Новая загородная мечта: как устроен рынок апарт-отелей за городом

Ирина Кольцова - Основатель и руководитель Vetvihome. Рынок загородных средств размещения в России демонстрирует устойчивый рост, во многом обусловленный увеличением внутреннего турпотока. По актуальным данным, объем внутренних туристических поездок вырос на 10% за последний год, достигнув 242 млн ночевок в 2024 году. Этот тренд поддерживается государственными мерами, включая льготное кредитование проектов в сфере туризма через «Дом.рф» и налоговые преференции — УСН, патент для объектов в туристических кластерах.

Важно понимать, что открытие загородного апарт-отеля требует значительных инвестиций. По оценке департамента аналитики Vetvihome, создание объекта на 20 номеров обходится в среднем в 100–150 млн рублей, в зависимости от региона. Обязательным условием легальной работы является регистрация в Едином федеральном реестре туроператоров и средств размещения. Привлечение профессиональных управляющих компаний (УК) помогает повысить эффективность управления. Реальная доходность успешных премиальных проектов, по данным отраслевых консультантов, находится в диапазоне 9–16%, а срок окупаемости оценивается в 5–7 лет. Ключевым фактором успеха при строительстве загородного апарт-отеля остается выбор локации. Как правило, наибольшим спросом пользуются объекты в пределах двух часов езды от городов-миллионников, в первую очередь Москва и Санкт-Петербург, а также в развитых туристических регионах, таких как Краснодарский край, Алтай и Карелия. Транспортная доступность критически важна для гостей. Экономическую эффективность могут обеспечить современные решения. Например, технологии модульного строительство могут дать потенциальное снижение затрат на строительство на 20–30%. Стоит отметить, что внедрение экологических технологий пользуется спросом у аудитории до 40 лет и становится немаловажным дополнительным фактором для привлечения посетителей этой возрастной группы. При организации инфраструктуры современного загородного отеля существует ряд необходимых элементов. Так, невозможно представить современный загородный отель без паркинга с достаточным количеством парковочных мест, высокоскоростного интернета, коворкингов. Растущей популярностью среди гостей пользуются wellness-услуги, например, СПА, термальные бани. Высоко востребованной остается инфраструктура для семей с детьми — игровые зоны, анимация, эко-активности — тематические тропы, мастер-классы. Рестораны с акцентом на локальную кухню и фермерские продукты усиливают привлекательность объекта. Наличие дополнительных элементов инфраструктуры и качественный сервис помогают улучшить показатели заполняемости. Кроме того, заполняемость загородных отелей зависит от сезонности и локации. В курортных зонах, как в Сочи, высокая летняя загрузка снижается в межсезонье. В Москве и Санкт-Петербурге показатели стабильнее и сезонные колебания чувствуются не так ощутимо, во многом благодаря деловому и событийному туризму. Для сглаживания сезонных колебаний операторы применяют динамическое ценообразование и специальные предложения. Партнерство с онлайн-агрегаторами обеспечивает значительную долю бронирований, а адаптация под потребности гостей, совмещающих работу и отдых, способствует увеличению спроса. Подводя итоги, можно заключить, что сегмент загородных апарт-отелей в России развивается, и в ближайшие годы мы прогнозируем значительный рост числа загородных апарт-отелей, не только в Московской области, но и в Санкт-Петербурге, Ленобласти и Краснодарском крае. Вызовами для отрасли остаются инфляционное давление и дефицит квалифицированного персонала. Успех в конкурентной среде загородных отелей будет определяться уникальностью концепции, эффективностью операционного управления и адаптацией к технологическим инновациям, таким как системы на базе искусственного интеллекта для прогнозирования спроса и управления доходами. В среднесрочной перспективе продолжится конкуренция между сетевыми операторами, наращивающими присутствие, и нишевыми игроками, фокусирующимися на специализированных форматах.