Доступная ипотека увеличила спрос на квартиры побольше
Последний год реакция спроса на кризисные явления в экономике отличалась от стандартной. Обычно в условиях нестабильности повышается востребованность самых маленьких квартир. Однако сейчас, по данным Группы Аквилон, растут продажи более просторного жилья. Развитию этого тренда может способствовать снижение ипотечных ставок на квартиры площадью более 55 кв.м, такое предложение сейчас прорабатывается властями.
Тренд на увеличение спроса на квартиры большей комнатности наблюдался в 2022 году во всех регионах присутствия Группы Аквилон – в Санкт-Петербурге, Москве, Архангельске и Северодвинске. Студии и однокомнатные квартиры остаются самыми востребованными, однако их доля в структуре продаж за год снизилась на 3 – 5,4 процентных пункта в зависимости от региона. Традиционно в кризис их популярность, напротив, растет из-за того, что спрос переключается на более дешевый продукт. При этом востребованность средних по размеру квартир – «евродвушек», двухкомнатных квартир и «евротрёшек» (с двумя спальнями и кухней-гостиной) – за последний год выросла. Сильнее всего доля таких квартир в спросе увеличилась в Санкт-Петербурге – на 5,7 п.п., с 37,5% до 43,2%. Наименее значительный рост произошел в Архангельске – на 1,7%, что связано с эффектом высокой базы: в столице Поморья и год назад квартиры среднего размера были весьма популярны, на них приходилось 55,7% продаж.
Основная причина, по которой вопреки сложной ситуации в экономике вырос спрос на более дорогие квартиры – это низкие ипотечные ставки и распространение семейной ипотеки. Благодаря государственной программе льготной ипотеки и дополнительному субсидированию от застройщиков покупатели стали чаще пользоваться этим инструментом. Так, если в начале прошлого года доля ипотечного спроса составляла 60-70%, то к концу 2022 года она превысила 90% в Москве и Санкт-Петербурге и 80% в Архангельской области.
Доступная ипотека позволяет купить квартиру большей площади при том же ежемесячном платеже. Особую роль сыграло субсидирование ставок застройщиками, благодаря которому в прошлом году на рынке предлагалось снижение ставок вплоть до 0,01% на весь срок. Сейчас из-за настороженности регуляторов такие программы практически ушли с рынка, но снижение до 3% годовых предлагается до сих пор, что расширяет возможности покупателей. Также снижение ставки возможно в рамках программы семейной ипотеки, а ежегодная индексация материнского капитала, который можно использовать в качестве первоначального взноса, дает семьям с детьми дополнительные возможности покупки квартиры большей площади. Например, при покупке 30-метровой однокомнатной квартиры за 10 млн рублей и первоначальном взносе 20% ежемесячный платеж по государственной ипотеке под 8% годовых составит около 59 тыс. рублей. Если воспользоваться программой семейной ипотеки под 6% годовых и добавить к первоначальному взносу материнский капитал, то при том же ежемесячном платеже можно увеличить бюджет покупки до 13 млн рублей. А при снижении ставки до 3% бюджет покупки составит почти 17 млн рублей, этого хватит на двухкомнатную квартиру комфорт-класса в Москве.
«Студии и однокомнатные квартиры – это хороший стартовый вариант для молодых специалистов. Однако для семей с детьми или пар, которые планируют ребенка в ближайшее время, нужны варианты попросторнее. Чтобы у них была возможность купить подходящее по площади жилье, необходимо развивать доступные ипотечные программы. Сейчас на смену околонулевым ставкам приходит ипотека под 3% или компенсация процентов в течение первых лет, после которых ставка повышается до 8% в рамках государственной программы. Кроме того, в настоящее время государство прорабатывает меры по снижению ипотечных ставок на большие квартиры», - говорит Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике Группы Аквилон.
В прошлом году Счетная палата предлагала исключить из программы государственного субсидирования ипотеки студии и однокомнатные квартиры. Однако с критикой этого предложения выступил Минстрой и представители строительного рынка. Вместо ограничений на покупку маленьких квартир государство прорабатывает меры по стимулированию спроса на более просторное жилье. В сентябре 2022 года ДОМ.РФ выступил с инициативой снижения ставок на квартиры площадью более 55 кв.м в рамках семейной ипотеки, в январе 2023 года эту инициативу поддержал Минстрой. Если такое предложение будет принято, интерес к большим квартирам вырастет как со стороны семейных покупателей, так и со стороны девелоперов при разработке квартирографии проектов.
Группа Аквилон работает на российском строительном рынке с 2003 года. За 20 лет работы компания построила и сдала точно в срок более 200 объектов недвижимости общей площадью более 2 млн кв. м – это жилые дома, детские сады и школы, многофункциональные торгово-развлекательные центры, офисные и гостиничные комплексы. Основной бизнес федерального девелопера сконцентрирован в пяти регионах страны: Москва, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Архангельск и Северодвинск. Группа Аквилон входит в ТОП-20 крупнейших застройщиков страны по данным Единого ресурса застройщиков.