Инвестиции в недвижимость: быть или не быть в реалиях2024 года?
В 2024 году внимание инвесторов буквально приковано к решениям Центробанка касательно ключевой ставки. И прогнозы, увы, не утешительные: ключевая ставка растет уже 2 года и в ближайшей перспективе снижения не предвидится. Чем выше данный показатель, тем больше проценты по займам. Как инвестировать в недвижимость с умом в моем блоге расскажет Наталья Павлова — руководитель агентства недвижимости на Северном Кипре и риэлтор с восемнадцатилетним опытом работы
Наталья, что вы, как эксперт с колоссальным опытом, можете сказать о состоянии рынка недвижимости в России на сегодняшний день?
Наталья: Ситуация в 2024 году на рынке недвижимости стала сложнее, чем в 2023 г., но рынок живой, сделки продолжают осуществляться. На вторичном рынке произошло смещение в сторону аренды и купли/продажи недвижимости за наличные деньги. Это связано с повышением ключевой ставки ЦБ РФ до 18%: платить ипотеку стало невыгодно и часто возникают трудности с ее одобрением. Более оптимистичную картину мы видим у застройщиков, они поддерживают льготные условия и дают возможность уйти на «ипотечные каникулы».
Есть ли вероятность, что ситуация кардинально изменится в ближайшие пару лет?
Наталья: Да, конечно, есть вероятность того, что в 2025 году ключевая процентная ставка ЦБ опустится и через 2-3 года рынок недвижимости вернется к процентам по ипотеке 2021 года. На сегодняшний день ипотека для большинства жителей России недоступна и невыгодна. Многие из тех, кто планировал покупку жилья, отложили сделку на неопределенный срок. Судите сами: платить в среднем, если говорим про Москву и Московскую область в эконом сегменте, от 100 тыс. руб. по ипотеке или арендовать жилье за 60 тыс. руб.? Многие инвесторы, пытаясь удержаться на плаву, сейчас переориентировались на коммерческую недвижимость. В связи с этим, аренда выросла в цене в среднем на 20%-40% за последние полгода.
В начале интервью вы говорили, что с рынком индивидуального жилищного строительства сложилась другая ситуация?
Наталья: Да, стоит отметить, что последние два года активно продвигают, в том числе и льготными программами, направление ИЖС. И в то время как льготная ипотека отменена, по программам ИЖС она продолжает действовать. Поэтому многие россияне сейчас смотрят в сторону ИЖС и загородного строительства. Построить дом с учетом цены участка и отделки, которые можно включить в ипотеку, выходит дешевле, чем купить квартиру (опираемся на рынок недвижимости города Москва и Московской области). Но в силу того, что общий бюджет с учетом первого взноса, у большинства граждан довольно скромный (до 10 млн. руб.), наиболее ходовые варианты — это каркасные дома и домокомплекты, что не всех устраивает. Также на рынке загородного строительства больше «подводных камней» и рисков получить не совсем то, что вы ожидали. По программе ИЖС рекомендую работать со специалистом, и важно смотреть на аккредитацию застройщика, то, как она была получена; используемые материалы, рейтинг застройщика, уже построенные проекты и т. д. Нужно быть внимательным, тогда сделка вас не разочарует. Но плюс программы в том, что дом можно построить и самостоятельно, своими силами.
Наталья, получается так, что человеку, который не располагает полной суммой для покупки недвижимости и не хочет вкладываться в ИЖС, остается только набраться терпения и ждать?
Наталья: Отечественный рынок недвижимости испытывает временные трудности и мы, к сожалению, ограничены в реализации своих желаний. Но безвыходных ситуаций не бывает! На рынке появляются новые, незаезженные направления для людей, которые хотят инвестировать свои средства в недвижимость. Причем, в курортную недвижимость у моря и не где-нибудь, а в райском уголке Средиземноморья — на Северном Кипре.
Откровенно говоря, я мало знаю о современных реалиях Северного Кипра. Расскажете подробнее?
Наталья: О Северном Кипре, точнее, Турецкой республике Северного Кипра (ТРСК), мало кто знает. Республика долгое время была непризнанным государством (в отличие от греческого южного Кипра, который нам знаком). Остров Кипр в целом имеет очень богатую историю, еще с античных времен. Остров пережил правление египтян, персов, римлян, Византии, арабов. Длительное время Кипр принадлежал Османской империи, и население было греческое и турецкое. И все эти периоды, конечно же, оставили богатейшее историческое наследие. После событий 1974 года Кипр разделился на 2 части: северная часть под юрисдикцией Турции, а южная — греческая.
Северный Кипр последние 50 лет был серой «буферной зоной» Турции, но сейчас, спустя столько лет, истекает вето на признание этой части острова. Северный Кипр или Турецкая республика Северный Кипр (ТРСК) сейчас на пороге признания государственности, к чему идет активная подготовка. В марте 2024 года в Европарламент вошли два представителя от Республики. Открыт новый международный аэропорт, строятся дороги, новые отели, казино, поле для гольфа и роскошные марины, совершенствуется сервис, реализуются новые концепции в строительстве, что открывает двери туризму и экономическому развитию.
