Бизнесмены не торопятся покидать ТЦ

Занимающие площади в торговых центрах компании малого и среднего бизнеса не воспользовались предоставленным им специальным законом правом в одностороннем порядке расторгать договоры аренды. Зафиксированы лишь единичные случаи.

Российский совет торговых центров (РСТЦ; объединяет владельцев торговых комплексов «Гагаринский», «Невский центр», «Охта Молл», сети «Мега» и др.) по просьбе РБК опросил 100 управляющих ТЦ в разных регионах России насчет одностороннего расторжения договоров аренды компаниями малого и среднего бизнеса.

Из всех подобных компаний, занимающих площади в ТЦ, расторгли договоры менее 10 проц, заявили 68 проц опрошенных управляющих. Еще у 15 проц респондентов расторжений по новому закону не было. У 11 проц доля расторжений составила от 10 до 25 проц всех договоров с компаниями малого и среднего бизнеса. Лишь у 2 проц этот показатель равняется 50–75 проц.

Малый и средний бизнес получил право упрощенного расторжения договоров аренды в мае 2020 года. Эта мера была принята в рамках законопроекта о неотложных мерах поддержки экономики в условиях пандемии коронавирусной инфекции.

Закон дает право компаниям малого и среднего бизнеса из наиболее пострадавших отраслей расторгать договоры в одностороннем порядке без штрафа, если арендодатель не предоставил им необходимые скидки при аренде. Уведомление о требуемой скидке арендатор должен направить не менее чем за две недели до расторжения договора. Такой порядок расторжений продолжит действовать до 1 октября 2020 года.

В принятой в первом чтении версии законопроекта право расторгнуть договоры получали арендаторы вне зависимости от своего размера. Выручка арендатора, чтобы он смог расторгнуть договор, должна была снизиться на 50 проц с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории региона.

Против этой версии законопроекта выступили собственники коммерческой недвижимости, опасаясь, что она вызовет массовые закрытия магазинов и дефолты собственников ТЦ. Ретейлеры поддержали законопроект.

В торговых центрах «Мега» арендаторы не воспользовались законом о досрочном расторжении

В почти трети (31 проц) торговых центров, чьи управляющие приняли участие в опросе РСТЦ, на субъекты малого и среднего предпринимательства приходится 10–25 проц всех договоров аренды, у 24 проц респондентов этот показатель составляет 25–50 проц. Еще у 4 проц опрошенных доля малого и среднего бизнеса составляет меньше 10 проц, а у 2 проц их нет вообще.

В среднем на компании малого и среднего бизнеса приходится 26 проц арендных платежей в российских торговых центрах, такие данные ранее привел Сбербанк.

Расторжения договоров компаниями малого и среднего бизнеса не носят массовый характер, подтверждают опрошенные РБК собственники и управляющие торговых центров. По словам коммерческого директора компании Malltech Марии Дриц, воспользовались законом и разорвали договоры аренды менее 1 проц компаний малого и среднего бизнеса, арендующих площади в торговых центрах Malltech («Аура» в Новосибирске, «Планета» в Красноярске, «Планета» в Новокузнецке, «Планета» в Уфе и «Лето» в Санкт-Петербурге). Доля малого и среднего бизнеса в общей структуре арендной выручки по всем торгово-развлекательным комплексам Malltech в среднем составляет 32 проц, уточнила Дриц.

В торговых центрах «Мега» арендаторы не воспользовались законом о досрочном расторжении, утверждает представитель российского офиса Ingka Centres (управляет сетями «Мега» и IKEA). В холдинге «Адамант», являющегося крупнейшим собственником торговой недвижимости в Петербурге, также не столкнулись с такой проблемой. Практически никто из арендаторов не воспользовался правом на расторжение в соответствии с новым законом, уверяет и Ольга Антонова, руководитель департамента недвижимости Crocus Group (сеть торговых центров Vegas и «Твой дом», «Крокус Сити Молл»).

В Colliers International, которая управляет торговыми центрами в Москве, Петербурге, Мурманске, Улан-Удэ и других городах, получили пока только один запрос о расторжении со ссылкой на новый закон, но с арендатором удалось договориться и оставить его в проекте. «Торговые центры не заинтересованы в потере арендаторов, поэтому идет постоянный переговорный процесс», — пояснила директор по развитию бизнеса и клиентскому опыту департамента управления недвижимостью Colliers International Елена Розанова.

Некоторые арендаторы пользуются новой мерой спекулятивно

Все опрошенные РБК собственники и управляющие торговых центров сообщили, что предоставляли арендаторам скидки или освобождали их от уплаты аренды. В Ingka Centres не взимали арендную плату и сервисный сбор с арендаторов, которые закрылись по требованию властей. В Malltech предоставляли скидки по запросу, а на время закрытия арендаторы в рассрочку выплачивали только эксплуатационный платеж и, в случае если магазин работал как пункт выдачи заказов, процент от товарооборота. В ТЦ «Ташир» предоставляли скидки, рассматривая каждую ситуацию индивидуально, в «Адаманте» предоставили скидки в 50–80 проц всем обратившимся арендаторам, а Crocus Group гарантировала арендаторам скидку, пропорциональную снижению выручки после открытия магазинов.

В то же время, по словам Антоновой из Crocus Group, некоторые арендаторы пользуются новой мерой спекулятивно, чтобы добиться условий аренды ниже рыночных вне зависимости от результатов работы после открытия магазинов. Трафик в торговых центрах восстановился на 85–90 проц от показателя до начала ограничений, и выручка у торговых операторов возвращается на прежний уровень, но собственники торговых центров, по словам Антоновой, «из-за угроз со стороны арендаторов вынуждены идти на условия договоров, отличные от рыночных».

В Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) не стали комментировать новый закон, поскольку сети, входящие в ассоциацию, относятся только к крупному бизнесу. Во время обсуждения новых правил расторжения договоров АКОРТ настаивала на необходимости поддержки всего непродуктового ретейла вне зависимости от его размеров. Несмотря на то что принятый закон не распространился на крупные сети, им, по данным АКОРТ, в большинстве случаев удалось «путем длительных и непростых переговоров» достигнуть договоренностей с арендодателями.

Источник: РБК

Фото: FashionUnited