Торговые центры. Инструкция по выживанию
Торговые центры. Инструкция по выживанию
Юрий Бычков – инвестор, собственник федеральной сети Центров здоровья и отдыха, владелец франшизы и товарного знака «Городские термы» о том, что ждет рынок торговой недвижимости, как торговым центрам остаться на плаву и продолжить развитие
Сегодня рынок торговой недвижимости снова переживает сложный период. По данным экспертов отрасли, до конца 2022 года обороты российских ТЦ могут упасть на 35-45%. Юрий Бычков, основатель и владелец проекта «Городские Термы», больше о спикере, эксклюзивно для ShopAndMall.ru рассказал о том, что ждет рынок, как торговым центрам остаться на плаву и продолжить развитие.
Начнем сразу с главного: каким Вы видите будущее торговых центров в ближайшее время и какие прогнозы можете дать на, например, 10 лет вперед? Что нужно делать собственникам ТЦ, чтобы их бизнес развивался?
Юрий Бычков: Если сказать коротко, то у торговых центров нет будущего, но есть возможности. Понятно, что существуют удачно расположенные ТЦ. Например, ЦУМ, расположенный в центре Москвы, будет существовать всегда – он достопримечательность столицы, люди идут в него погулять, посмотреть, возможно, что-то купить. Но с другими объектами иначе. В первую очередь произойдет «каннибализм», этот процесс уже идет: часть ТЦ просто погибнут, потому что более сильные и правильно расположенные будут поглощать их (получать себе дополнительных арендаторов, а значит и посетителей). В некоторых случаях даже трафик увеличиться и немного вырастет прибыль. Плюсом к этой ситуации играет отсутствие возможности выезда за рубеж, частичное закрытие границ, санкции.
Также нужно хорошо понимать, что против мобильного телефона, когда человек может совершить покупку одним нажатием кнопки, состязаться практически невозможно. Поэтому часть ТЦ останется, и, возможно, как я и говорил, будет чувствовать себя даже лучше чем «вчера», но большая часть вынуждена будет либо снестись (как «Подсолнухи» (г. Москва) у Ковалева (Андрей Ковалев - общественный деятель, бизнесмен, владелец девелоперской компании «Экоофис», проекта «Подсолнухи Art&Food» и усадьбы Гребнево, - прим. ред.)), либо переформатироваться в другие центры, которые будут продавать товары, но уже не в первую очередь. И именно реконцепция даст торговым центрам новый шанс.
Вы пропагандируете продажу времени, а не услуг, товаров и пр. Что это значит и насколько осуществимо в наше время?
Ю.Б.: Дело в том, что вся инфраструктура, которая сейчас существует, построена для общества потребления. Идея этого общества заключается в следующем: например, у вас есть завод пылесосов или утюгов, и есть задача - производить с каждым годом все больше этих пылесосов и утюгов. Естественно, необходимо все созданное продать. Тенденция последних лет в том, что люди не хотят приобретать. У них уже есть все необходимое, или им эти вещи вообще не нужны. И на рынке появилась идея делать товары, которые быстро ломаются. Те же сотовые телефоны, автомобили и пр. Чтобы у потребителя через 2-3 года возникла потребность в приобретении нового. Но сегодня общество потребления начинает сдавать свои позиции еще быстрее. Людям не нужно столько товаров, они стали понимать, что не в них счастье. Счастье для людей сегодня — это время их жизни, а также качество этого времени. И люди задумались, нужны ли им для хорошего настроения покупки. Да они дают положительные эмоции, но кратковременно и опосредованно. Кофточку купила, сходила на праздник, похвасталась перед подругами и все. Теперь люди стали понимать, что им важнее быть здоровыми, жить долго и качественно, хотят видеть счастливых детей и внуков. А что для этого нужно? Нужна другая инфраструктура. Термы — это как раз другая инфраструктура… которая про время, про качество этого времени. На мой взгляд, нынешние объекты коммерческой недвижимости будут перестроены как раз под вот эти новые запросы: улучшение качества жизни, наполнение эмоциями, здоровым время провождением, продлением жизни в том числе. Если говорить про новые строительства, то тем, кто собирается в ближайшее время возводить здания, я бы рекомендовал не проектировать просто торговые центры. Этот сегмент будет затухать. И какой тогда смысл вкладывать туда средства? Мы же инвестируем на много лет вперед. Надо понимать, что рынок потребления «отходит». Тем более в нашей стране свой особый путь. В ближайшее время будет непросто, ситуация меняется нестандартно, будут последствия, не будет «как вчера». Поэтому инвесторам, которые думают, что построим ТЦ, перетерпим сложный период и все, надо понимать, что нужно предпринимать меры уже сейчас. Пересматривать концепции. Вот, например, мы в Нижнекамске хотели «зайти» в МФК «РаМусМолл», но не нашли общий язык с руководством центра и построили отдельное здание на 18 тыс кв. метров. Посетителей у нас много. Они бы могли стать аудиторией молла. Если ТЦ и дальше не будут видеть перспектив, то торгцентры вообще будут не нужны, их просто будут сносить.
