Квадратные сантиметры: будут ли в Краснодаре строить дома с микроквартирами
Тренд, как водится, задала Москва. Риелторы сенсационно заявили: впервые в истории в столице начали продавать микроскопические квартиры-студии площадью всего 9 квадратов.
Маленькая квартирка выставлена на продажу в многофункциональном жилом комплексе в районе Вешняки, на востоке Москвы. Некоторые эксперты сочли это закономерным: устойчивое сокращение средней площади квартир происходит из-за роста их стоимости. Меняются и жизненные стратегии покупателей: раньше приобретение квартиры было в основном семейным и на всю жизнь, теперь на рынке немало инвесторов и несемейных клиентов. И это – мировой тренд: микростудии площадью менее 10 квадратов стали продавать в Париже, Гонконге, Риме, Нью-Йорке и других мегаполисах еще в середине прошедшего десятилетия.
Любопытный факт облетел СМИ и вызвал в пабликах неоднозначную реакцию.
«Машино-место больше по площади, чем это….» – комментируют одни.
«Проще спальные мешки. Койко-место с пропиской…», – возмущаются другие.
«Скоро хрущевка будет считаться элитным малоэтажным жильем с шикарной планировкой и большой площадью», – иронизируют третьи.
«Нормальную квартиру продам, 9 квадратов куплю, разницу проем. Чтобы наследникам меньше досталось! Пенсионерам тоже хорошо», – строят планы четвертые.
«Вот тебе и решили квартирный вопрос. Размножаться-то где? В таком пространстве нет места второму человеку, не говоря уже о ребенке», – встречается и такое мнение.
Не тенденция, но факт
Цены на жилье в краевом центре в этом году резко подскочили. С начала года они выросли на 53%, причем основной прирост пришелся на II квартал, когда стоимость увеличилась на 45%.
И теперь Краснодар стал 7-м среди крупных российских городов с ценой квадратного метра выше 100 тыс. руб., первые позиции рейтинга занимают Москва, Сочи, Санкт-Петербург, Владивосток, Севастополь и Казань.
Закономерно спросить: не появятся ли мини-студии в Краснодаре? До какого предела может дойти предлагаемая площадь жилья? Что происходит сегодня?
Думаю, не стоит об этом говорить как о некой новой тенденции, – объясняет Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании MACON – Процесс снижения средней площади квартир длится как минимум 10 лет. Если в 2011 году средняя площадь одной жилой единицы в строящихся домах составляла 56 кв. метров, то сегодня это 47 кв. метров. То есть снижение площади строящихся квартир началось давно и происходит повсеместно. Однако таких радикальных вариантов, как в Москве – студия в 9 квадратов, в Краснодаре нет, и вряд ли они появятся. Просто потому, что стоимость жилья в Москве значительно выше, чем у нас, – и только предложения в 10 кв. м для некоторых людей открывают возможность приобрести его в принципе. В Краснодаре цена на жилье тоже сильно выросла, но до столицы нам все-таки далеко.
Кто меньше?
Мы посмотрели предложения студий в одном из самых быстроразвивающихся микрорайонов Краснодара – на Западном обходе. Самая маленькая – 15,6 кв. м, но это единичный вариант, как и предложение в 17,5 кв. метров общей площади. Остальные студии – более 20-27 кв. м и далее, предложений жилья такого формата много.
В силу того, что возросла стоимость квадратного метра,- рассуждает Наум Сидоркин, директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд», – и чтобы оставить продажи в прежнем ценовом диапазоне, застройщик строит квартиры меньшей площади. По 9 квадратов у нас нет, но по 15-16, и даже 13 кв. м студии уже появились. У каждого застройщика, имеющего дома эконом- или комфорт-сегмента, есть подобные, совсем небольшие по площади предложения. И да, они пользуются спросом. Ведь то, что раньше, условно говоря, стоило 3 млн рублей, сейчас – 4 млн, поэтому застройщики решили сократить площадь предлагаемого жилья. И студии сегодня – это их конек! При малой площади именно они продаются по самой высокой цене за квадратный метр.
Как обстоят дела с предложением «малых форм»? Сколько в городе сдают мини-метровых квартир?
В Краснодаре 13% студий и 48% – однокомнатные квартиры, то есть 61% предлагаемого застройщиками жилья – это малоформатные варианты, – объясняет Илья Володько. – Будет ли дальше уменьшаться площадь возводимых квартир? Думаю, нет, и не потому, что люди не готовы покупать больше студий. Напротив, их общее количество может вырасти до 15-20%, здесь есть потенциал роста, но вот тенденция к снижению в них площади, на мой взгляд, исчерпана.
Площадь студий сокращать не собираются
А что думают о таком формате сами застройщики?
Студии пользуются высоким спросом во всех жилых комплексах, – рассказала Ангелина Радько, коммерческий директор СК «Семья». – Как правило, именно студии распродаются первыми после старта продаж квартир, они наиболее привлекательны и для инвесторов, и для жизни ввиду своей большей доступности. Размер студий варьируется от 17,6 кв. м до
28 кв. м.
Число студий составляет от 10 до 30 процентов от общего числа квартир, – рассказала коммерческий директор «ЮгСтройИмпериал» Анастасия Маслеха, – их площадь – от 23 до 35 квадратов. Уверена, что формат «студия» останется самым привлекательным для инвестиций: он всегда растет в цене, продать или сдать такую квартиру легко и выгодно.
Кстати, подтверждением служит и город Сочи. Малоформатного жилья там еще больше, чем в Краснодаре, и строительства студий там не сокращают. По данным MACON, в городе-курорте средняя площадь строящегося и предлагаемого жилья порядка 36 кв. м – на 9 квадратов меньше, чем в Краснодаре.
При этом доля студий составляет 48%, еще 35% – однокомнатные квартиры.То есть 83% – малоформатный вариант. Минимальное предложение по площади начинается от 20 кв. м, меньше практически нет.
Просто потому, что застройщикам это будет невыгодно, возрастет себестоимость строительства. Если, допустим, сделают в доме все жилые единицы с мини-площадью, получится больше внутренних стен, возрастет число машино-мест, а значит, нужно будет строить больше подземных паркингов.
Все это как снежный ком потянет удорожание строительства, и поэтому для девелопера построить дом, полностью состоящий хотя бы из 20-метровых студий, все равно окажется дороже, если этих студий будет 30%, а квартир с обычной площадью – 70%. Поэтому до 100% наращивать малогабаритные варианты просто невозможно, – подытожил Илья Володько.
Норма площади для проживания в России, как и в нашем регионе, – 33 кв. м на одного человека,
42 кв. м – на двоих и 18 кв. м необходимо каждому члену семьи, если в ней трое и более человек. Такие социальные нормы используются для оказания гражданам госпомощи в квартирном вопросе. Считается, что проживать на меньшей площади некомфортно и вредно для здоровья. Но законно прописанной нормы, меньше которой нельзя строить и продавать жилье, в России нет.
Текст: Марина Аванесова