Сдавать квартиру и получать прибавку к пенсии: что предусмотреть?
Распространенная идея: купить однушку в ипотеку, за 20 лет она сама себя выплатит. А на пенсии квартиру сдавать и на эти деньги жить. Мне очень понятно, почему люди вкладываются в недвижимость. Даже понимая, что доходность там очень низкая. 1. Это надежнее, чем ценные бумаги По крайней мере, на первый взгляд. Нет риска полной потери капитала. Даже если цены на жилье и аренду падают, до нуля они не упадут. А вот акции могут рухнуть стремительно. Вложения в облигации — в случае, если компания, которая их выпустила обанкротится — тоже могут пропасть полностью. 2. Это чисто в бытовом смысле проще 99% людей не имели опыта взаимодействия с ценными бумагами. Не понимают, как их выбирать. И не знают, где научиться. А квартиру каждый хоть раз в жизни да покупал. Или снимал. Или знает тех, кто снимал и покупал. В конце концов, мы постоянно пользуемся квартирами, и можем оценить перспективность того или иного объекта с точки зрения его потребительских свойств: далеко или близко от транспорта, какая площадь, какой ремонт… А бумаги — черт их знает, как их выбирать. Поэтому идея купить квартиру и на пенсии получать доход от сдачи так привлекательна. А вот недостатков куда больше. И ключевой: это постоянный рост стоимости владения недвижимостью. Кстати, похоже, что налоговая начала искать арендодателей, которые не платят налоги. Операция идет по всей стране. И кажется, на этот раз все серьезно. Тем не менее, я уверена, что идея с квартирой имеет право на жизнь. Только надо кое-что продумать, чтобы эти планы реализовались. Во-первых, тщательно выбрать саму квартиру. Принципиальны три вещи: 1) Расположение: Москва, Питер, другой город-миллионник В моем понимании все, что дальше 5 км за МКАД, — неликвид. Но среди подписчиков, конечно, найдутся те, кто поспорит. Мой расчет прост: расходы на содержание (коммуналка, мебель, косметические ремонты) — во всех городах плюс-минус похожие. При этом однушку в Москве можно сдать за 30 тысяч. А однушку в Ярославле — за 10. Вычтем из этой десятки 3 тыс коммуналки, и какая-то грустная прибавка к пенсии получается… Вторая критичная вещь — транспорт, близость к метро или остановкам. Новостройка в Мытищах и хрущевка у метро Медведково стоят одинаково. Но первая, при всех плюсах нового дома и большой площади, будет сдаваться дешевле квартиры у метро. 2) Метраж: стандартная однушка Я понимаю, что у вас денег хватает только на студию. Но студию намного сложнее сдать: целевая аудитория у’же, семья уже вряд ли снимет. Так же нерационально покупать однушку увеличенной площади: 52 метра вместо 40, например. Вряд ли будет много желающих платить вам за одну комнату как за двушку, пусть и равной площади. Одна комната есть одна комната. Двушки и трешки под аренду подходят меньше, опять же, в силу ограниченной целевой аудитории. При съезде арендаторов будет сложно быстро найти новых. 3) Администратор и продвижение Если квартира находится в том же городе, где живете вы сами, то администратором будете вы. А если нет? Я в свое время замучалась с поездками в чудесный город Железнодорожный. 3 часа туда-обратно, чтобы у двери квартиры узнать, что очередной горе-арендатор решил сегодня отложить просмотр. А сколько тех, кто загорелся идеей купить квартиру в Крыму или на российском юге и сдавать отдыхающим? И каждому из тех, кто пишет мне в директ с такой идеей, я говорю: вы уже знаете, кто будет выдавать ключи, делать уборку, менять постельное белье в вашей квартире? И вдогонку второй вопрос: вы уже знаете, как будете продвигать свой объект, почему отдыхающие поедут именно к вам, как они будут узнавать о вас? Скажете, нагоняю жути? Вовсе нет. Просто я видела эти безлюдные новостройки в Сочи: выкупленные «инвесторами», не востребованные туристами. Теперь поговорим о вас самих. Вот что нужно продумать заранее: 1) Обсудить с детьми вопросы наследования Важно заранее донести до детей, что свободную квартиру вы собираетесь сдавать. И в ваши планы не входит обеспечивать их жильем. И кстати, если в покупку внесете маткапитал, придется выделить детям доли. А собственник вправе будет участвовать в управлении недвижимостью. Когда подрастет. Отношения в семьях бывают разные… 2) Сформировать подушку безопасности Большой недостаток квартиры: если вам срочно нужна крупная сумма денег, скажем, тысяч сто — ну, зубы выпали, отремонтировать надо, — то вам их взять будет негде. Не будете же вы квартиру продавать из-за ста тысяч. И с арендаторов крупную сумму авансом получить крайне сложно. Соответственно, на все непредвиденные обстоятельства нужны отдельные деньги — на депозите или под подушкой. Читайте НАС ВКонтакте