Банки сговорились с застройщиками? Подводные камни ипотечного кредитования

"Пузырь" льготной ипотеки может привести к коллапсу банковской системы и неплатежам среди населения. Насколько это способно подорвать финансовую стабильность, поговорим с экспертами Ириной Радченко и Еленой Николаевой. 

Положение на российском рынке недвижимости становится опасным, заявляют аналитики. Несколько лет назад льготная ипотека стала драйвером развития строительной отрасли. Однако сейчас "пузырь" льготной ипотеки может привести к коллапсу банковской системы и неплатежам. В Минфине считают, что пора с этим делом завязывать. Сами же застройщики настаивают на том, что надо продолжать.

Льготная ипотека на новостройки была запущена в пандемию коронавируса в 2020-м году для поддержки рынка жилья, как антикризисная мера. Предполагалось, что и работать программа будет полгода-год. Сейчас льготная ипотека стимулирует людей с небольшим достатком вкладывать деньги в дорогие квадратные метры. В результате, 72% ипотечников отдают банкам более половины своих доходов.

В правительстве уже прямо говорят о том, что льготная ипотека — это помощь не покупателям, а застройщикам. Цены на квадратные метры с 2020 года выросли в среднем по стране на 80%. Строительная отрасль — локомотив роста российского ВВП — получила мощную поддержку. Сами же граждане страны погрязли в долгах. Прирост просроченной задолженности по ипотеке ускорился до максимума за два года. 52% всех долгов граждан теперь приходится именно на жилищные кредиты. Это максимум за всю историю.

Одновременно с этим экономисты отмечают, что у бизнеса заканчиваются ресурсы на зарплатную гонку на фоне роста стоимости денег, и пик роста зарплат остался позади. Что, в свою очередь, может вызвать масштабный финансовый кризис в России, заявляют эксперты.

Отмечается, что на начало ноября не продано более 71 млн. квадратных метров нового жилья. Такие данные обозначены в единой информационной системе жилищного строительства "Дом.РФ". Больше половины этого объёма выставлено на продажу прямо сейчас.

Насколько эта ситуация может подорвать финансовую стабильность? Об этом ведущий "Первого русского" Юрий Пронько поговорил с президентом Международной академии ипотеки и недвижимости Ириной Радченко и депутатом Мосгордумы, президентом ассоциации малоэтажного и комплексного строительства Еленой Николаевой в эфире программы "Царьград. Главное".

По мнению депутата Мосгордумы, президента ассоциации малоэтажного и комплексного строительства Елены Николаевой, тема, связанная с так называемым ипотечным "пузырём", очень раздута финансовым лобби. Поскольку они больше заинтересованы в развитии нематериальных активов, чем строительного направления, пояснила Николаева.

Возможность купить квартиру и улучшить свои жилищные условия, одновременно даёт возможность заработать целой цепочке производств, которые производят строительные блоки, оконные оградительные конструкции, системы инженерии и так далее. Один рубль в строительстве оборачивается семь раз. И достаточно большой объём денежных средств после этого оборота выводится обратно, за счёт соответствующих налогов, НДС и прочего. И некоторым это невыгодно. Потому что им хочется, чтобы наша индустрия не развивалась,

— сказала депутат.

Она подчеркнула, что сейчас важно и для законодателя, и для органов исполнительной власти сбалансировать цены на квадратные метры. И потребовать от застройщика обоснованной, а не повышенной практически в два раза цены.

Я сама лично на встрече с Андреем Белоусовым, первым зампредом правительства РФ, выносила это предложение. И Андрей Рэмович сказал, что очень важно, чтобы при этом сама строительная индустрия и застройщики не повысили цены. Чтобы не раскачать рост цен. И когда мы разговаривали с профессиональным лобби, со стороны застройщиков прозвучало: да вы что, нам бы только, чтобы штаны не упали,

— сказала депутат.

Но всё это оказалось не больше, чем просто слова. И хотя застройщиков предупреждали, что не стоит рубить сук, на котором они сидят, своей части договора они не выполнили, отметила Николаева.

В настоящее время, по словам депутата, никакого "пузыря" на ипотечном рынке нет. Сейчас обсуждается вопрос о продлении периода льготной ипотеки. По её словам, это поддержит спрос среди граждан. А впоследствии останется только льготная ипотека на ИЖС, сказала политик.

Что касается того, что будет после выборов. Я хочу успокоить наших граждан: всё там спокойно и хорошо будет. Поскольку, в отличие от западных стран, где при смене руководства начинаются серьёзные экономические пертурбации, у нас в политической сфере всё спокойно. И все мы будем абсолютно спокойны в том, что страна будет дальше работать, заводы будут производить строительные конструкции, окна, двери. Жильё будет строиться, и высотное, и малоэтажное,

— подчеркнула Николаева.

По её словам, власти намерены разобраться и с завышенными ипотечными ставками. Во всех странах уровень ипотечных кредитов составляет 3-5%, и только у нас — 15-20%. По мнению Николаевой, это недопустимо. И необходимо понять, насколько обоснованы такие решения со стороны банковского сообщества, сказала она.

В свою очередь, президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко напомнила, что льготная ипотека изначально была запущена для того, чтобы поддержать граждан в период локдауна. Однако после это дело затянулось. Заявления Центробанка и Минфина по поводу того, что пора прекращать такую практику, только способствовали повышению потребительского спроса, отметила Радченко.

Люди пытались попасть, как говорится, в последний вагон. И, кроме как рывка цен, ни к чему это не приводило. 1 июля 2024 года будет очередной дедлайн. Я уверена, что в апреле-мае будет ещё скачок цен. И все будут говорить: ну, всё, это уже окончательно, мы сворачиваем. А граждане выгребут всё со своих счетов и банковских ячеек,

— сказала она.

Эксперт обратила внимание на то, что в России порядка 21 миллиона граждан, на которых висит потребительский кредит. И они не могут его выплатить, потому что нечем. А у другой части населения есть сбережения. В общей сумме это порядка 40 триллионов рублей. И именно они дают возможность поддерживать рынок, отметила Радченко.

За последние полгода рубль упал на 40%. Август был, наверное, самый горячий месяц за всю историю наблюдений. По данным ВТБ, у них был рекордный прирост заёмщиков. Я думаю, что на фоне девальвации рубля произойдёт очередной вброс в новостройки или во вторичку ещё нескольких триллионов, что поддержит эти цены. Но всё будет зависеть от инфляции и девальвации национальной валюты,

— сказала собеседница "Царьграда".

Если правительству удастся сдержать рубль на уровне 92-95 единиц, то всё будет спокойно, добавила она.

В марте 2024 года в России состоятся очередные президентские выборы. По мнению Радченко, если после них рубль достигнет отметки в 100-120 за доллар, то это только сыграет на руку застройщикам.

У нас образовался такой банковско-строительный монополизм, который против граждан. И я боюсь, что они дожмут и правительство. Чтобы делали скидки, и чтобы цены не снижались,

— заметила Радченко.

В 2014 году, когда рубль упал в два раза, у граждан была альтернатива. Тогда они спокойно могли купить доллары или какую другую валюту. А сейчас, когда фондовый рынок разрушен, то с этим возникли сложности. Поэтому выбор у людей небольшой. Либо открывать депозит, либо вкладываться в недвижимость, сказала эксперт.

Отсутствие веры в национальную валюту — это основной драйвер спроса на рынке. Банки не заинтересованы в снижении цен, поскольку тогда у них снизится портфель долговых обязательств. Поэтому они будут поддерживать застройщиков до последнего,

— заключила Радченко.