же формата друг с другом, принципиально их размеры не изменились», — пояснил руководитель направления первичной недвижимости «Авито недвижимости» Дмитрий Алексеев.
В структуре предложения лидируют студии (34%), однокомнатные (28%) и двухкомнатные апартаменты (25%). Реже встречается жилье с тремя (11%), четырьмя и более комнатами (2%) и со свободной планировкой (1%). При этом по сравнению с прошлым годом структура предложения постепенно смещается в пользу объектов большего формата, доля студий падает.
Если сравнивать с августом 2022 года, то спрос на апартаменты в новостройках вырос на 43%, цены — на 6%. За отчетный период дороже стали только «однушки" (+14%), объекты с четырьмя комнатами и более (+20%) и свободной планировкой (+48%). Студии подешевели на 5%, «двушки» — на 14%, «трешки» — на 21%.
Рынок апартаментов в новостройках в восьми крупных городах России и в Подмосковье, где на август 2023 года для покупки были доступны более 50 объектов. По цене за «квадрат» апартаменты стали дешевле в 4 из 9 локаций исследования. В Воронеже кв.м в таких объектах упал в цене на 23% (до 124 тыс. рублей), в Нижнем Новгороде — на 7% (до 169 тыс. рублей), в Санкт-Петербурге — на 4% (до 229 тыс. рублей), в Москве — на 2% (до 286 тыс. рублей).
Рост цены квадратного метра отмечен на рынке апартаментов Московской области (+19%, до 197 тыс. рублей), Краснодара (+15%, до 191 тыс. рублей), Красноярска и Уфы (+14%, до 122 тыс. рублей и до 127 тыс. рублей соответственно), а также Новосибирска (+3%, до 127 тыс. рублей).
При этом в «Авито недвижимости» ожидают, что в целом доля апартаментов на рынке жилой недвижимости РФ может заметно сократиться на фоне отмены нулевого НДС на строительство этой недвижимости и пересмотра ставки ЦБ РФ. С середины июля средняя стоимость лота по всей России изменилась незначительно (-1,1%), однако спрос на апартаменты за последний месяц уменьшился вдвое.
Такое значительное снижение интереса со стороны потенциальных покупателей и рост себестоимости объекта по причине возвращения налога вынудит застройщиков перейти на жилую недвижимость. Впоследствии доля апартаментов на рынке заметно сократится.
Ранее эксперты отмечали, что 70 % процентов апартаментов приходится на четыре региона: Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Крым.
Покупательский интерес на апартаменты на полуострове есть, но в связи с геополитическими событиями он снизился. Перспективы рынка апартаментов Крыма, как и всего жилого сегмента на полуострове, зависят от возобновления полетов в аэропорт «Симферополь» и стабилизации ситуации.
В начале августа говорилось о том, что президент РФ Владимир Путин подписал закон, который вводит НДС на услуги застройщиков при передаче апартаментов, возведенных по договорам долевого строительства. Соответствующий закон уже опубликован на официальном портале правовой информации.
Закон отменяет освобождение от НДС услуг застройщика по возведению помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), на основании договора долевого строительства.
Напомним, что с октября 2010 года услуги застройщиков по договорам долевого строительства не облагались НДС. Исключением являются только объекты производственного назначения. Закон делает такое исключение и для апартаментов, тем самым возвращая налог на них.
Кроме этого, закрепляется освобождение от НДС услуг застройщика по передаче нежилых помещений (в том числе гаражей и машино-мест) в многоквартирном доме, оказываемых по договору долевого строительства.
«Отменяется освобождение от НДС услуг застройщика, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), на основании договора участия в долевом строительстве», — отмечается в законе.
Лимит расходов на покупку или создание единицы товаров (работ, услуг), передаваемых в рекламных целях и освобождаемых от НДС, увеличивается со 100 до 300 рублей, поскольку действующий лимит не пересматривался с 2005 года.
Участники рынка ожидают, что в долгосрочной перспективе принятие закона приведет к снижению объемов строительства апартаментов, так как строить их станет просто невыгодным.
Сейчас апартаменты стоят примерно на 15% дешевле квартир, однако, если к этому добавится НДС, это повлияет на стоимость. Кроме того, нужно учитывать повышенные платежи за ЖКХ и дополнительные налоги для собственников апартаментов. Интерес к этому виду недвижимости заметно снизится как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков.
Таким образом, поправки в большей степени застрагивают не покупателей, а застройщиков. Рыночная цена апартаментов зависит от спроса и предложения. Застройщики смогут включить стоимость НДС в цену апартаментов или взять издержки на себя.
Материалы по теме:
Крымские апартаменты: сожительство без любви или чемодан без ручки?