Жильё по 40 тыс. за «квадрат». Можно ли на Алтае строить как в Китае: быстро, много и недорого

Московский эксперт рассказал, как преодолеть кризис в строительной отрасли, что нужно сделать для современного индустриального строительства и что этому мешает

Николай Болховитин возглавлял комбинат ЖБИ в Китае, и на его глазах небольшой 200-тысячный город вырос до полутора миллионов жителей. О том, как строить быстро, много и недорого, эксперт знает не в теории, а принимал в этом непосредственное участие. Сейчас он внедряет передовой метод индустриального сборного каркасно-монолитного строительства в России, а ранее этот метод уже применили в соседнем Казахстане, где уже разработали более 300 типовых зданий — от жилья до школ и больниц, что помогает возводить не только недорогие жилые дома, но и социальные объекты. Об этом опыте и есть ли перспективы внедрить его в Алтайском крае Николай Болховитин рассказал в интервью редакции сайта amic.ru.

Как строят в Китае и кто покупает там квартиры?

— Николай Валерьевич, в интернете много роликов о том, как в Китае быстро возводят дома. В комментариях к таким видео российские пользователи оставляют сообщения со смесью восторга и зависти. В чём секрет китайских строителей и можно ли применить их опыт к нам?

— В основе этого лежат две идеи — это индустриальные методы строительства, которые неплохо применялись в СССР, но теперь совсем заброшены, и социальные нормы возведения жилья. Вначале расскажу о втором.

У нас очень много спекуляций и дилетантской болтовни о том, что такое социальные нормы. А поскольку я работал несколько лет директором завода ЖБИ в Китае, то очень хорошо знаю, что такое их социальные нормы.

Во всём Китае надо строить один квадратный метр в год на человека. Это задача партии и правительства. Меньше ни в коем случае нельзя. Это самая главная социальная норма. Полтора миллиарда квадратных метров в год по всей стране. Они так и строят уже 30 лет. Но надо, чтобы в этом жилье жили люди.

Нельзя же строить дома только для инвесторов, чтобы они стояли годами полупустые и ждали своих жильцов, как у нас. Там жильё строится для жильцов. Поэтому отсюда вытекает вторая социальная норма: цена квадратного метра должна составлять среднемесячную зарплату работников в данном регионе.

Грубо говоря, один работник на свою зарплату может в месяц купить один «квадрат». Это обязательнейшее условие, потому что реально банки дают кредиты только тем, кто зарабатывает. Когда я работал в Китае, там было так. Позже, когда я там бывал, разговаривал с теми людьми, с которыми раньше работал, и среди них есть те, кто реально покупал так квартиры, и с ними можно по-настоящему поговорить, потому что мало ли чего там газеты пишут.

Вот в относительно небольшом по китайским меркам городе — порядка 1,5 млн жителей (он вырос на моих глазах, когда я туда приехал, там было 200 тыс. человек) — там горожан можно разделить условно на три категории. Минимальная зарплата — это 5 тыс. юаней в месяц (дворники, разнорабочие), такой человек может купить себе жильё в недорогом районе. Там, может быть, дальше до работы добираться, он находится где-нибудь на отшибе. Но там такой рабочий может в месяц купить «квадрат» жилья за те самые 5 тыс. юаней. Инженерный состав получает уже 8-9 тыс. юаней. И он может приобрести себе жильё уже в районе получше. И стоит там «квадрат» в среднем 8 тыс. юаней. А руководство предприятия получает где-то 12-15 тыс. юаней. Они могут купить жильё в центре города, в престижном районе. Но в любом случае для них их квадратный метр жилья, там, где они могут себе позволить, будет стоить их среднемесячную зарплату.

Поэтому семья из двух взрослых человек может выкупить один «квадрат» за зарплату одного из членов семьи, а на вторую будут жить. И ещё одна социальная норма в современном Китае — 30 кв. м жилья на одного человека. То есть семья из трёх человек покупает квартиру 90-100 кв. м. И на меньшее им кредит под льготные проценты не дадут. И такая семья купит квартиру 100 кв. м за 100 месяцев. Вот это их социальная норма.

— То есть если в российском регионе, условно, средняя зарплата официально заявляется в 40 тыс. рублей, то при таком подходе «квадрат» должен стоить те самые 40 тыс.?

— Да, приблизительно так. «Квадрат» средней жилплощади по средней зарплате. Ни в коем случае не больше, даже если возникает такой соблазн. Это и будет социальная норма. А чтобы такого добиться, надо уходить от сложившихся методов строительства и идти на индустриальные методы, как и делают китайцы, которые строят быстро, недорого и много.

Николай Болховитин / Фото: из личного архива

Реальный платёжеспособный спрос нашего населения очень маленький, поэтому строить жильё, которое никто не сможет выкупить, и оно отойдёт в собственность банка, потому что человек не сможет платить по ипотеке — это совершенно бессмысленно. Значит, ему надо сразу продавать по 40 тыс. рублей за кв. м. И спрос, который будет обеспечен такой стоимостью «квадрата», как раз и обеспечит рентабельную загрузку комбинатов, производящих детали для индустриального строительства.

