Домовая порука: доля ипотеки в сегменте ИЖС за год выросла наполовину

Доля ипотеки в сделках при покупке загородной недвижимости за последний год выросла с 55% до 80–90%, сообщили «Известиям» участники рынка. Речь идет о сегментах эконом- и комфорт-класса стоимостью до 20–25 млн рублей, на которую покупатель может оформить в том числе льготную семейную ипотеку. В связи с увеличением спроса и подорожанием материалов повышение цен на такое жилье в течение ближайших месяцев может составить 10% и более. Основные клиенты в сфере загородной недвижимости — семьи, которые предпочитают дом или таунхаус покупке небольшой квартиры, считают эксперты.

Бум спроса

На рынке загородной недвижимости эконом- и комфорт-класса доля сделок с использованием ипотеки выросла с 55% в 2023 году до 80% в нынешнем, сообщили «Известиям» в девелоперской компании «Мармакс». «Остальные 20% покупателей используют 100-процентную оплату или программы рассрочки, — указали там. — Сейчас, в условиях обновленной семейной ипотеки, воспользоваться данной программой сможет гораздо большее количество покупателей, что, по предварительным прогнозам, сделает этот формат популярнее новостроек».

— Среди людей, которые впервые покупают загородную недвижимость, запрос на приобретение с использованием ипотеки еще выше, — рассказала руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина. — А в эконом-классе уже около 90% обращений приходит от людей, которые рассматривают возможность такой сделки исключительно с привлечением кредитных средств.

Стоимость недвижимости в таком случае ограничена — 20–25 млн рублей, добавила гендиректор компании «Kaskad Недвижимость» Татьяна Кабанова.

— В связи с отменой льготной ипотеки и изменением условий по некоторым другим программам доля ипотечных сделок во второй половине 2024 года, скорее всего, снизится, — пояснила она.

Как отметила заместитель гендиректора BN Group по коммерческой деятельности и маркетингу Ольга Нерушева, доля ипотеки на рынке индивидуального жилищного строительства может варьироваться в зависимости от класса коттеджного поселка, региона России и других факторов.

— Некоторые потенциальные ипотечные покупатели не доходят до сделки, так как не получают одобрения ни в одном из банков или после получения расчета ежемесячных платежей понимают, что не потянут такие расходы, — добавила Ольга Магилина. — Поэтому по реально заключенным сделкам мы видим несколько меньший процент покупок в ипотеку.

По словам гендиректора Ricci | Жилая недвижимость Екатерины Ломтевой, тенденция связана с новым банковским продуктом — ипотекой на ИЖС, а также более конкурентными условиями по ипотеке на загородную недвижимость в сравнении с квартирами в новостройках.

Семейные покупки

Интерес к загородной недвижимости у покупателей был всегда, но новый импульс ему придала пандемия, когда люди заново оценили преимущества жизни на природе, и запуск субсидированных ипотечных программ для рынка ИЖС в 2022 году, рассказала «Известиям» директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. С этого момента рынок «загородки» стал развиваться очень активно.

— С учетом того, что для Москвы сейчас из льготных программ осталась только семейная ипотека, а семейным людям, как правило, требуется больше площади, клиенты этой категории предпочитают взять таунхаус площадью 150 кв. м в пригороде, нежели двухкомнатную квартиру 60 кв. м в Москве, — отметила она. — Поэтому сейчас многие покупатели, которые хотят воспользоваться льготными программами ипотечного кредитования, в погоне за квадратными метрами рассматривают покупку именно загородной недвижимости.

Эксперты «Мармакс» уточняют: чаще всего выбор семейных покупателей останавливается на недорогих коттеджных поселках, которые находятся на небольшом удалении от города и отличаются благоустройством: асфальтированными дорогами, детскими досуговыми зонами, а также обеспечены газом, водоснабжением и электричеством.

— Помимо этого, немаловажным фактором является наличие инфраструктуры в виде магазинов и зон отдыха, — рассказал гендиректор «Мармакса» Юрий Юров. — Покупатели, для которых в приоритете комфорт и качественный сервис, выбирают поселки бизнес-класса с закрытой территорией, охраной, видеонаблюдением и собственной управляющей компанией.

Наибольшую активность в первом полугодии 2024 года проявляли именно те покупатели, которые могли претендовать на получение кредита в рамках той или иной льготной программы, отметила Ольга Магилина.

— Сейчас, после очередного подъема ключевой ставки ЦБ, а также очередного витка ухудшения условий по ипотеке для заемщиков, сохранившаяся программа семейной ипотеки под 6% годовых выглядит отличным финансовым инструментом для домохозяйств, ведь эта ставка даже ниже, чем официальный уровень инфляции, — подчеркнула эксперт.

Скорый рост цен

Рост стоимости загородной недвижимости достаточно динамичный, отметили в «Мармакс». Он напрямую зависит от удорожания строительных материалов и работ, а также от введения эскроу-счетов на такой формат, которое влечет за собой добавленную стоимость. В ближайшие три месяца, по оценкам девелопера, возможно повышение цен в пределах 10%.

— Введение эскроу в ИЖС, в свою очередь, вытеснит с рынка недобросовестных подрядчиков, что позитивно скажется на конечном покупателе, — добавил Юрий Юров.

В 2023 году себестоимость строительства дома выросла в среднем на 25–30%, а его цена для конечного покупателя — примерно на 15%, рассказала Ольга Магилина. Она добавила, что в первом полугодии 2024 года стоимость росла довольно медленно.

— Сейчас можно ожидать догоняющего подъема цен, — полагает она. — На фоне общего снижения покупательской активности и ухудшения условий ипотечного кредитования для заемщиков продавцам не очень хотелось бы отпугивать оставшихся потенциальных покупателей ростом цены. Но рост цен на 10% за ближайшие три–четыре месяца звучит вполне реалистично, для девелоперов и строителей это уже вынужденная мера.

Татьяна Кабанова пояснила, что последние четыре–пять лет был колоссальный спрос на квартиры и, как следствие, увеличение их стоимости. Но в сегменте ИЖС такой тенденции не наблюдалось.

— Такого роста спроса на рынке загородной недвижимости не было, а ввиду того, что рынок квартир был перегрет и стал менее инвестиционно привлекательным, в ближайшие три года мы ожидаем рост стоимости ИЖС на 50–60%, — считает эксперт.

В Est-a-Tet также подтвердили будущий рост цен, но в первую очередь это коснется качественных проектов с хорошей инфраструктурой.

— Недвижимость в устаревших проектах или обычных СНТ вряд ли сильно прирастет в цене, — полагает Юлия Дымова.

При этом в некоторых коттеджных поселках уже зафиксировано повышение стоимости в три раза, уточнила Екатерина Ломтева.

— Например, в одном из проектов год назад клиенты приобретали земельный участок за 700 тыс. рублей, сейчас он стоит 2,1 млн рублей. При возведении дома цена также возрастет, — считает эксперт.

В премиальных сегментах, по словам Ольги Нерушевой, в связи с введением «зеленого» ГОСТа подорожание может составить до 10% от стоимости продажи лота, поскольку для подтверждения «зеленого стандарта» дома должны быть энергоэффективными, построены из качественных материалов с акустическим комфортом. Однако доля сделок с ипотекой, как указала эксперт, в таких проектах очень низкая, и спрос в премиальных поселках никак не коррелирует с какими-либо ипотечными программами.