Недвижимость больше не способ сохранить сбережения
До последнего времени недвижимость рассматривалась как один из способов сохранить деньги. Если накоплений не хватает для покупки квартиры, то люди используют льготную ипотеку. Но Верховный суд своим определением поставил жирный крест на попытках россиян защитить средства от инфляции.
ВС оставил инвесторов без квартир. Фото: dailystorm.ru
Инвесторам квартиры не возвращаем
Верховный суд постановил, что в случае банкротства застройщика гражданин, купивший недвижимость в инвестиционных целях, не может претендовать на получение жилья. Об этом говорится в определении № 305-ЭС22-7163 от 22 августа 2022 года. Максимум, на что он может рассчитывать, так это на компенсацию от фонда защиты прав дольщиков. Такие выводы сделаны по делу А41-34210/2020, в рамках которого Леонид Паначев просил включить в реестр передачи купленных им квартир после банкротства компании «Стройинвест».
В 2014 году мужчина заключил с застройщиком договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома в Сергиевом Посаде. Компания обязалась передать ему 15 квартир общей площадью более 1 тысячи кв. м не позднее второго квартала 2015 года. Как это часто бывает, строительная компания обанкротилась, инвестиции Паначева оказались под угрозой.
Достройкой жилого дома занялся «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области». Мужчина обратился к фонду с просьбой включить его в реестр передачи жилых помещений, но получил отказ. Основание — отсутствие доказательств оплаты квартир. После этого Паначев подал иск в суд.
Что решили суды
Суд первой инстанции удовлетворил требование инвестора, включив в реестр 15 купленных им квартир общей стоимостью 31,4 млн рублей. Он посчитал, что представленные истцом чеки об оплате убедительны.
Апелляционная и кассационная инстанции приняли другое решение. Они отклонили иск мужчины, но не потому что сомневались в том, оплатил он квартиры или нет. Основанием для отказа послужил тот факт, что истец покупал квартиры в инвестиционных целях. Его требования не должны удовлетворяться в первую очередь наряду с теми, кто покупал жильё для личного пользования, решили суды.
Когда дело дошло до Верховного суда, коллегия по экономическим спорам согласилась с основным выводом апелляционной и кассационной инстанций. Требования инвесторов «к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приоритетному удовлетворению».
В то же время ВС считает, что покупка нескольких квартир не свидетельствует о злоупотреблении правом. Нужно квалифицировать такого покупателя не как гражданина, а как «юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность», расчёты с которым проводятся позднее (четвёртая очередь кредиторов при банкротстве). Поэтому полный отказ в удовлетворении требований Паначева ошибочен.
ВС объяснил, как принимать решения в случаях с покупкой квартир в инвестиционных целях. Фото: umihelp.com
Верховный суд направил дело на новое рассмотрение. При вынесении последующих решений суды должны учитывать следующие рекомендации:
- Покупатели квартир в инвестиционных целях считаются предпринимателями. Их требования относят в четвёртую очередь кредиторов. Инвесторы могут получить не квартиры, а компенсации из фондов защиты прав дольщиков при наличии денежных средств.
- Покупка нескольких квартир не всегда свидетельствует об инвестиционном характере сделки. Покупатель мог приобретать часть из них в личных целях. Суды должны определить, какие именно квартиры куплены для себя или родственников, какие — для получения прибыли.
Все инвестиции под угрозой
Адвокат, юрист юрфирмы BGP Litigation Антон Батурин считает, что решение Верховного суда укладывается в современные реалии, пишет «Интерфакс». Последние годы круг получателей квартир после банкротства застройщика постоянно сужался.
Но доцент Российской школы частного права Олег Зайцев напомнил, что власти специально не внесли в правила защиты дольщиков критерий количества квартир. Это позволяло защищать всех граждан вне зависимости от целей приобретения недвижимости. Решение Верховного суда, по его мнению, может породить кучу проблем. Например, суды будут признавать инвесторами тех, кто не имея жилья, купил одну квартиру на этапе котлована, а пока дом строился, получил недвижимость в наследство.
Впрочем, Батурин уверен, что покупателям одной-двух квартир ничего не грозит. Те же, кто купил большее количество недвижимости, оказались под угрозой. Вложения могут потерять даже люди, которые заключили сделки до определения ВС. По его словам, позиция Верховного суда не должна иметь обратной силы. Но в России это не закреплено в законе.