Слухи об оживлении рынка недвижимости в Крыму оказались сильным преувеличением
Несмотря на высокий сезон, крымская недвижимость продолжает стагнировать. Симферополь — стоит. В Ялте продажи активизировались, но клиенты не верят в чистоту бумаг. Лучше всего продается Евпатория и Восточный Крым, там дешевле и надежнее. Но в целом продавцы констатируют: издержки застройщиков растут, а денег у покупателей нет.
Мелкие разновекторные колебания цен на недвижимость в Крыму не связаны с ростом спроса, о котором поспешили заявить некоторые риэлторы, говорят собеседники «Примечаний» на региональном рынке.
Сдерживают продажи отсутствие генпланов, правил землепользования и застройки (ПЗЗ), махинации застройщиков, возводивших высотки на землях под ИЖС, оказавшиеся теперь под угрозой сноса. Очередным ударом по рынку стало принятие закона о долевом строительстве, с одной стороны обезопасившего покупателей, с другой— поставившего клиентов перед необходимостью доплатить за гарантии 10-15%. Причем рост цен в новостройках подтянул цены и на вторичке.
В каждом регионе Крыма эти факторы сыграли свою роль, вытеснив с рынка небогатых покупателей. Но в некоторых есть тенденции к улучшению.
Так, за два неполных квартала этого года продажи в сфере недвижимости в Ялте выросли в несколько раз. Пик активности пришелся на конец апреля — начало мая. Здесь важным неизменным фактором оказалась сезонность, так как именно в период отпусков проводится большинство сделок, рассказал «Примечаниям» руководитель агентства недвижимости «Ялта Регион» и учредитель компании «Инвест Строй Консалтинг» Даниил Манаков.
«Спрос действительно есть, он вырос, но связан он с тем, что покупают новостройки, а на ЮБК новостроек у нас очень мало, — говорит руководитель ялтинского агентства. — Генплан был принят только в конце прошлого года, но нет ПЗЗ и без этих нормативных документов застройщикам невозможно начинать либо продолжить строительство. Это все длится уже шестой год.
Люди сегодня боятся покупать, так как есть около 40 домов у нас ЮБК, где обманутые дольщики попали в неловкую ситуацию».
При этом Манаков подчеркивает, что спрос в Ялте есть, но в данных условиях клиенты вынуждены очень тщательно относиться к проведениям сделок, а малейшие неточности отпугивают покупателей. Такая ситуация наблюдается практически по всему побережью от Гурзуфа до Фороса. «Люди поняли, что Крым – наш, и никому его не отдадут, поэтому продажи постепенно увеличиваются», — говорит наш собеседник.
Он подчеркивает, что после того как Ялта примет ПЗЗ и добросовестные застройщики смогут выйти на рынок недвижимости, особого уменьшения стоимости квадратных метров, не стоит ожидать: «Обороты увеличится, но застройщикам придется, скорее всего, брать качеством», — считает Манаков.
Сейчас в Большой Ялте цены на однокомнатные квартиры стартуют от 3 млн рублей, во вторичном фонде - от 2,5 млн рублей.
Чуть лучше дела с продажами обстоят в соседней Алуште, где все разрешительные документы уже были приняты муниципалитетом: от того и руки у застройщиков развязаны, а рисков у покупателей гораздо меньше.
В более выигрышной ситуации оказалась недвижимость в Евпатории, там квадрат стоит 60 тыс рублей (в Ялте 75-80 тыс). Ценовой дисбаланс вызван рельефными особенностями регионов, говорит Манаков. Из-за горного рельефа ЮБК заливка строительной подушки и фундамента требует большого количества свай и обходится значительно дороже. На разницу в ценах влияет наличие субтропической растительности и парков на ЮБК.
К Восточному Крыму в основном прицениваются жители Сибири, приобретающие дачи и дома для проживания в летний период, рассказала «Примечаниям» директор агентства недвижимости «Vip-шанс» Татьяна Носачкова. Такая же ситуация, по ее словам, и с побережьем Черноморского района.
Как более доступную альтернативу побережью многие рассматривают зеленые предгорные районы Крыма: здесь жилье дешевле за счет того, что, как правило, продаются дачные домики.
Симферополь держится особняком. Однокомнатную квартиру в первичном фонде можно приобрести в среднем за 2,6 млн рублей, практически такие же цены на квартиры в советских панельных домах, тогда как малосемейка во вторичке обойдётся в районе 2,2 млн рублей. Здесь основной потребитель — коренные крымчане.
Но и в Симферополе после принятия закона о долевом строительстве, который вызвал подорожание объектов недвижимости всех фондов, продажи упали в разы, говорит Носачкова.
«У нас нет сумасшедшего спроса, — говорит директор «Vip-шанс». — Строится очень много, но практически все новостройки в Симферополе были выкуплены до принятия нового закона, когда продавали на уровне котлованов. Закон спровоцировал рост цен, продаж стало меньше. Люди ждут, что цены упадут, однако судя из реальной картины, особых предпосылок для этого нет».
Основные продажи идут с учетом ипотеки, военных сертификатов и материнского капитала. «За наличные сделок проводится очень мало, живых денег у людей нет, поэтому рынок недвижимости встал», — заключила Носачкова.