Банки отказывают свердловским застройщикам в счетах-эскроу. Финансирование нацпроекта депутаты перекладывают на предприятия
В Заксобрании предлагают привлечь к строительству жилья активы «Синары» и УГМКСвердловские застройщики столкнулись с отказами банков по открытию эскроу-счетов. По данным регионального Минстроя, такой перекос при реализации новой системы финансирования связан с прописываемыми в документах сроками техприсоединения и формальным подходом кредитных учреждений к вопросу. Впрочем, как указывают участники рынка, противоречия с финструктурами удается постепенно разрешать. Куда более серьезное влияние на рынок оказывают фундаментальные факторы, сопряженные с отсутствием платежеспособного спроса. По планам областных чиновников, объемы строительства в регионе должны к 2024 году вырасти в полтора раза – до 3,284 млн квадратных метров. При этом эксперты указывают, что достижение показателей возможно только при активизации господдержки, направленной на приобретение жилья. Депутаты Заксобрания области также говорят о необходимости создания новых механизмов, предлагая внедрять схемы строительства арендного социального жилья с привлечением к участию в проектах крупных градообразующих предприятий.
Депутаты комитета по жилищной политике Заксобрания Свердловской области сегодня подробно рассмотрели вопросы развития строительства в регионе. Как рассказал на заседании замглавы областного Минстроя Антон Шафаростов, в 2019 году планируется ввести 2,382 кв.м жилья, что на 11% выше показателя 2017 года. К 2024 году этот показатель планируется увеличить до 3,248 млн кв.м в соответствии с задачами, отраженными в нацпроекте «Жилье и городская среда».
Фото: momenty.org
По словам замминистра, в целом сейчас в разных стадиях реализации проекты на 5 млн кв.м жилья, которое планируется ввести в ближайшие 4-5 лет. Из них 146 проектов реализуются без привлечения банковского финансирования. С использованием счетов-эскроу заявлено 65 проектов, из них банками одобрены заявки пока по 23.
«Выявилась проблема: банки отказывают застройщикам по формальным основаниям, когда видят, что договоры на техприсоединения к сетям заключаются больше, чем на срок строительства объекта. Мы это связываем с тем, что проектировщики указывают некий нормативный срок строительства, а договоры заключают в силу существующих актов на срок до 18 месяцев. Никакой другой срок не могут прописать. В результате возникают проблемы», – описал ситуацию Антон Шафаростов.
На системность проблемы указывают и в СРО «Ассоциация строителей Урала». По словам президента организации Вячеслава Трапезникова, подобные вопросы возникают регулярно, но и их удается решать. Проблема, уверен эксперт, не оказывает серьезного влияния в целом на рынок.
Участники рынка по-разному оценивают ситуацию, отмечая, что она пока коснулась не всех. Так, компания PRINZIP, например, сейчас ведет работу без использования счетов-эскроу. В «Атомстройкомплексе» в свою очередь заявляют об отсутствии каких-либо сложностей с новой схемой. «Мы работаем с эскроу-счетами пока только по двум объектам, и каких-то сложностей не зафиксировали: все сделки проходят в рабочем режиме, первые деньги покупателей уже поступили на эскроу-счета», – отметили в пресс-службе застройщика.
Представители банковского сектора также говорят о стабильной работе со счетами-эскроу. Как рассказали изданию в Уральском банке Сбербанка, ни одного случая отказа в предоставлении проектного финансирования по причине, описанной чиновниками, у банка не было.
В свою очередь в сетевых организациях, говоря о поднятом вопросе, механизмов для сокращения сроков не усматривают. Как отмечают в пресс-службе екатеринбургского МУП «Водоканал», в среднем, срок подключения к сетям водоснабжения и водоотведения составляет 18 месяцев и определяется в соответствии с постановлением правительства РФ №644. Сроки рассчитаны с учетом проведения конкурсов по выбору проектировщика и подрядчика. В зависимости от сложности проекта они могут удлиняться.
