Ломать и строить: московские многоэтажки вслед за хрущевками пойдут под снос по реновации
Власти Москвы намерены сделать реновацию жилья постоянно действующей программой. Такое решение определяется, с одной стороны, приближающимся окончанием нормативных сроков эксплуатации многоэтажных домов советской постройки, с другой – острым дефицитом земельных участков под новое строительство. Какие выгоды в результате получат город, девелоперы и москвичи?
жилищного фонда Москвы была принята в августе 2017-го. В нее включили 5176 домов, относящихся к первому периоду индустриального домостроения. В основном это пятиэтажки (так называемые хрущевки), построенные в 1957–1968 годах по типовым проектам. Нормативный срок эксплуатации зданий, возведенных из тонкостенных панелей, ограничен 50 годами, дома из кирпича и крупных блоков служат в два раза дольше.
[embed]https://profile.ru/economy/nehoroshie-kvartiry-pochemu-devel...[/embed]
Это не первая попытка масштабного обновления жилого фонда столицы. Предыдущая программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки датирована 1995 годом. Согласно документу, до 2010-го планировали снести несколько сотен панельных домов, а людям предоставить квартиры в новостройках. В большинстве случаев жилплощадь предлагали на окраинах мегаполиса, что категорически не устраивало жильцов. Некоторые «хрущевки» попытались спасти, проведя капитальный ремонт и реконструкцию. Например, надстраивали несколько этажей и устанавливали лифты. Инициатива исходила в первую очередь от собственников квартир, не желавших покидать обжитые районы.
Опыт реконструкции «хрущевок» нельзя назвать однозначно успешным. Конечно, снаружи зданиям можно было придать более или менее современный вид, обновив фасады, утеплив панельные стены. Однако излечить «родовую травму» – увеличить высоту потолков и сколько-нибудь существенно улучшить планировку квартир – было в принципе невозможно.
В итоге принятая 30 лет назад городская программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения задачу обновления жилого фонда не решила. Поэтому в 2017 году власти предложили другой вариант: «хрущевки» сносить, на высвобождающихся участках строить высотные дома, в которых бесплатно предоставлять жилплощадь переселенцам.
В таком виде реновация оказалась не столь обременительной для бюджета. Количество квартир в новостройках в два-три раза больше, чем в сносимых пятиэтажках. Власти за счет продажи «излишков» сегодня компенсируют часть затрат, а к 2030 году планируют вывести программу на самоокупаемость. Мэр Москвы Сергей Собянин рассматривает эти деньги в качестве основы «для дальнейшей реновации, для дальнейших этапов обновления города, для развития социальной сферы».
Что касается строительных компаний, то для них участие в реновации объективно выгодно. Столичный стройкомплекс в 2017-м получил дополнительный импульс развития, и произошло это в нужный момент. До запуска программы объемы ввода в эксплуатацию жилой недвижимости в Москве год от года снижались.
[embed]https://profile.ru/economy/pod-diktovku-stavki-pochemu-ceny-...[/embed]
Вот статистика: в 2015-м в столице возвели 3,5 млн кв. м жилья, в 2016-м – 3,34 млн кв. м, в 2017-м – немногим более 3 млн кв. м. Однако уже в 2018 году было введено в строй 3,5 млн кв. м жилья, в 2019-м – 4,96 млн кв. м, в 2020-м – 4,9 млн кв. м, в 2021-м – 6,57 млн кв. м, в 2022-м – 6,9 млн кв. м, в 2023-м – рекордные 7,3 млн кв. м.
С 2024 года тренд несколько изменился: было сдано под ключ 6,5 млн кв. м жилья. По итогам 2025-го, как заявил вице-мэр по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов, объем ввода ожидается приблизительно на таком же уровне. Впрочем, оснований для беспокойства нет. Рост, который наблюдался последние три-четыре года, по мнению чиновника, был «нехарактерно высоким». Равновесный же показатель, который способен поддерживать баланс спроса и предложения, для Москвы составляет 4–5 млн кв. м.
При этом, несмотря на коррекцию рынка вниз, объемы строительства по программе реновации увеличиваются. Если в 2018 году было сдано 32 дома (почти 477 тыс. кв. м), то в 2019-м – 49 домов (648 тыс. кв. м), в 2020-м – 32 дома (1 млн кв. м), в 2021-м – 84 дома (1,2 млн кв. м), в 2022-м – 52 дома (810 тыс. кв. м), в 2023-м – 60 домов (961,39 тыс. кв. м), в 2024-м – 74 дома (более 1,3 млн кв. м).
В 2025 году начался второй этап программы. Потребности в финансировании Сергей Собянин оценил в 1,2 трлн руб., подчеркнув, что средства в бюджете на эти цели есть. В течение ближайших трех лет город планирует построить по программе примерно 7 млн кв. м жилья – в среднем по 2,33 млн кв. м в год. При заявленных «равновесных цифрах» 4–5 млн кв. м, на которые ориентируется столичное правительство, доля реновации будет составлять уже не менее половины от общей площади вводимого в эксплуатацию жилья.
