Юрий Королев: «Что ждет рынок загородной недвижимости в 2022 году?»

Изменение геополитической обстановки и введение множества санкций в отношении России оказало влияние практически на все сферы экономики, в том числе и на рынок недвижимости.

Это касается и сегмента загородной недвижимости, который ждет в этом году воздействие самых разных факторов - как классических сезонных, так и обусловленных новыми условиями. Одним из главных последствий станет рост цен на дома на фоне повышения стоимости строительных материалов и работ. В связи с этим покупателям стоит обращать внимание на ряд моментов, чтобы минимизировать риски при покупке домов в коттеджных поселках.

Спрос на загородные дома

Рынок загородной недвижимости подвержен влиянию внешних факторов. Так, спрос на дома традиционно растет весной, но в этом году воздействие оказывает и общая экономическая обстановка. Если сравнивать запросы в 2020/21 и в 2022 годах, то можно отметить в первую очередь, что рост спроса на загородные дома сдвинулся с марта на апрель, так как в течение предыдущего месяца покупатели находились в состоянии неопределенности и избегали заключать сделки с недвижимостью.

При этом, несмотря на то, что действие негативных внешних факторов остается, в апреле ситуация для загородного сегмента недвижимости стала более прогнозируемой. Уже сейчас можно сказать, что на фоне проблем с авиаперелетами акцент в этом году будет сделан на внутренний туризм, что означает повышенный спрос на дома за чертой городов.

Приобретение домов в кредит

Изменения коснутся и приобретения загородных домов на заемные средства. Из-за негативной экономической обстановки и падения доходов населения, а также повышения ключевой ставки Банком России, кредитные организации изменили условия кредитования в сторону значительного повышения ставок. По сути, сейчас можно говорить о фактическом установлении заградительной банковской ставки по ипотеке, что не может не привести к падению спроса со стороны покупателей.

В связи с этим можно ожидать, что девелоперы будут разрабатывать собственный аналог ипотеки в виде рассрочки платежа на 1-3 года. Но поддержка строительной отрасли будет осуществляться и со стороны государства, так как это важный сектор экономики, поэтому, скорее всего, госбанки запустят ипотечные программы со сниженными ставками. Старт таких программ можно ожидать уже в ближайшие месяцы.

Стоимость загородной недвижимости

Что касается стоимости загородных домов, то можно ожидать роста цен, причем в этом году это будет связано не только с началом летнего сезона, как это было в предыдущие годы. Сейчас к этому добавится и подорожание всех строительных материалов, поэтому стоимость строительства загородного коттеджного поселка возрастет от 30 до 50%.

Более того, вырастут затраты девелоперов на строительство дорог и создание всех коммуникаций: газопровод, водопровод, ливневая канализация и дренажная система, электрические сети с трансформаторными подстанциями. Увеличение стоимости коснулось даже озеленения общественных территорий поселка - цены выросли на 50-100%. Все это приведет к неизбежному росту цен на загородные объекты недвижимости, так как компенсировать свои затраты девелоперы будут именно за счет покупателей.

На что стоит обращать внимание при покупке дома

Из-за увеличения стоимости работ обещания девелоперов по благоустройству и созданию инфраструктуры внутри поселка могут остаться невыполненными. Поэтому, если есть такая возможность, стоит выбирать дома в готовых коттеджных поселках, где уже проложены коммуникации и создана вся необходимая инфраструктура.

Обращать внимание нужно и на транспортную доступность поселка, обеспечение своевременной медицинской помощью, наличие образовательных учреждений и детских садов.

Помимо этого, в условиях общей внешнеполитической неопределенности, выросли риски банкротства организаций и неисполнения ими взятых на себя обязательств. Соответственно, стоит отдавать предпочтение проверенным и надежным строительным компаниям, которые уже зарекомендовали себя на рынке.

В целом, негативные влияние внешних факторов будет заметнее в более дешевом сегменте загородных домов, так как премиум-сегменты, как правило, менее подвержены подобным рискам. При этом рынок недвижимости будет поддерживать помощь со стороны девелоперов и государства. Спрос со стороны покупателей на такие дорогие объекты можно расценивать как хорошее вложение средств, так как премиум недвижимость в условиях неопределенности будет только расти в цене.

Поэтому при желании приобрести загородный дом, не стоит откладывать такую сделку, но при этом следует очень аккуратно подходить к выбору как самого объекта, так и поселка - с учетом наличия всей необходимой инфраструктуры либо перспектив обустройства общественной территории.