Ипотечные кредиты остаются драйвером покупки квартир в новостройках
Прошлой весной в России заработала программа льготной ипотеки на новостройки по ставке 6,5% годовых. Соответствующее решение принял президент РФ Владимир Путин в качестве антикризисной меры в разгар пандемии коронавирусной инфекции. Летом 2020 года выдачи кредитов резко пошли вверх. Программа должна была завершиться 1 ноября, однако ее продлили до 1 июля 2021 года. По словам Путина, введение льготной ипотеки позволило привлечь в жилищное строительство в России свыше 2 трлн рублей, ее оформили более полумиллиона семей.
Привел ли ипотечный бум к исчерпанию потенциала платежеспособных заемщиков, и стоит ли сейчас бежать в банк за ипотекой, разбирались в ФБА «Экономика сегодня».
Ипотечный бум
С введением программы льготной ипотеки и снижением ключевой ставки в прошлом году российские банки выдали рекордные 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн рублей. Примерно четверть от этого объема (более 1 трлн рублей) пришлась на льготную программу под 6,5%. Больше всех выдал Сбербанк — 282,5 тысяч кредитов на сумму 781,3 миллиарда рублей. ВТБ выдал более 100 тысяч кредитов более чем на 330 миллиардов рублей. Также в тройке лидеров Альфа-банк, выдавший почти 27 тысяч кредитов на 117 миллиардов рублей.
Программа льготной ипотеки должна была действовать до 1 июля. Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительство, и Минстрой выступали за ее продление, чтобы поддержать спрос на рынке новостроек. Путин согласился с их предложением, программа льготной ипотеки будет действовать еще год. Однако условия выдачи кредитов стали намного жестче.
Во-первых, выросла сама ставка — теперь она составляет 7% годовых. Экономист Виолетта Хачатурян в разговоре с ФБА «Экономика сегодня» отметила, что повышение процентной ставки вряд ли оттолкнет желающих приобрести собственное жилье, ведь разница незначительная. А вот предельная сумма в размере 3 млн рублей для всех регионов страны может серьезно нарушить планы россиян. Особенно тех, кто живет в больших городах.
«Я считаю, что пик высокого спроса на ипотеки пройден. Не потому что людям больше не нужна крыша над головой, а потому, что условия стали намного жестче. Объективно, за 3 млн рублей невозможно купить квартиру в городах федерального значения — это Москва, Санкт-Петербург и Севастополь. Также в курортных городах, таких как, например, Сочи. Поэтому спрос однозначно уменьшится. Настолько дешевых вариантов потенциальные покупатели просто не найдут. Можно сказать, что для некоторых регионов госпрограмма попросту закончилась», – отмечает эксперт.
Несмотря на высокий спрос на ипотеки в первом полугодии 2021 года, говорить об ипотечном пузыре пока не приходится. Такое мнение выразила главный редактор портала «ТТ Финанс» Татьяна Триндюк в ходе бизнес-завтрака «Ипотечный кризис в России — миф или реальность?», организованный в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя».
«На данный момент пузыря на ипотечном рынке нет. Однако если в дальнейшем не обращать внимание на качество заемщиков, и продолжать гнать ипотеку вверх, то в дальнейшем последствия могут быть не очень хорошими. В первые две недели июля 2021 года было замедление ипотечных выдач, это можно связать с изменениями условий льготной ипотеки, которые повернулись в худшую сторону. И в принципе можно сказать, что для Москвы и Санкт-Петербурга госпрограмма больше не работает», – говорит Триндюк.
Руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Мария Гретченко считает, что изменения максимальной суммы ипотечных кредитов для регионов значительно повлияло на рынок. Однако есть и положительные изменения — например, новые условия по программе семейной ипотеки. С начала действия программы в феврале 2018 года выдано 153 тысяч кредитов на 420 млрд рублей, и это не предел.
«Здесь условия были расширены, на сегодняшний день этой программой смогут воспользоваться те, у кого первый ребенок родился с начала 2018 года. Это хорошая новость. Интересно и то, что под эту программу можно рефинансировать свой существующий кредит. Здесь сумма не помялась — так же до 12 млн рублей по Санкт-Петербургу и Москве, и до 6 млн рублей в других регионах. Считаю, что эта программа будет альтернативой предыдущей вариации льготной ипотеки», – отметила спикер.
Что же будет с ценами на недвижимость?
Эксперты отмечают, что ставки в банках во многом зависят от ключевой ставки. Как стало известно на прошлой неделе, Банк России по итогам заседания совета директоров в четвертый раз подряд повысил ключевую ставку, теперь сразу на один процентный пункт — до 6,5% годовых. Эта мера призвана снизить темпы инфляции и укрепить курс национальной валюты, и, возможно, это не последнее повышение в этом году.
Что касается цен на недвижимость, то здесь эксперты расходятся во мнениях. В первом квартале жилье на первичном рынке подорожало в России на 11%. Из-за этого россияне ищут жилье мечты на вторичном рынке, чем провоцируют повышение его стоимости.
По мнению риелтора Ольги Стороженко, в ближайшем будущем мы увидим рост цен и на вторичном рынке недвижимости. Это связано с тем, что предложений в новостройках становится все меньше, и россияне вынуждены рассматривать давно построенные варианты.
«Сейчас, когда предложения на первичном рынке закончатся, особенно за определенные небольшие суммы, придется обращаться к вторичному рынку. Естественно, спрос рождает предложения, и те квартиры, которые раньше условно стояли 5 млн рублей, резко начнут стоить 6,5 млн рублей. От этого никуда не деться, в ближайшем будущем мы, скорее всего, увидим именно такую картину», – говорит агент по недвижимости.
Риелтор также отметила, что зачастую люди сами завышают цены на недвижимость. Это происходит, когда продающая сторона переоценивает качество своей квартиры, оценивая ее значительно дороже фактической стоимости.
«Очень часто собственники вторичного жилья продают свои квартиры по заоблачным ценам. Риелторы как специалисты просто не понимают, чем руководствуются люди, которые искусственно завышают цены на свою недвижимость. Нет, безусловно понятно, что каждый хочет продать подороже, но, когда реальная рыночная стоимость определенного объекта на 1 млн рублей ниже той, которую требует продавец, работать становится невозможно», – говорит эксперт.
По оценкам других экспертов, в течение года квартиры на вторичном рынке подешевеют на три-пять процентов. По словам представителя риелтерской компании «Ваш дом» Ивана Скорикова, за последние несколько месяцев клиентская платежеспособность сильно ухудшилась.
«По моему мнению, мы все стоим на пороге реального мирового финансового кризиса. За летние месяцы потребительская платежеспособность заметно снизилась, люди не так активно покупают квартиры. Доходы россиян, к сожалению, падают. Со временем мы вернемся к тому, что «вторичка» подешевеет. Думаю, это произойдет до конца 2021 года», – прогнозирует эксперт.
В свою очередь застройщики отмечают, что ипотечные кредиты остаются драйвером покупки квартир в новостройках. Поэтому девелоперам придется совместно с банками разработать новые условия и программы, которые можно будет реализовывать в рамках нынешних условий льготных ипотек.
Тем временем с 1 августа ЦБ повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотеке до 50-100 процентных пунктов в зависимости от долговой нагрузки заемщика. Такое решение было принято из-за роста доли займов с небольшим первым взносом. Предполагается, что ужесточение правил не позволит банкам наращивать объемы кредитования за счет выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом и обеспечит устойчивость банковской системы к потенциальным стрессовым сценариям. Как это скажется на ипотечном кредитовании в России — покажет время.