Самостоятельно за работы по подключению объектов ЕМУП «Водоканал» берется в исключительных случаях. Так, в частности, был подключен ЖК «Первый Николаевский». «С застройщиками процесс переговоров растягивается при согласовании цены подключения. Естественно, что строители хотят сэкономить, просят, например, убрать из проекта резервный водовод, снизить мощность насосов», – делится собеседник «Правды УрФО», знакомый с работой ЕМУП.
Впрочем, даже добившись экономии на техприсоединении, застройщики зачастую тратят несколько месяцев на переговоры с сетевыми организациями, в течение которых несут расходы на аренду земельных участков, что в итоге ложится в себестоимость жилья.
На цену влияет и новый подход банков. «Корпорация «Маяк» получила эскроу-счет через 4 месяца переговоров с банком. Без гарантий банки не кредитуют стройки. Выполнения 15% работ на объекте недостаточно, необходимо предоставить в залог активы. Это приведет к тому, что мелкие и средние строительные компании в итоге уйдут с рынка. Происходит его монополизация. Кроме того, низких ставок под 5-6% в реальности нет. «Маяк», например, начал работать под 12,5%. В такой ситуации поручение президента (по увеличению ввода жилья) очень тяжело будет выполнить», – рассуждает основатель строительной корпорации «Маяк» Владимир Коньков.
При этом перспектив снижения цен на квартиры на рынке новостроек в Екатеринбурге, на который приходится около 50% вводимого объема, эксперты не усматривают. По их оценкам, нет предпосылок и для роста спроса, который необходим для заявленных государством темпов увеличения застройки.
«В целом по объемам продаж на рынке первичной недвижимости первое полугодие 2019 года близко к первому полугодию 2018 года. Но есть и кардинальное отличие. В 2018 году продажи продолжали расти, а сейчас, сравнивая первый и второй кварталы текущего года, они падают. На рынке период охлажденного спроса. На рынке сейчас предлагается 23 тысячи квартир. Эта цифра близка к годовому объему реализации. Эффект от строительства по счетам-эскроу будет виден не раньше, чем через год. Цена на жилье уже выросла на 10-15%, и застройщики заложили в это свои затраты. В целом же рынок не готов к кардинальному увеличению объемов, придется искать инструменты повышения спроса, и государство здесь может играть более активную роль», – считает аналитик «Уральской палаты недвижимости» Михаил Хорьков.
На необходимость повышения покупательского спроса и увеличения доступности жилья указывают и депутаты Заксобрания Свердловской области. Так, Виктор Якимов считает возможным развитие арендных домов. Однако банки и застройщики неохотно идут на реализацию подобных проектов из-за длительных сроков окупаемости, а для бюджета строительство жилья соцнайма обходится достаточно дорого.
Так, в Нижней Туре до конца июля будет заключен муниципальный контракт на реконструкцию общежития, в ходе которой в здании проведут перепланировку с созданием 42 квартир площадью 31 кв.м каждая. Реализации проекта обойдется в 115 млн рублей, то есть стоимость одной такой квартиры приближается к цене на ту же недвижимость в Екатеринбурге. При этом сдавать жилье соцнайма планируется по ставке 20 рублей за квадратный метр. Подобный подход депутаты сочли крайне затратным.
Замглавы Минстроя Свердловской области Антон Шафаростов (слева), Вячеслав Брозовский (в центре)
«Давайте поставим задачу к 2020 году создать 5 девелоперов на основе холдингов. Есть два заказчика (строительства) – градообразующий бизнес и муниципалитет. На севере области сделаем один дом, в Каменске-Уральском, Екатеринбурге. Понятный партнер для нас в лице градообразующих предприятий, он половину своих рабочих сможет обеспечить. С другой стороны – муниципалитет как гарант. Первый пилотный проект надо запускать, но не так криво, как это делается сейчас… В Серове легко найти партнеров, например, «Надеждинский металлургический завод», в Каменске-Уральском – КУМЗ, «Синара», – предложил Вячеслав Брозовский.
Однако и соцнаем даже по крайне низким ценам, по словам депутатов, не всегда востребован. Тем не менее, парламентарии решили продолжить работу в этом направлении.
«Правда УрФО» продолжит следить за развитием событий.
Фото превью: moigk.ru