Специалист по недвижимости Копылов о продажах квартир: Потребность у людей никуда не делась

Согласно данным "Дом.РФ", на февраль 2025 года Тульская область заняла второе место среди субъектов Центрального федерального округа по объему непроданных квартир. Является ли это критическим показателем, или статистика лишь нагнетает необоснованные страхи? Тульская служба новостей узнала мнение тульского агента по недвижимости Сергея Копылова

Тульская область и ЦФО в цифрах

Как пишет "Бизнес-журнал. Центр" со ссылкой на "Дом.РФ", в Тульской области на февраль 2025 года из 1,3 миллиона квадратных метров нового жилья продано лишь 414 тысяч — около 32%. Оставшиеся 886 тысяч "квадратов" пока не нашли покупателей. Лидером в ЦФО стала Воронежская область: там строится почти 2 миллиона кв. м, но 46% (около 920 тысяч кв. м) остаются непроданными. Москва и Подмосковье в этот рейтинг не входят, что подчеркивает специфику региональных рынков.

Дополним картину данными из других источников. По информации Росстата, в 2024 году в ЦФО было введено в эксплуатацию 18,5 млн кв. м жилья, из них около 1,1 млн кв. м — в Тульской области. По данным аналитиков Циан, в третьем квартале 2024 года спрос на новостройки в регионах ЦФО упал на 25% по сравнению с 2023 годом из-за роста ипотечных ставок до 20–22%. В Тульской области средняя цена квадратного метра в новостройках на конец 2024 года составила 92 тысячи рублей (по данным Домклик), что на 6% выше, чем годом ранее.

Воронежская область показывает схожую динамику: цена "квадрата" достигла 102 тысяч рублей, а объем строительства вырос на 8% за 2024 год (до 1,9 млн кв. м). Для сравнения, в Ярославской области непроданными остаются около 33% жилья (примерно 280 тысяч из 850 тысяч кв. м), а в Липецкой — 37% (около 240 тысяч из 650 тысяч кв. м), согласно оценкам аналитиков рынка.

Взгляд специалиста по недвижимости

Сергей Копылов, давно специализирующийся на анализе рынка недвижимости, не разделяет опасений людей из-за подобной статистики.

"В нашем городе достаточно много строящихся проектов, которые находятся в разной степени готовности. Одни из них сдаются в этом году, а другие только на старте продаж и будут сданы в 2027-2028 году. Я считаю, что фраза "41% остается нереализованным" — неверно описывает ситуацию. Так как потребность у людей никуда не делась, и мои клиенты обращаются ко мне за выбором лучших условий, что подчеркивает спрос", — отмечает эксперт.

Люди приобретают недвижимость для жизни, переезжая из съемной квартиры в новую, объясняет специалист. Иные переезжают из меньшей в большую площадь или наоборот. Некоторые хотят просто улучшить свои жилищные условия. А кто-то смотрит в будущее и приобретает для сдачи в аренду или для своих детей. Таким образом, недвижимость не неликвидна – она всего лишь меняется.

"Возможно, этот процент сейчас так и будет оставаться в сухой статистике, так как регулярно появляются новые многоквартирные дома. И они не будут пустовать. Конечно, до 1 июля 2024 с государственной поддержкой — возможностей было чуть больше. Но и сейчас есть разные способы приобретения. Судя по обращениям ко мне и общению с клиентами — я вижу, что это востребовано, поэтому меня статистика не пугает", — говорит Копылов.

Почему 41% — не повод для тревоги

Рынок недвижимости цикличен. По прогнозам "Дом.РФ", в 2025 году объем строительства жилья в России составит около 44 млн кв. м, а к 2026-му вырастет до 46 млн. В ЦФО, по данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в 2024 году было запущено 5,6 млн кв. м новых проектов, из них 10% — в Тульской области. Спрос смещается к готовым квартирам: аналитики Циан отмечают, что в 2024 году 60% сделок в регионах ЦФО пришлось на жилье с отделкой, сданное в течение года.

Цены тоже растут умеренно, если верить официальным цифрам. По данным Росстата, в третьем квартале 2024 года средняя стоимость новостроек в России увеличилась на 4,5% (до 135 тысяч рублей за кв. м), но в регионах ЦФО, включая Тулу, рост составил около 3–6%. В Тульской области, например, в 2024 году ввели в эксплуатацию 520 тысяч кв. м жилья, и около 70% уже раскуплено к началу 2025 года, по данным местных застройщиков.

Что дальше?

Высокие ставки по ипотеке (20–25% по рыночным программам в 2024 году, согласно Центробанку) усложняют покупку, но рынок адаптируется. Застройщики предлагают скидки до 10% и субсидированные ставки на первый год, а банки разрабатывают новые продукты. По прогнозам аналитиков РБК, в 2025 году спрос на новостройки в регионах может упасть на 15–20% по сравнению с 2024-м, но к 2027–2028 годам, с завершением текущих проектов, он восстановится.