Юрий, тогда расскажите, пожалуйста, подробнее о проекте «Городские Термы». Ваша компания недавно отметила 30-летний юбилей, пройдя за это время путь от небольшой строительной фирмы до лидера строительного комплекса России. Как появилась идея заняться именно этим направлением, термами?
Ю. Б.: Идея была такая, чтобы сделать досуг людей более интересным. В нашей жизни не так много праздников, больше «текучки». Мы в свое время придумывали и организовывали всевозможные городские праздники. У нас совместно с одним партнером было детское движение «Юность», в котором участвовали более 25 тыс. старшеклассников. Мы и организацией мероприятий занимались системно и достаточно долго, около 20 лет. А вообще я любитель бани, с детства. Да и сейчас продолжаю им быть. И друзья у меня такие же любители. Это для меня часть жизни. Если ты делаешь то, что никогда не делал раньше, не всегда результат будет хорошим. А тут я в этом вопросе разбираюсь, понимаю, где хороший пар, где не очень. Ну а как строитель, построивший тысячи объектов, в том числе и банных, с бассейнами, спортивных, оздоровительных центров, курортов, санаториев, то есть профессионально работающий в этой области, понимаю, как сделать правильно. Плюс я очень любил и люблю отдыхать за границей. Много посещал Термы в разных странах: Австрия, Германия, Италия, Швейцария. Даже, отдыхая в горах, катаясь на сноуборде, выбирал те отели, где были термы. То есть я уже знал эту сферу, она мне очень нравилась. Я знал, как термы работают, какая у них целевая аудитория. Поэтому захотелось сделать такой продукт, который бы позволил отдыхать, не выезжая из своего города. Еще так сложилось, что стройкой у нас в регионе, в Удмуртии стало очень тяжело заниматься, например, ты строишь объект, а с тобой расплачиваются через год, становится… неинтересно. Встал вопрос, что делать, если не строить. Наш архитектор Виктор Хельфер, с которым мы работали много лет, проживающий в Германии, имеет гигантский опыт в проектировании термальных комплексов. Ну а толчком послужила одна ситуация: мой многолетний партнер, с которым у меня было несколько бизнесов, продавал здание. Оно было на второй линии, и покупатель никак не находился. Интересант вроде появился, но давал «смешную» цену. И я предложил партнеру сделать на этом объекте термы. То есть сложились сразу несколько факторов к созданию нашего проекта: здание, архитектор, ситуация на строительном рынке. Концепцию мы разработали быстро и примерно за год построили первые «Городские термы».
Была ли конкуренция на начальном этапе? Или вы являетесь первопроходцами в этой сфере?
Ю. Б.: В аквапарках были и есть термы, например, в «Питерлэнде» (г. Санкт-Петербург), «Мореоне» (г. Москва), но это неправильные термы, почему? - дело в том, что философия терм заключается в доступности. Когда платишь за вход 2,5-3 тыс рублей — это дорого и не доступно большинству. В Германии посещение терм стоит 8-40€, с их зарплатами, это копейки. Есть, например, «Хвалынские термы» при горнолыжном курорте (Саратовская область), но и это неправильные термы. То есть терм именно доступных, таких, которые мы разработали и «русифицировали», привнеся в них традиционные бани с вениками, не было. Мы добавили в Термы элементы курортной инфраструктуры. Мы вышли с продуктом «Городской курорт Термы» первыми. Мы это направление открыли в России. В термах помимо философии есть еще и свои законы. И если ты их не знаешь или нарушаешь, то и денег на них не заработаешь. Многие думают: «Ну вот я построю, сделаю красивый дизайн, и ко мне придут люди». Не придут! Потому что есть эти самые законы. Здесь также, как и с проектированием торгового центра: с площадями, с наполнением, с определенным пулом арендаторов и так далее. Если сделаешь неправильно, бизнес не пойдет. Так и с термами. Только этот продукт еще более сложный, нежели строительство ТЦ.
А термы все же массовый продукт?
