«Цены пойдут навстречу друг другу». Как сосуществуют квартиры на первичном и вторичном рынках Крыма?
Срок льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках неумолимо подходит к концу. С 1 июля останется действие семейной ипотеки под 6% годовых в новостройках. Семьи при рождении третьего и последующего детей до конца 2030 года по-прежнему смогут получить положенные 450 тысяч рублей на погашение жилищного кредита.«Правительство внесло соответствующий законопроект в Государственную Думу. Уважаемые депутаты, рассчитываю, что вы рассмотрите его в ближайшее время», - сказал Михаил Мишустин, обращаясь к парламентариям.
Массово россияне больше не смогут скупать жильё при помощи господдержки, а поэтому эксперты, с учётом ожидаемых ужесточений по программам льготных ипотек и возможного снижения спроса на первичное жильё, считают, что есть риск дальнейшего снижения цен на первичный сегмент. И тогда разрыв будет последовательно снижаться, цены пойдут «навстречу друг другу».
«Сейчас в целом ожидается коррекция средних цен на совокупном рынке жилья. Ставку не планируют снижать. Центральный банк готов держать её на текущем уровне и даже намекает на возможное повышение на 1%. Это приведёт к охлаждению совокупного спроса, - пояснил основатель инвестиционной компании SharesPro Денис Астафьев «РГ». - В целом, ситуация подразумевает незначительную возможную коррекцию в минус цен на жильё в обоих сегментах».
А пока этот момент не наступил, цены на новостройки продолжают расти. Эксперты рассказали, что разрыв цен на первичном и вторичном рынках по итогам первого квартала текущего года вырос до 55%. Квадратный метр нового жилья в среднем по стране стоит 167,6 тыс. руб., тогда как на вторичном рынке - лишь 108,1 тыс. руб. Наибольшая разница - в Астраханской и Московской областях, средняя цена на новые квартиры здесь выше на 69 и 68% соответственно. В расчётах ЦБ опирается на данные Росстата о фактических ценах сделок в конце квартала.
В связи с этими обстоятельствами, возникло желание проанализировать, как сосуществуют квартиры на вторичном и первичном рынках Крыма.
Согласно открытой аналитической информации (источник: realtymag.ru), стоимость квадратного метра жилья в крымских новостройках по средним ставкам на сегодняшний день составляет 158 123 руб. Тогда как на вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» - 153 176 руб. По всем признакам, цены уже пошли навстречу друг другу, так как разница в стоимости совсем незначительная.
Стоит ли беспокоиться по этому поводу или есть какая-то другая причина небольшого разрыва стоимости между первичным и вторичным «квадратом» в Крыму?
Если проанализировать динамику стоимости квартир на рынке первичного и вторичного жилья, то самая большая вилка между стоимостью квадратного метра составляла в октябре 2023 года. Тогда «вторичка» стоила 140 064 руб., а «первичка» – 168 627 руб. за кв. м, и максимальная разница между ними составляла 26%.
Таким образом, жилищный рынок Крыма развивается без стрессовой разницы между первичным и вторичным сегментами. Единственное значительно превалирующее значение между вторичным и первичным рынком наблюдается в трёхкомнатных локациях. Так, трёхкомнатные квартиры в новостройках стоят по средним ставкам 25 млн 401 тыс. руб., а на вторичном рынке – 8 млн 870 тыс. руб. В свою очередь однокомнатные новостройки в среднем в Крыму стоят 6 млн 596 тыс. руб., а «вторичка» - 6 млн 316 тыс. руб. А двухкомнатные в новостройках стоят 10 млн 796 тыс. руб., а «вторичка» -7 млн 587 тыс. руб.
И отдельной строкой идёт стоимость жилья на ЮБК, где «квадрат» может достигать по стоимости 270 тыс. руб.
Однако, оно того стоит. Например, в посёлке Гаспра Ялтинского городского округа, продаётся квартира студия в новом доме ЖК «Ласточкино гнездо»
Квартира-студия в ЖК «Ласточкино гнездо». Источник: avito.ru
Стоимость данной локации - 6 млн 954 тыс. руб. (143 088 руб. за кв. м).
Другая, не менее интересная локация – апартаменты-студия «Garden Palac»
Апартаменты-студия в ЖК ««Garden Palac». Источник: avito.ru
Стоимость апартаментов – 7 млн руб. (100 тыс. руб. за «квадрат»).
Нетрудно догадаться, что Крым – это жемчужина и порой недосягаемая мечта для многих желающих здесь поселиться. И вряд ли можно уповать на то, что цены будут падать. Они будут только расти.
Конечно, есть одна большая проблема для всех видов и типов квартир – это покупательская способность населения. Чтобы получить одобрение ипотечного займа, необходимо иметь стабильную зарплату и уровень дохода, позволяющий выплачивать ипотеку.
Согласно сведениям Крымстата, среднемесячная начисленная заработная плата в Крыму за февраль 2024 года составила 47 673 рубля. По сравнению с январём 2024 года, размер заработной платы увеличился на 0,8%.
К наиболее оплачиваемым в экономике республики в феврале 2024 года относились работники сферы финансовой и страховой деятельности и строительства, а среди промышленных видов деятельности – предприятия по производству транспортных средств и оборудования, где заработная плата превысила средний показатель по экономике Республики Крым в 1,4-2,2 раза.
Однако, продавцы недвижимости в Крыму всегда могут рассчитывать не только на местное население. Интерес покупателей из других российских регионов, имеет неугасающий потенциал.