«Раз, два, три – цена на квартиру замри!» О своих главных разочарованиях на рынке недвижимости рассказывают эксперты

После объявления частичной мобилизации, казалось, что рынок недвижимости надолго «выпадет в осадок». Но прошла неделя-другая, и снова, как летом, пошли первые сделки. Правда, ценам на квадратные метры еще снижаться и снижаться.

^{Цены на квартиры — больной вопрос. Фото 123ru. net}

Первичка — покупатели окопались

Рынок недвижимости в крупных городах страны держит удар, но с большим трудом. По оценкам стройкомпаний – отказ от уже оформляемых сделок колеблется по разным адресам на уровне 15-30%. То есть, преимущественная часть продаж всё-таки доходит до подписания договора.

Цены — больной вопрос. Естественно, застройщики ни за что официально не признают, что снижают цены. В ход идут скидки, и очень не нравящееся Банку России субсидирование ставок до смешных процентов.

Правда, часть банков уже объявила о сворачивании таких продуктов. И, по оценкам Минстроя, доля субсидированной ипотеки на первичке сократилась вдвое – до 35%. А если взяться за телефон и «обзвонить» застройщиков, можно найти квартиру со 15-20%-й скидкой от прайса.

Ещё один фактор – страховые компании повышают тарифы. Банки, в свою очередь, ужесточают одобрение по «господдержке» и семейной ипотеке, а также повышают ставки по обычной ипотеке. Где-то на 0,5%, а где-то и на 1,5%.

Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра «Русипотеки», отмечает:

Этот рост, пусть сначала умеренный и мало заметный, начался до объявления частичной мобилизации. Банковские ипотечные службы практически проигнорировали снижение ЦБ ключевой ставки до 7,5%. Так что сейчас ипотечный рынок сменил фазу роста доступности кредитов на сокращение

Прогнозировать перспективы сегмента новостроек сегодня крайне непросто.

Андрей Маслов

Аналитик отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам».

Комментарий эксперта:

Дома не строятся быстро, а горизонт планирования и прогнозирования сейчас очень не далек. Государство вряд ли даст обанкротить крупные строительные компании и будет их «спасать» в любом случае. Но вот менее значимые игроки могут и не пережить кризиса. <strong>Покупать квартиру, особенно в новостройке, которая будет строиться еще пару лет — выглядит рисковым предприятием</strong>. Впрочем, крупные игроки, скорее всего, продолжат строительство, по крайней мере, тех объектов, которые уже находятся в разработке

Вторичка — отступление цен

В большинстве городов страны вторичный рынок занимает две трети рынка недвижимости. В Москве и Петербурге — около половины. При этом некоторое оживление после 21 сентября вторичке придали маклеры, желающие купить жилье у «новых мигрантов» с дисконтом в 30-40%.

^{Продам квартиру быстро, торг уместен. Фото news. myseldon.com}

Надежды так и остались надеждами. Во-первых, часть таких квартир была распродана за лето, а те, что остались, теперь не спеша, продаются близкими людьми по доверенностям.

Цены в рекламных агрегаторах снижаются с большой неохотой. Но всё-таки ползли вниз всё лето с переходом на осень. Продажи единичные – если от среднестатистической цены продавец готов «подвинуться» на 10-20%.

Сергей Вишняков

Руководитель АН «Вишня»

Комментарий эксперта:

Процесс покупок-продаж недвижимости, который замер на вздохе в последней декаде сентября, вроде бы как-то выдохнул. Не то, чтобы всё пошло, как в 2020 году в активном сезоне. Такого пока и не ждёт никто. Но люди смотрят, звонят по объявлениям. Естественно, торгуются, но активничают. Что никак не повод взять и задрать цены — такие варианты уже тоже вижу

И ещё одна примета времени – увеличение числа встречных предложений. А в таких «цепочках» растет число участников. До трех-четырех.

Дмитрий Щегельский

Президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости», генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа»

Комментарий эксперта:

Цепочки возникают из-за того, что кто-то не может найти нужный объект в прямой продаже. Такие объекты присутствуют на рынке в обычной пропорции. Но многие продавцы еще не осознали, что ситуация уже неблагоприятная, и забыли снизить цену после мартовского ажиотажа. Сейчас доллар — по 60 рублей, а во многих объявлениях цены «заснули», как при долларе по 120 рублей. Если хочешь продать, нужно быть гибче 

Впрочем, снижение цен и на площадках агрегаторов неизбежно. По разным прогнозам, это снижение растянется минимум на полгода. И будет составлять до 1% в неделю.

Косвенно не самая лучшая ситуация на вторичном рынке давит и на первичный – ведь каждый пятый покупатель новостройки сначала продает старое жилье. И, опять же, мечтает продать подороже.

Квартирография – по порядку рассчитайсь

^{Не смотрите, что хрущёвка, зато в центре и у метро. Фото 123ru. net}

Конечно, рынок вторички так же, как и первички, делится на классы: эконом, комфорт, бизнес. И динамика просадки спроса не бывает однородной. Так, некоторое время назад представлялось, что эконом-класс окажется по продажам в более выигрышном положении. Увы.

Между тем, сами продавцы этот нюанс замечают в последнюю очередь. Как поясняет глава Первого ипотечного агентства Максим Ельцов:

Портрет продающих собственников недвижимости, не зависимо от самого объекта, очень разный. И среднестатистического портрета владельцев для тех или иных типов недвижимости нет. Например, хрущевка может достаться по наследству весьма обеспеченному человеку

Итак, сегодня более высокие шансы продать жилье имеет владелец комфорт или бизнес-класса.

Максим Ельцов

Гендиректор «Первого ипотечного агентства»

Комментарий эксперта:

Впервые за длительное время явными аутсайдерами стали типовые недорогие, казалось бы – самые ликвидные объекты. Но нет – при кардинально сузившемся спросе в выигрыше остаются уникальные объекты с минимальным числом альтернатив. Объекты с определенными качественными преимуществами. Как результат, на типовое жилье эконом-класса – там, где много аналогов, продавцы из-за высокой конкуренции никак не могут нащупать адекватный моменту уровень цен. В продаже зависает огромное число конкурирующих вариантов. Да и покупатели в таком сегменте не сильно активны. И напротив, в кофорт- и недорогом бизнес-классах квартиры с уникальными составляющими показывают наименьшее снижение цен. Неожиданно оказалось, что такие объекты легче продать. Пусть они дороже, но за счет качественных преимуществ явно выигрывают. Конкуренция минимальная. И эти относительно нечасто выставляемые в продажу объекты спрос успевает поглощать

Аренда – в зоне повышенного риска

В конце сентября аналитики портала «Мир квартир» опубликовали статистку, согласно которой за 12 месяцев по разным городам страны небольшие квартиры (площадью до 32 кв. м) прибавили в стоимости аренды 11%. Конкретно в Москве 11,5%, а в Петербурге – 4,4%.

Но сейчас этот рынок ожидает нешуточное испытание. Дмитрий Щегельский уточняет:

Поскольку после 21 сентября из страны стали уезжать не потенциальны покупатели, а уже потенциальные наниматели жилья

Максим Ельцов с ним соглашается: 

Арендный рынок будет под сильным давлением. И часть квартир с арендного рынка естественным образом окажутся в продаже