Ю. Б.: Да, термы - это массовый продукт. Его придумали греки, а римляне вообще строили его в каждом городе. Было даже такое время - 15:30 - время терм, когда все население города шло и проводило время в них. Сейчас порядка 80% населения любого города могут ходить в такие комплексы, проводить качественно время и, если хотите, продлевать свою жизнь, так как термы — это, прежде всего, оздоровительный центр. Если ты их правильно делаешь и строишь, то термы - массовый продукт, оздоравливающий все население страны. Еще одним важным преимуществом и отличием терм, например, от аквапарков, является как раз аудитория. В аквапарки ходят в основном семьи с маленькими детьми. А частота их посещения в среднем раз в три года. В наши термы свыше 20% посетителей ходят более 2-х раз в неделю. Есть адепты, которые умудряются вообще ходить каждый день.
Термы - источник жизни для торговых центров
Юрий, расскажите, пожалуйста, насколько сформирован рынок терм сегодня, и как он будет развиваться в новых реалиях? Какой объем рынка могут занять термы?
Юрий Бычков: Сейчас это такой «дикий» рынок. Он только развивается. Его потенциал огромен, в отличие, например, от практически всех других рынков недвижимости, которые либо как-то деградируют, либо еле-еле шевелятся, рынок Терм растет.
Например, сегодня в России существуют порядка 20-30 терм, а два года назад их вообще не знали. И если бы не последние ситуации с коронавирусом и спецоперацией, то количество терм было бы еще больше. Сейчас можно говорить о росте по экспоненте всего рынка, рынок свободен, повторюсь, и он огромен. Недавно разговаривал с одними участниками рынка: город с миллионом человек. Сложилось впечатление, что они подумали, что вложение в проект большого количества денег, даст хороший результат. В итоге получился такой «крокодил» с большим количеством раздевалок, пафосный… Расходов много, а продукт абсолютно нежизнеспособный, убыточный. Если говорить еще про объем рынка, то вот возьмем, например, фитнес, занимается им 5% населения. А сколько в стране при таком спросе построено фитнесов… В термы могут ходить 70-80% населения, если бы инфраструктура была создана. Вот какой объем рынка в нашей стране (и не только в нашей) существует сегодня. И даже все нынешние сложности, которые пугают инвесторов, помогают термам. Ведь термы — это городской курорт. В силу последних событий, людям зачастую некуда выехать, а наши Центры, даже в новых непростых реалиях продолжают развиваться. Результаты: трафик летом вырос на 50%, а осенью на 30-35%. Это как раз и показывает, насколько он жизнеспособен и какой у него большой потенциал. Сегодня часто спрашивают: «А куда вкладывать деньги?» В Термы.
Первые «Городские Термы» располагались в отдельно расположенном здании (внутри жилого микрорайона). Откуда пришла идея размещать термы в торговых центрах? Как Вы приняли решение об открытии терм внутри молла? Как удалось договориться и убедить собственника ТЦ сделать такой неординарный шаг? Как объяснили, что именно такой арендатор ему нужен?
Ю. Б.: На самом деле какой-то особенной идеи не было. Мы построили первые термы и стали искать площадку для вторых. Тогда мы рассматривали Пермь и Ижевск. И начали выбирать из пяти вариантов расположения. Ставку на торговый центр мы сделали потому, что запуск проекта был самым быстрым - открытие прошло через полгода с момента подписания договора аренды. Меня тогда поразил еще один момент: во время встречи с управляющим комплекса я сказал, что для нас важны мощности, тепло, зная, что в ТЦ все по-минимуму, мало резерва. А он ответил, что предоставит все в нужном объеме. Я сначала не поверил, отправил энергетиков, они подтвердили, что необходимые параметры есть, все заведено в торгцентр. Это и стало главным фактором: не надо тратить 6-9 месяцев на то, чтобы все эти мощности найти, заключить договора, подвести сети. Ну и, конечно, не нужны на это дополнительные вложения. Когда ТЦ заключал с нами договор, он, кажется и не понимал, что мы такое: несколько лет называл нас аквапарком (улыбается). Но этому ТРЦ некуда было деваться. Они открылись в 2014 году, а заполняемость молла была не более 30%... Кроме гипермаркета «Магнит», магазинов «Дикая Орхидея», «М.Видео» и ресторана «Макдоналдс» (новое название - «Вкусно - и точка», - прим. ред.) практически ничего не было. Остальные площади пустовали. Собственники понимали, что надо что-то делать. А тут приехали мы с дикой на их взгляд идеей вроде бы аквапарка (улыбается). Мы заключили с ними договор с достаточно низкой ставкой (это, кстати, тоже сыграло роль при выборе локации для терм). Но для ТЦ такой шаг стал спасением. Буквально через 2 года они заняли второе место в городе по посещаемости.
Стоит отметить, что зачастую ТЦ сами не знают, какие мощности у них есть, а порой инженеры на местах не очень хотят заниматься новым. Бывает, что действительно нужных параметров нет. Но ведь, если площади освобождаются, то и мощности освобождаются. А термы бывают разные: сегодня мы разработали целую линейку терм, для которой, например, достаточно нагрузки на перекрытия в 500 кг на кв. метр. То есть при желании термы можно разместить в большинстве торговых центров.