Девелоперы объективно заинтересованы в программе. В границах старой Москвы земельный банк истощен. По данным NF Group, в 2020 году предложение участков под жилую и коммерческую застройку составляло почти 2000 лотов, сейчас не превышает 400. Причины понятны: бывшие промышленные зоны, подобные территориям заводов ЗИЛ и «Серп и молот», на сегодняшний день в значительной степени уже освоены. Возвращаться к практике уплотнительной (точечной) застройки власти не намерены. А вот реновация «хрущевок» высвобождает целые кварталы под новое строительство.
[embed]https://profile.ru/economy/kvadratnoe-uravnenie-kak-otkaz-de...[/embed]
Примечательно, что в ходе второго и третьего этапов программы земельный банк столицы будет пополняться особенно активно. Если за предыдущие годы в мегаполисе снесли 1740 пятиэтажек, то за следующие восемь лет предстоит снести в два раза больше – 3436 (в 2025–2028 годах – 1636, в 2029–2030 годах – 1800).
После окончательной очистки города от наследия хрущевской эпохи этот источник исчезнет, что снова поставит в сложное положение стройкомплекс столицы. Конечно, есть уникальный резерв – огромная территория Новой Москвы. Площадь Троицкого и Новомосковского административных округов (ТиНАО) составляет 1480 кв. км, тогда как площадь старой Москвы – всего 878,7 кв. км.
У ТиНАО действительно огромный градостроительный потенциал. В период с 2012 по 2024 год здесь построили более 25 млн кв. м жилья, к 2035-му планируют возвести еще более 33 млн кв. м. В результате в Новой Москве активно формируется полноценная городская среда, а численность населения, по прогнозам экспертов, в будущем увеличится до 3 млн человек.
Вместе с тем земельный банк можно продолжать пополнять и в границах МКАД. В столице сотни многоквартирных домов типовых серий высотой от 8 до 12 этажей, построенных в период с 1956 по 1985 год. Срок их эксплуатации, заложенный в проектах, ограничен 80 годами.
Конечно, нормативные показатели важны, но техническое состояние конкретной многоэтажки определяется степенью физического износа здания. При износе от 60 до 75% дальнейшая эксплуатация допустима, но необходим капитальный ремонт. Дом признают аварийным, если специалисты установят, что износ превышает 75%.
Региональная программа капремонта действует в Москве с 2015-го, срок окончания – 2045 год. В нее включили более 28 тыс. многоэтажек общей площадью 258 млн кв. м. К концу 2025-го задача была выполнена более чем в 16 тыс. домах: заменили инженерные системы, отремонтировали фасады и крыши, чердаки и подвалы, входные группы и так далее.
Отметим, что работы в полном объеме необходимо проводить регулярно – раз в 25–30 лет. Это дорогое для городской казны удовольствие. В декабре 2024-го сервисы «Авито Услуги» и «Авито Недвижимость» опубликовали результаты исследования, согласно которому средняя стоимость ремонта квадратного метра квартиры в новостройке (без учета расходов на стройматериалы) по России составляет около 4000 руб., капитального ремонта вторичного жилья – 5000 руб., по Москве показатели 7000 и 8000 руб. соответственно.
Ко всему прочему, в многоэтажках 1960–1970-х годов постройки неудобная планировка, изношены коммуникации, выработали ресурс лифты. Как и в случае с «хрущевками», исправить эти недостатки в ходе капремонта и даже реконструкции не представляется возможным.
Еще один важный момент: реновация пятиэтажек фактически превратила правительство Москвы в крупнейшего игрока на рынке столичной недвижимости. В августе 2025-го Фонд реновации открыл сайт под брендом «Московские кварталы». Теперь у желающих есть возможность приобретать квартиры в современных ЖК напрямую у городской структуры.
[embed]https://profile.ru/economy/chem-obuslovleno-ozhivlenie-na-ry...[/embed]
Полная себестоимость строительства одного квадратного метра в многоквартирном доме в Москве составляет около 167 тыс. руб. (это данные на начало 2025 года). Ключевая переменная – цена земли. Если проект реализуют на месте сносимого ветхого жилья, то земельная рента минимальна, поскольку участки находятся в собственности города.
Реновация трансформируется в постоянный процесс. «Сначала одна серия домов может устаревать, потом другая, третья, четвертая. Поэтому, заканчивая основную программу реновации до 2032 года, мы должны создавать заделы для перехода к другим сериям домов, включая девятиэтажные дома», – Сергей Собянин в интервью «Комсомольской правде».
Капитальный ремонт многоэтажек советского периода оставят разве что в качестве альтернативы. Правда, есть сомнения, что она покажется привлекательной: перед глазами у москвичей пример расселения «хрущевок». По словам мэра, реновация работает без обмана, гражданам предлагают качественное современное жилье, рыночная стоимость которого на 30–40% выше старого.
Земельный банк Москвы, таким образом, готов к переходу в режим планового использования на многие десятилетия вперед. Это важно для обновления жилого фонда и комплексного развития территорий, для улучшения архитектурного облика города. В спальных районах одновременно с ЖК будут активно строить школы, детсады, поликлиники, магазины, благоустраивать придомовые территории, развивать дорожную и энергетическую инфраструктуру.
Реновация многоэтажек и в интересах девелоперов. Компании, получая землю под застройку, продолжат работать в Москве. Это означает сохранение существующих и создание новых рабочих мест в строительстве и смежных отраслях. В свою очередь, городской бюджет увеличит налоговые доходы. А самое главное, миллионы москвичей в обозримом будущем ждет переселение в комфортные квартиры.