Долевое пристрастие: зачем власти Приморья инициировали передел земли во Владивостоке
Прокуратура Приморского края пытается вернуть в муниципальную собственность лакомый кусок земли в центре Владивостока. А Следственный комитет завел уголовное дело о мошенничестве. По мнению силовиков, участок еще в 1990-е незаконно приватизировали, а теперь хотят построить на нем элитный жилой комплекс вместо образовательного учреждения. Однако, владелец земли указывает на очевидные, по его мнению, нестыковки. В частности, ранее и суды и та же прокуратура признавали законность всех сделок с участком. А часть эпизодов уголовного дела произошла в 1990 году — еще до момента рождения одного из подозреваемых. Кроме того, заложниками ситуации становятся люди, которые уже купили квартиры в ЖК по договорам долевого участия. Между тем, прокуратура Приморского края активно направляют в суды иски о признании старых приватизационных сделок недействительными. Все это происходит на фоне недавних заявлений Владимира Путина, который подчеркнул, что претензии к нынешним добропорядочным собственникам активов, приватизированных в 90-е годы, неуместны.
О чем спор
Почтовый переулок во Владивостоке — это почти как окрестности московского Арбата — приятная историческая застройка, неожиданно тихие районы в самом центре города. Бонусом — вторая линия от моря — залива Золотой Рог с обустроенной набережной. В общем, подходящее место для элитного жилого комплекса.
Так же думал и местный крупный застройщик — ГК «Ареал». В 2021 году компания купила участок земли в Почтовом переулке с заброшенным двухэтажным зданием и бойлерной. Участок пустовал много лет — владелец выставил его на продажу еще в середине 2010-х, но дорого просил, поэтому покупателей не находилось.
Сейчас представители «Ареала» утверждают — перед сделкой их юристы провели проверку, и убедились, что «у участка и расположенного на нем здания прозрачная история приобретения в собственность», законность которой в 2010-2011 года была подтверждена и решением Арбитражного суда Приморского края и проверкой Прокуратуры Владивостока.
В 2005 году новая администрация города попробовала оспорить сделку купли-продажи, но суд встал на сторону бизнесмена. «Договор купли-продажи от 19 сентября 1997 № 112 соответствует требованиям законодательства о приватизации, действовавшего в момент заключения указанного договора, в связи с чем исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки не подлежат удовлетворению», — говорилось в решении суда.
В 2007 году Калиниченко переоформил здание со своей компании на себя лично. А в 2010 году по решению краевого Арбитражного суда, предпринимателя признали и собственником земли, на которой оно стояло. Прокуратура Владивостока в 2011 году проверила сделки, но нарушений не нашла.
Спустя 13 лет мнение краевой прокуратуры и СК оказалось противоположным. Из материалов возбужденного уголовно дела следует, что с 1990-го по 2021 год два человека — Игорь Калиниченко и гендиректор компании «Ареал-Проект 3» Богдан Глотов «совершили ряд неправомерных сделок», которые привели к изъятию из собственности администрации города Владивостока земельного участка и образовательного объекта, который на нем находится.
Старший помощник прокурора Приморского края по взаимодействию со СМИ и общественностью Дарья Дёмина отдельно пояснила «Известиям»: проблема и в том, что в 2007 году, когда Калиниченко переоформил участок и здание на себя, из документов каким-то образом исчез пункт, что на этой территории может функционировать исключительно объект образовательного профиля. То есть, по мнению надзорного ведомства, сейчас строительство именно жилого комплекса на месте бывшего детского сада незаконно.
После этого, по словам Дёминой, произошли еще ряд сделок в отношении имущества, и в итоге здание и земля попали в распоряжение застройщика.
— Прокурор города Владивостока в судебном порядке добивается признание сделок недействительными и возвратить имущества в пользу города, — добавила она.
Застройщик с таким поворотом не согласился и подал собственный иск, пытаясь оспорить требования прокуратуры.
Следственный комитет, основываясь на материалах прокуратуры, возбудил уголовное дело, считая, что приватизация спорной собственности нанесла городу ущерб в 70 млн рублей. В региональном СК «Известиям» подтвердили, что уголовное дело расследуется.
Обоснованность возбуждения уголовного дела вызывает у адвокатов застройщика сомнение.
— По утверждению прокурора, незаконные сделки с участием Калиниченко и Глотова проводились с 1990 по 2021 годы. Но Глотов родился только в 1991 году и, соответственно, как минимум 18 лет не мог совершать никаких сделок, так как не имел полной дееспособности, — завил «Известиям» адвокат «Ареал-Проект 3» Дмитрий Прокопенко.
Разрешили и запретили
Вслед за судом на ситуацию отреагировала и мэрия Владивостока, отозвав ранее выданное разрешение на строительство. При этом там подтвердили «Известиям», что застройщик действительно получил разрешение на строительство — это случилось 26 декабря 2023 года.
— Но потом разрешение на строительство было отменено — прокуратура Приморского края, довела до нас информацию, что объект находился в охранной зоне объекта культурного наследия», — пояснил заместитель главы администрации Владивостока Алексей Сухов.
