«Смежные комнаты, газовые колонки и совмещённые санузлы». «Сталинки» и «хрущёвки» в Севастополе дешевле, чем квартиры в новостройках, но есть нюансы
Согласно открытым аналитическим источникам, разница между стоимостью первичного и вторичного рынков жилья в Севастополе в декабре текущего года составляет 6,58% в пользу квартир в новостройках.
Разрыв не столь существенный, как это наблюдается в других российских регионах.
Ценовой разрыв – 57%. Источник: Циан.
Ценовой разлёт между новостройками и вторичным жильём по итогам III квартала достиг 55–57%. Об этом сообщается в обзоре финансовой стабильности, опубликованном на сайте Центробанка.
«Дисбалансы на рынке жилья сохраняются. Разрыв цен между сегментами первичного и вторичного жилья остаётся высоким. По данным Росстата, он равен 55% во II квартале 2024 года и 57% в III квартале», — говорится в материалах.
Руководитель Циан. Аналитики Алексей Попов отметил, что ЦБ ориентируется на данные по рынкам в целом, но квартиры на «вторичке» продаются по всей стране, а новостройки — только в крупнейших городах, где цены априори выше.
«Поэтому оценки ценового разрыва в 40–50% мы считаем не вполне корректными. Они вводят людей в заблуждение, формируя у них ложное представление, что их квартира, купленная у застройщика, при продаже на вторичке сразу же вдвое подешевеет. Если сравнивать сравнимое: цены внутри отдельных городов, а ещё лучше — по их районам, то разница есть, но она не превышает 25%», — сказал Алексей Попов.
По его словам, выборка по городам-миллионникам показала, что ценовой разрыв в начале года составлял 16%, сейчас он достиг 20%.
«Тренд не изменился и после 1 июля, так как средние цены на вторичке почти не меняются, а застройщики, во-первых, продолжили периодически повышать цены, а во-вторых, на рынок стало выходить меньше новинок — а значит, и лотов с относительно невысокими расценками за квадратный метр», — заключил руководитель Циан. Аналитики.
Севастополь хоть и не миллионник, но уверенно движется в этом направлении, так как ставка на развитие жилищного рынка сделана серьёзная. Об этом говорят проекты, которые пока в перспективе, а также локации новостроек, которые разбросаны по всему городу.
Сегодня рынок жилья Севастополя не имеет равновесия, так как новостройки всё же стоят дороже, хоть и не так критично, как в других регионах. По идее спрос должен был переключиться на «первичку», однако этого не произошло. А также не обвалилась цена на новостройки после отмены массовой льготной ипотеки. Все пять месяцев после её отмены рынок балансировал, но резких движений не делал. Вторичное жильё не падает в цене, так как даже на самую захудалую «хрущёвку» без ремонта есть спрос, а за «сталинками», так и вообще ведётся настоящая охота.
Напомним, что «сталинки», которые были построены до войны в основном для партийной элиты, в Севастополе почти не сохранились, но зато послевоенная застройка стала великим возрождением Севастополя, над которой трудились лучшие зодчие страны.
Они смогли ухватить суть Севастополя, возрождённого из пепла и руин. «Это совершенно новый, гораздо более радостный город. Множество зелени заполонило его. Город имеет своё лицо. Можно спорить о его облике, качестве архитектуры зданий, но нельзя отнять его своеобразия, единства и обдуманного ритма отдельный частей», - отмечал позднее архитектор В.М. Артюхов, который был среди тех ключевых фигур, которые восстанавливали Севастополь.
Сегодня не существует одного конкретного определения стиля послевоенного Севастополя. Одни его называют «тоталитарным» стилем», другие - «советским историзмом», третьи - «сталинским ампиром» и др.
После утверждения в 1965 году Генерального плана, началась массовая застройка новыми типовыми кварталами, которые впоследствии были названы «хрущёвками».
К ним, кстати, было много нареканий, так как они казались безликими, по сравнению со «сталинками». Однако благодаря им решалась проблема расселения людей, которые, спустя двадцать лет после войны, начали массово получать отдельные квартиры, покидая бараки.
И до сих пор «хрущёвки», которые находятся во всех районах города, пользуются спросом на рынке жилья. Во многих сделаны ремонты, и их стоимость увеличилась в разы. Где-то продают с «бабушкиным» ремонтом, однако и они в цене, так как дома ещё крепкие, теперь их тотально ремонтируют, давая новую жизнь.
Чтобы купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке Севастополя, понадобится порядка 6,5 млн руб., двухкомнатную – 8 млн 155 тыс. руб., трёхкомнатную – 10 млн 225 тыс. руб. Самые дорогие квартиры вторичного сегмента продаются в Гагаринском районе Севастополя – 177 064 руб. за кв. м. Остальная динамика выглядит так: Ленинский район – 168 137 руб. за кв. м, Нахимовский – 151 857 руб. за кв. м, Балаклавский – 143 554 руб. за кв. м.
Если общая динамика стоимости «вторички» в начале декабря намечена на охлаждение квадратного метра в околонулевой динамике – 0,13%, то Ленинский район подрос на 0,35%, Нахимовский - на 1,14%.
А где-то можно найти квартиру в «хрущёвке» по цене ниже рыночной. Например, в Гагаринском районе Севастополя продаётся двухкомнатная квартира за 6 млн 500 тыс. руб.
Квартира в Гагаринском районе. Источник: «Авито».
Это район у моря, где расположены пляжи, парки, школы, детские сады, магазины и другие объекты социальной инфраструктуры.
Дом – типичная «хрущёвка» застройки 60-х годов прошлого столетия.
Требуется ремонт. Источник: «Авито».
В квартире требуется ремонт. Как и положено «хрущёвкам» санузел совмещённый, кухня маленькая – 6,5 кв. м, однако вместо газовой колонки бойлер.
В историческом центре купить квартиру не так-то просто, но если хорошо поискать, то возможно. Например, на Большой Морской продаётся трёхкомнатная квартира за 21 млн 927 тыс. руб.
Квартира в Ленинском районе. Источник: «Авито»
Классическая сталинская архитектура с высокими потолками 3,1 м и толстыми стенами.
Высокие потолки и толстые стены. Источник: «Авито».
Эта локация исторического центра с развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью.
Таким образом, общая статистика стоимости квартир в Севастополе говорит о том, что новостройки объективно дороже. Однако, если разбираться детально, то новую квартиру можно купить дешевле по сравнению с некоторыми экземплярами «хрущёвок» или «сталинок», и наоборот.
Материалы по теме:
«Миниатюрная «вторичка» на рынке». Где в Крыму самые дешёвые однокомнатные квартиры?
«Ноздря в ноздрю». Севастополь и Симферополь на вторичном рынке квартир в октябре дружно подорожали