Расскажите, пожалуйста, подробнее об условиях для открытия «Городских Терм» внутри ТЦ? Какие есть требования к помещениям?
Ю. Б.: Если встраиваться в торговый центр, где, например, либо освобождаются площади, либо уже есть пустые, то нужны помещения от 1 тыс кв. метров до 15-30 тыс кв. метров. Если же ТЦ, например, решает, что нужно что-то менять, проводит реконцепцию, готов к перестройке, то надо выбрать идеальное расположение для терм внутри молла. Площадь понадобится такая же, от 1 тыс кв. метров, и «полетели дальше». Я бы рекомендовал, чтобы под термы были площадью от 3-4 тыс кв. метров и более. Ну и есть третий вариант - работа на стадии проектирования ТЦ. Тут я спрашиваю у менеджмента, понимают ли они, что такое термы. Если да, то мы предлагаем простраивать все идеологию торгцентра именно под термы. То есть как раньше строили концепцию от, например, гипера или от тех же Zara, H&M. Сейчас надо понимать, если центром будут термы, то и «плясать» надо от них: формировать пул арендаторов (и магазины, и развлечение).
Что касается технических нюансов для размещения терм в ТЦ, то тут нужны более высокие запросы по мощностям: больше воды, чем обычно, больше тепла, больше электроэнергии. В нашем случае это примерно раза в три больше потребляемого обычно на таких площадях. Очень хорошо, если есть возможность задействовать уличную часть (на крыше, стилобатной части здания, на парковке). Все остальное - вопрос желания. Понимает ли собственник, что дает ему нахождение такого проекта в ТЦ. Пока к термам такое отношение, что вроде бы они есть, вроде бы дают плюс (к посещаемости), а что с ним делать непонятно. Владельцы торговых объектов пока не сильно вникают в продукт. В этом, думаю, и есть основная проблема. Люди со всей страны едут, например, в Турцию или на Средиземноморское побережье за солнцем, морем, теплом. А мы вот это вот море, теплую воду и всю атмосферу отдыха приносим в обычный город, в обычный торговый центр. Вот тут не было этого теплого озера, а оно появилось. И оно доступно 12 месяцев в году. То есть ТЦ получает трафик круглый год. Даже в будние дни с самого утра. Люди приходят, плавают, оздоравливаются, становятся счастливее. Этот эмоциональный эффект находится внутри твоего торгового центра! Его тоже можно монетизировать. Если в молле есть термы, люди идут туда не просто провести время и купить что-то, а отдохнуть с семьей, с детьми, с любимыми. В хорошем настроении человек оттуда выходит. Сегодня это дорогого стоит!
А цифрами поделитесь? Каковы инвестиции в открытие одного проекта? Через сколько он окупится?
Ю. Б.: Если это ТЦ, а площадь Терм порядка 1000кв.м (закрытая часть 600 кв.м + открытая часть 400 кв.м), то инвестиции составят 60 млн рублей. Сумма зависит от площади. Вложения могут дойти и до 500-600 млн. рублей. Надо делать качественно, внутри инженерные сети строить правильно. Если, например, бассейн, то для него надо предусмотреть очистку, ультрафиолет, а еще ливневка, тепло. В наших «Ижевских термах» температура внутри 35оС, а в самом ТЦ обычная 20оС. То есть воздух нужно еще нагреть. Это дополнительные затраты. Но мы вынуждены их вкладывать, чтобы объект был сделан грамотно. Окупаемость всех наших проектов в среднем 2 года. С учетом спецоперации окупаемость стала вообще какой-то нереальной - год-полтора.
Какие планы компания ставит перед собой на ближайшие 5 лет?
Ю. Б.: Мы каждый год стали строить по комплексу. Если так пойдет и дальше, то при самом пессимистичном сценарии мы сделаем пять своих и примерно 100 франшизных Терм. Ближайшие термы, которые мы планируем открыть к осени следующего года — это «Самарские термы» площадью 21 000 кв. метров.
При положительном сценарии планируем 10 своих терм и порядка 200 партнерских. На мой взгляд 400-500 терм по стране — это вполне реальный план. Еще у нас есть идея сделать маленькие термы (400-600 кв. метров) в отелях и это будет еще одна наша федеральная сеть. Для этого запустим один образец, «откатаем» его в работе, а дальше, если результат будет хороший, то мы будем заключать договоры с отелями. И, конечно, если рассматривать перспективу на пять лет, то я бы рассматривал начало создания центров долголетия, но это уже совсем другая инвестиционная история, над которой мы работаем уже сегодня.