В официальном ответе администрации Владивостока «Известям» приводятся детали: в границах спорного участка и рядом с ним располагаются сразу два интересных объекта. Первый — защитное сооружение гражданской обороны — «не имеющий аналогов в РФ» вырубленный в скале бункер глубиной 15 метров, что делает его «уникальным объектом, имеющим высочайшую историческую ценность». Помимо этого, рядом стоят «здание Совнархоза 1961 года постройки» и «здание Владивостокского коммерческого училища, в котором в 1913-1919 гг. учился А.А. Фадеев, советский писатель».
Все это, якобы, препятствует возведению на участке зданий определенной высоты, а архитектурный проект «Ареала» «существенно превышает разрешенные параметры», если речь идет о соседстве с объектами культурного наследия. Все это и стало поводом для отзыва разрешения.
Опрошенные Известиями юристы говорят, что ситуация двоякая. С одно стороны, ст. 51 Градостроительного кодекса содержит всего четыре четких пункта — основания, по которым может быть отозвано разрешение на строительство. И ситуация, сложившаяся во Владивостоке под них не подпадает.
С другой стороны, отмечает юрист Алихан Ибрагимов, «в судебной практике сейчас формируется неоднозначный подход, относительно того, может ли быть отозвано разрешение на строительство в отсутствие предусмотренных в этой статье оснований, если имеются иные основания, которые прямо не зафиксированы в статье 51 ГК. И сейчас часть судов считает, что это допускается».
Тем не менее, по его словам, есть и та часть судейского корпуса, «которая полагает, что отзыв разрешения на строительство допускается только лишь при наличии тех оснований, которые прямо зафиксированы в указанной статье градостроительного кодекса».
Чуть определеннее ситуация со сроками давности по уголовному делу. По мнению представителей зашиты, они давно прошли.
По статье мошенничество, по которой ведет расследование приморский СК в отношении ГК «Ареал», сроки давности привлечения к уголовной ответственности составляет шесть лет, напомнил «Известиям» Алихан Ибрагимов.
Однако, он подчеркнул, что сейчас в судебной практике сложилась ситуация, когда «срок исковой давности исчисляют с даты владения объектом недвижимости последним титульным собственником. И в связи с этим суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности не считается истекшим и на основании этого могут выноситься решения об удовлетворении исковых требований».
Как правило, по таким искам суд субъекта, либо Верховный суд принимают решение о том, что сделки по изначальному переходу права собственности были незаконные, добавил доцент департамента международного и публичного права Финансового Университета при Правительстве РФ Игорь Семеновский.
— И разворачивают всю вот эту цепочку, — отметил эксперт, — Там уже было много сделок с акциями этих предприятий, много сделок с недвижимостью, с иным имущественным комплексом предприятия. И получается, лицо которое в третьем, пятом или седьмом, десятом даже колене получила это имущество, как добросовестный приобретатель — государство в определенных случаях обращается в суд. И говорят, что нет – это было незаконно.
Однако, уточнил эксперт, остается подвешенным вопрос о том, что делать конечному собственнику этого имущества, который владел им последним.
— Сейчас идут судебные споры, о том, как возмещать или не возмещать вложенные инвестиции в это предприятие, — сказал он.
Эта ситуация, по словам юриста, не урегулирована окончательно на уровне гражданского законодательства, и решается в каждом конкретном случае индивидуально в рамках судебного разбирательства.
Адвокат «Ареал-Проект 3» Дмитрий Прокопенко заявил «Известиям», что в жилой комплекс, который планировалось построить, вложили свои деньги дольщики. А сам участок находится в залоге у банка.
— Сейчас заложниками ситуации, в котором следователь с прокурором определили, что это преступление, которого, как я утверждаю, не было — стали застройщик, добросовестный покупатель земли, банк, как залогодержатель и физические лица, как дольщики. Действия, решения прокурора мы будем обжаловать. Мы настаиваем на том что ничего противозаконного здесь нет. Сделка прозрачна, проверялась судами. Мы будем бороться за свои права, — подчеркнул он.
После проведенной прокурорской проверки и исковых требований надзорного ведомства запрещено совершать сделки и вести любую хозяйственную деятельность в отношении спорных объектов. Стройка нового ЖК приостановлена.
Не первый иск
Показательно, что случай с участком в Почтовом переулке — не единственный. В последний год месяцы органы прокуратуры Приморья начала активно подавать иски, пытаясь вернуть в муниципальную и региональную собственность земельные участки и объекты недвижимостью.
Так, в сентябре 2023 года Арбитражный суд Приморского края вынес решение о возврате государству бывшего детского лагеря «Лесная сказка». На это решение подана апелляция.
В начале 2024 года суд по иску прокуратуры вернул в муниципальную собственность участок земли на мысе Кунгасный, где застройщик успел на месте гаражей построить жилой комплекс MORE. По уголовному делу о приобретении этого участкам два бизнесмена арестованы, в розыск объявлен бывший директором департамента имущественных отношений края Андрей Железный, который причастен к сделке. Судьба практически построенного жилого комплекса неизвестна.
На данный момент в судах Приморья находится еще несколько исков региональной прокуратуры, в частности о возвращении в муниципальную собственность пяти бывших детских оздоровительных лагерей, расположенных в пригороде Владивостока «Изумруд», «Юный приморец», «Лесная поляна», «Прометей» и «Нептун».