Наталья, а в чем уникальность Северного Кипра и чем он отличается от других направлений зарубежной недвижимости?
Наталья: Эта часть острова в Средиземноморье долгое время не развивалась в инвестиционном плане. Туристического бума на Северном Кипре еще не было, он ожидается через 2-3 года. На сегодняшний день это одно из самых доступных направлений для покупки курортной недвижимости. Давайте сравним: чтобы приобрести однокомнатную квартиру в Сочи (в новом ЖК с удаленностью от моря 2-3 км), нужно от 20 млн руб. и выше. А если мы говорим о Северном Кипре, то здесь мы можем войти в строительство начиная с 7 млн. руб. и получить рассрочку на 3 года от застройщика при первоначальном взносе 35%. Или купить готовую студию с мебелью под ключ за те же 7 млн рублей, отличие только в том, что при строительстве есть возможность воспользоваться беспроцентной рассрочкой и платить частями, а при покупке на вторичном рынке или по переуступке нужно оплатить 100%. В наших реалиях это довольно доступные цены, при этом у инвестора есть возможность выбора, хороших предложений пока много.
Так же хочу отметить, что расчетная валюта при покупке недвижимости это английский фунт, до 1960 года Кипр был английской колонией и здесь исторически закрепилась именно эта валюта. В остальном на острове используется лира, но расплатиться в магазине можно любой валютой, при конвертации в лиру. Активно используется криптовалюта, с помощью электронного кошелька вы можете купить продукты, одежду и, конечно, недвижимость.
Очень интересно, Наталья! А что вы можете рассказать о природе, климате и достопримечательностях Северного Кипра?
Наталья: В первую очередь, Северный Кипр — это безумно красивая природа, чистейшая вода, комфортный климат, белые песчаные пляжи. Еще я хотела бы отметить экологичность продуктов: на законодательном уровне запрещено использование ГМО, пальмового масла, пестицидов и различных добавок. Если сравнивать северную и южную части острова, можно найти отличия.
Например, южная часть более скалистая и каменистая. На Северном Кипре невероятной красоты белые пляжи, чем не может похвастаться южная часть. Один из самых знаменитых пляжей — Long Beach входит в топ самых красивых пляжей мира. Есть и сходства: на Северном Кипре также много памятников античной и средневековой эпох, ярких достопримечательностей. У нас возле домов растут цветочные клумбы, а там, например в районе Гюзельюрт, можно сорвать ароматный цитрус и погулять в мандариновых и апельсиновых рощах. Причем, Северный Кипр может похвастаться практически круглогодичным изобилием фруктов и овощей благодаря мягкому климату.
По большому счету, на Северном Кипре есть все, оттуда вообще можно не уезжать.
А что вы можете сказать по поводу получения вида на жительство (ВНЖ) и оформления необходимых документов?
Наталья: Здесь нет никаких ограничений, можно оформить ВНЖ на всю семью, купив небольшую студию и оплатив необходимые налоги при покупке. Сроки оформления колеблются от 20 до 45 дней. К инвесторам со стороны государства также очень хорошее отношение. Сейчас разрабатывается законодательство, которое будет максимально защищать их интересы. Ваши вложения будут в безопасности, т. к. здесь действительно уважают право собственности.
Многие опасаются непризнанности, но именно она сейчас дает множество плюсов для инвесторов. Например, не нужно подтверждать происхождение денег при покупке недвижимости вне зависимости от ее стоимости. Также отмечу легкость открытия счета: буквально в течение часа все будет готово.
Наталья, как местные жители относятся к приезжим? Безопасно ли человеку на улицах Северного Кипра?
Наталья: Северный Кипр входит в 10-ку самых безопасных стран мира, здесь уровень преступности уже много лет находится практически на нуле. Встречаются разовые ДТП и мелкие конфликты. Для инвестирования это направление сулит хороший прирост капитала и безопасность.
Американский журнал Forbes уже несколько лет, начиная с 2021 г., включил это направление в список наиболее перспективных и доступных. Это вызвало бум среди граждан США, которые наряду с европейцами приобретают дорогостоящее жилье, виллы, лофты, пентхаусы и таунхаусы. Они рассматривают более элитный сегмент, т. к. с их уровнем дохода это совсем недорого. Для сравнения: виллы можно приобрести от 40 млн. руб. (как относительно небольшой дом в Подмосковье).
Для тех, у кого есть наличные средства на данный момент, что вы посоветуете: вкладывать их зарубежную недвижимость или в аренду недвижимости в РФ, или вообще подождать и не вкладывать? Какой краткий совет вы можете дать?
Наталья: Универсального решения я не дам, т. к. его нет, все индивидуально. Многие россияне боятся зарубежной недвижимости, им тяжело переориентироваться. Если человек заточен на российский рынок, то сейчас хорошее время заработать на аренде. Если идет речь о мечте иметь жилье у моря, то я советую направление Северного Кипра.
А если мы с вами говорим о загородной недвижимости, то можно рассмотреть варианты загородного строительства.
Условия сейчас самые интересные и лояльные, все программы сохранены.