Верховный суд РФ и ипотека: что нужно знать о залоге
Верховный суд РФ изучил практику применения судами положений о залоге вещей. В ипотечном договоре залог может быть определен указанием наименования, точного местонахождения или кадастрового номера имущества. Об этом сообщается на сайте РАПСИ.
Как отмечается, если залогом выступает будущая недвижимость, в договоре необходимо индивидуализировать ее, указав строительный адрес, площадь или другие характеристики, указанные проектной документации.
Для регистрации обременения нужны данные, которые позволяют точно идентифицировать вещь. Они должны быть указаны в заявлении о государственной регистрации ипотеки, которое залогодатель и залогодержатель подают совместно.
Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора не является основанием для прекращения или изменения залога. Исключением являются случаи, когда иное предусмотрено договором или законодательством.
Стороны могут предусмотреть в договоре залога условия, касающиеся изменения рыночной стоимости предмета залога, либо заключить отдельное соглашение. К примеру, залогодержатель может получить право требовать изменения начальной цены залога, предоставления залогодателем дополнительного обеспечения, досрочного обращения взыскания на заложенное имущество.
В соглашение о залоге, который обеспечивает обязательство по возврату ипотечного или потребительского кредита, не связанного с предпринимательской деятельностью, нельзя включать условия, влекущие неблагоприятные последствия для залогодателя в случае снижения цены залога. Такие условия впоследствии будут признаны ничтожными согласно п. 2, ст. 2 340 ГК РФ.
Залог обеспечивает требования в объеме, сформированном к моменту удовлетворения (сумму основного долга, процентов, убытков от просрочки, неустоек), а также возмещение расходов залогодержателя на содержание предмета залога, расходов по обращению взыскания на предмет залога.
Законом или договором может быть предусмотрено ограничение объема требований, обеспечиваемых залогом. Стороны могут установить твердую сумму требований залогодержателя, которые обеспечиваются залогом. Если обязательства должника превышают эту сумму, разница, не обеспеченная залогом, не может быть погашена за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Также отмечается, что противоречия, неясности и неустранимые сомнения в наличии ограничения требований, обеспеченных залогом, рассматриваются как отсутствие такого ограничения.