«Известия» с молотка: какое будущее ждет объект культурного наследия, выставленный на торги
Здание со статусом
Организатором торгов на аренду здания выступает комбинат питания «Кремлевский» Управделами президента России. Начальная стоимость договора — 236 млн рублей, шаг торгов установлен в размере 11,8 млн рублей; аукцион назначен на 1 апреля, желающие принять в нем участие могут подать заявки до 27 марта.
Согласно конкурсной документации, здание находится в ограниченно работоспособном состоянии и требует ввода в эксплуатацию. Помещения можно использовать под офисы, торговлю, общепит или бытовое обслуживание, а также сдавать в субаренду. Охранный статус обязывает арендатора сохранять исторический облик постройки.
Исторический контекст
Здание на Пушкинской площади возводилось в 1925-1927 годах для типографии и редакции газеты «Известия ЦИК СССР и ВЦИК». Автор проекта — архитектор Григорий Бархин, основатель целой династии, определившей облик московского авангарда. Первоначальный замысел предполагал строительство 12-этажной башни, однако в 1926 году вступили в силу ограничения на высотность в пределах Садового кольца, и проект был скорректирован до семи этажей.
Здание стало одним из первых в столице образцов конструктивизма. Архитектурное решение Григория Бархина отличалось функциональностью и выразительностью: железобетонный каркас, крупные квадратные проемы окон, круглые иллюминаторы и асимметрично расположенные балконы. В 1975-м комплекс дополнился новым корпусом по проекту Юрия Шевердяева.
Редакция «Известий» размещалась здесь до 2011 года. В 2012-м началась реконструкция исторического здания, которую вела группа «Ташир». Работы продлились до 2016 года под руководством архитектора Алексея Гинзбурга — правнука Григория Бархина. Реставраторы вернули зданию первоначальный серый цвет с мраморной крошкой, воссоздали исторические витражи и оригинальную планировку. Были отреставрированы главная лестница и интерьер кабинета первого редактора Николая Бухарина, восстановлена вывеска «Известий».
В 2024 году комплекс вновь оказался в информационной повестке. Утром 15 февраля загорелись три неэксплуатируемых строения во дворе «Известия-холл». Пожарные не допустили распространения огня на основное здание.
Каковы перспективы?
Партнер NF GROUP Марина Малахатько возможную востребованность объекта объясняет в том числе текущей стартовой ценой: арендные ставки в новых офисных центрах на Тверской в среднем примерно вдвое выше. «Объект отличается привлекательным расположением, поскольку находится в центральной части города на оживленной магистрали, а также имеет удобную транспортную доступность благодаря выходам из трех станций метро», — подчеркивает Марина Малахатько. Важный фактор спроса — низкий объем предложения крупных офисных блоков в аренду, в особенности в центре города, добавляет руководитель направления стратегического консалтинга Nikoliers Олег Германенко.
По мнению Марины Малахатько, интерес к торгам, скорее всего, проявят девелоперы, специализирующиеся на развитии гибких офисов, а также конечные пользователи, рассматривающие здание для размещения собственного офиса. Схожего мнения придерживается и Олег Германенко. По его словам, торговые помещения, с учетом высокого трафика в окружении, также могут быть размещены в здании, но, вероятно, как вспомогательные площади на первом этаже с наиболее высокой ставкой. Приспособление помещений под общепит будет затруднено из-за статуса объекта культурного наследия (ОКН).
В целом статус здания значительно усложняет процесс модернизации. «Важно отметить сложность работы с ОКН, стоимость редевелопмента которых может начинаться от 650 тыс. рублей за кв. м. Отделка и другие сопутствующие работы могут обойтись от 200 тыс. рублей за кв. м», — говорит Марина Малахатько. Кроме того, редевелопмент таких объектов подразумевает наличие множества ограничений и обременений, связанных с сохранением исторической ценности. Например, некоторые элементы фасадов, лестниц, освещения, лепнины и другие архитектурные детали не подлежат изменению, что требует дорогостоящих и длительных реставрационных работ. Марина Малахатько также указывает на необходимость учитывать вмешательство Департамента культурного наследия (ДКН), осуществляющего строгий надзор за выполнением работ. Специалисты ДКН регулярно проводят проверки, чтобы обеспечить соблюдение всех требований и стандартов, что также влияет на сроки и стоимость реконструкции.
«Чем больше изменений планируется вносить в ОКН, тем выше риски — как в согласовании, так и в сроках и стоимости работ. Оптимальный сценарий — использование объекта по прямому назначению», — добавляет Олег Германенко.
Эксперты единодушны: выставленное на торги здание «Известий» относительно небольшой площади вряд ли изменит баланс на офисном рынке столицы, совокупный объем которого сегодня около 19,5 млн кв. м.