Но такой комбинат нельзя остановить, если он ничего не производит, он всё равно же тратит. Поэтому метод индустриального строительства нам диктует условие — обеспечить массовый спрос, а он возможен только при подъёмной для людей цене, а не как сейчас. И тогда мы не попадём в ту же яму, в которую попало панельное домостроение, популярное в СССР, когда после развала страны спрос упал. Это взаимосвязанные процессы — производить индустриальным методом выгоднее, чем кустарным, но он рентабелен при рассчитанной цене «квадрата», подъёмной для работающей семьи.

Как в Советском Союзе решили строить быстро из панелей?

— А что такое «индустриальное строительство»?

— Тут надо поговорить о строительстве вообще и почему в нём наступает колоссальный кризис, который и является следствием того, почему будут разоряться строительные фирмы, почему мы строим медленно, мало и дорого.

Строительство существует обычное, традиционное, которое мы знаем, из кирпича, бруса и т.д. А есть индустриальное строительство. Такое было у нас ещё в Советском Союзе — это крупнопанельное домостроение, правда, правильно его называть каркасно-панельным, но у нас в народе его назвали крупнопанельным. Это когда мы делаем все детали на заводе, а потом на стройке их только собираем. Сейчас у нас в стране индустриального строительства нет, оно было убито. Осталось только в очень больших городах, где можно загрузить производством панелей крупные предприятия.

Сборка дома и его узлов индустриальным методом каркасно-монолитного строительства. Фото предоставлено Николаем Болховитиным

Каркасно-панельный мы взяли во Франции ещё в середине прошлого века. Но там оно не было придумано как индустриальное. Оно так же предполагало, что мы на стройке льём панели, поднимаем их краном, сваркой собираем и таким образом строим дом. Заслуга того, что оно стало индустриальным, конечно, советская.

В СССР придумали разделить эти процессы: кто-то делает панели, кто-то ещё что-то на комбинатах, а на стройке это всё только собирается. Это называется параллельное производство, математически — это распараллеленные процессы. Оно синхронизируются только на сборочных операциях.

По такому принципу делаются и автомобили, и другие изделия в машиностроении, например. Так ещё в Генуе строили галеры в старину, галера двигалась по каналу, как по конвейеру, и её на определённом этапе обвешивали всякими деталями, которые загодя уже где-то сделали в другом месте.

Вот по этому принципу в Советском Союзе решили использовать французскую идею каркасно-панельного домостроения. Система была очень эффективная, она позволила на рубеже 50-60 годов ХХ века в шесть раз увеличить объёмы строительства в квадратных метрах без увеличения количества самих строителей. Но эту систему мы сами разрушили.

Почему это случилось? Детали такого крупнопанельного, или каркасно-панельного, домостроения делались на специальных комбинатах ЖБИ. Из них собирали не только дома, но и школы, поликлиники и т.д. У вас в Барнауле, и везде по стране таким образом было построено огромное количество различных зданий. Система была дивно хороша для 50-х годов прошлого века, но в настоящий момент она морально устарела. Сами эти комбинаты даже в советское время были рентабельны где-то от 250 тыс. кв. метров в год, то есть надо было строить из панелей, выпускаемых одним таким комбинатом, столько или больше квадратных метров. Были меньше комбинаты, так называемые сельские, но государство их дотировало. У вас наверняка есть сёла, где есть здания, построенные в советское время крупнопанельным способом. Вот для них делались небольшие комбинаты ЖБИ. Тем не менее при всех издержках стоимость «квадрата» при таком строительстве была минимальной.

Как только у нас объёмы упали, многие комбинаты ЖБИ стали нерентабельны. А капитализация у них довольно высокая. Представьте себе, например, тот же комбинат «Мортон» стоил 9 млрд рублей, чтобы его с нуля построить. А он потом разорился, «Пик» его купил. Например, ростовский комбинат стоил 5 млрд. Они все в одном ключе, их поставили штук десять по России в одно приблизительно время. Это был последний всплеск такой идеи: возродить панельное домостроение, но на основе немецкого оборудования. Понятно, что это оборудование было, на самом деле, китайское, а немцы на него только свой лейбл ставили. Но это не выстрелило, и не должно было сработать, потому что, повторюсь, панельное домостроение уже сильно устарело.

Почему в России строят медленно, мало и дорого?

— А то, как строят сейчас, там же тоже применяют какие-то готовые детали?

— Нет, то, что у нас в стране получилось сейчас на стройке, это кустарные методы. Мы сегодня строим монолит или кирпич — а это не индустриальное строительство. Это много людей, которые бегают по стройке, бестолково мешая друг другу. Это плохие бетоны, которые невозможно сделать в уличных условиях, а они льют бетон на месте. На улице прямо на стройке невозможно хорошо приготовить бетон.