Ипотека как инвестиция. Почему банки стали внимательнее следить за арендой жилья
Банки усилили контроль за ипотечными квартирами
Российские банки все чаще прописывают в ипотечных договорах ограничения на сдачу квартир в аренду. В большинстве случаев для этого требуется письменное согласие кредитора, а иногда без одобрения банка в залоговом жилье нельзя размещать даже родственников. В отдельных случаях банки прямо запрещают сдавать квартиру до полного погашения кредита, сообщают "Известия". Поводом для обсуждения стала история клиентки одного из банков, которая обнаружила в договоре пункт об обязательном согласовании аренды и безвозмездного проживания третьих лиц. При этом документ также давал банку право проверять состояние квартиры, не уточняя периодичность таких визитов, сообщает Business FM (Бизнес ФМ) Барнаул.
Почему банки включают такие пункты
Как пояснил партнер адвокатского бюро "А2" Михаил Кюрджев, подобные условия в ипотечных договорах — не новшество. По его словам, квартира находится в залоге у банка, а значит, кредитор вправе контролировать ее состояние и способ использования. Это стандартная практика, направленная на защиту обеспечения по кредиту.
«Пункты эти в договорах о том, что требуется согласие банка, что сотрудник банка имеет право приехать и проверить ипотечную квартиру, ее состояние, потребовать документы о зарегистрированных лицах. Такие пункты в договорах были всегда, потому что квартира — это обеспечение банка, предоставляющего денежные средства на ее покупку, поэтому, естественно, банк имеет право проверить состояние объекта, который он принял в залог, его использование и так далее», — уверен Михаил Кюрджев.
Строгий запрет — скорее исключение
Президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина отмечает, что за многие годы работы не сталкивалась со случаями, когда банк категорически запрещал сдавать ипотечное жилье. По ее словам, аренда часто помогает заемщикам обслуживать кредит, и для банков это скорее плюс, чем минус — дополнительный доход снижает риск просрочек по ипотеке.
«В договорах ипотечного кредитования этот пункт предусматривает некую ответственность за передачу владения правом на квартиру. Но, выдавая 20 лет ипотеки, мы ни разу не слышали категоричного запрета банков не сдавать в аренду. Почему? Потому что даже иногда используют квартиры, вернее, сдачу в аренду для погашения той же ипотеки. И банку, наоборот, удобно, выгодно и хорошо, что есть дополнительный доход, чтобы закрывать ипотечные кредиты», — уверена Марина Ракина.
По словам экспертов, ипотеку нередко берут для покупки квартиры с инвестиционными целями. Точнее, раньше брали — сейчас в условиях высоких ставок и практически полного отсутствия льготных программ это уже не представляется такой уж хорошей идеей. Но еще несколько лет назад такая практика была. И по факту никто никогда сдачу внаем ипотечного жилья не согласовывал. Комментирует Кирилл Пономаренко, руководитель отдела аренды риелторской компании "Города".
«Вот у меня, например, два кредитных договора — от Совкомбанка и от Сбера. В Сбере точно написано: пока обременение не погашено, запрещено сдавать квартиру в аренду. То есть, условно, может проживать только получатель ипотечного кредита. А вот по поводу того, как они могут это проверить… Банки не ходят по квартирам и не проверяют, кто там живет или не живет. Соответственно, как-то фактически запретить они, наверное, не могут — только на бумаге. Конечно, если человек не платит ипотеку, тут уже начинают ходить люди из банковских структур, и может возникнуть вопрос, кто в квартире живет», — считает Кирилл Пономаренко.
Когда можно не волноваться?
Эксперт по недвижимости, учредитель Ассоциации ипотечных брокеров Дмитрий Ракута пояснил, что банки стали внимательнее относиться к сдаче ипотечных квартир из-за риска ухудшения их состояния.
«Банки стали более внимательно относиться к этому моменту, потому что видят риски в том, что многие заемщики сдают квартиры в аренду, они приходят в непригодное состояние. В случае если заемщик не договорится с банком, банк имеет право применить санкции. Первое — это повысить ставку по кредиту либо потребовать досрочного погашения всей суммы кредита. Но на практике это все-таки исключение из правил, нежели массовое явление», — уверен Ракута.
Эксперты сходятся во мнении: если заемщик исправно платит ипотеку, не имеет долгов по коммунальным услугам, не получает жалоб от соседей и не превращает квартиру в "резиновую", то риск санкций со стороны банка минимален.
Без серьезных причин кредитор вряд ли станет проверять залоговое жилье или предпринимать жесткие меры.
Сюжет на Business FM (Бизнес ФМ) Барнаул