Александр Рогачёв: «Если нет управляемого стресса, то ты — чахнешь»

Каковы перспективы строительного рынка? Что будет с ценами на жильё? Какие вызовы ставит перед собой Группа компаний «Объединённая домостроительная корпорация» (ГК ОДСК) и её руководитель Александр Рогачёв? обо всём этом – в интервью ОрелТаймс. Фото: Пресс-служба ГК ОДСК

— Александр Александрович, в самом начале вашей работы в «Орёлстрое» раздавались голоса, что Вам строительный бизнес будет не интересен, со всеми вытекающими последствиями. Прошло более 6 лет, сейчас Вы уже руководите Группой компаний «Объединённая домостроительная корпорация» (ГК ОДСК), в которую вошёл «Орёлстрой». Как трудно было «въезжать» в данный бизнес?

— Я помню эти разговоры. Они доходили до меня. В своей прежней, до «Орёлстроя», инвестиционной жизни я был во многом завязан на недвижимость, но в большей степени занимался офисами и складскими помещениями, однако принципы работы этого рынка я знал. С точки зрения финансов и маркетинга мне было попроще, но «въезжать» приходилось в производственную, строительную специфику. 

Работая в такой компании как «Орёлстрой», ты начинаешь понимать, что здесь за каждым рублём стоит серьёзная работа тысяч людей. На каждом участке производства они добавляют какую-то стоимость. За прошедшие в компании годы мне повезло пообщаться с ветеранами отрасли, набраться от них ценного профессионального и житейского опыта. Эти люди возводили уникальные объекты: БАМ, атомные станции и сложные гидротехнические сооружения. Не скажу, что стал по сравнению с ними суперэкспертом, но я понял, какой это сложный труд, и отношусь к ветеранам отрасли с большим уважением.

— Сложно было находить общий язык с этими строительными «монстрами»? Доказывать им, да и самому себе, свою профессиональную состоятельность, способность руководить огромным коллективом?

— Безусловно. Поначалу у многих в коллективе были предубеждения к моим обеим специальностям (юрист и финансист – прим. ред.). Понимал, что изначально меня воспринимали жителем офиса, «белым воротничком», мол, «ты наши проблемы не поймёшь». К слову, и до сих пор это порой встречается. Но я из-за этого никогда ни с кем не ругался, в конфликты не вступал, а делал, что должно и что мог, и постепенно находил точки соприкосновения: ты учишься общаться, люди учатся тебя понимать. И, в конце концов, приходит понимание, что мы разные, но труд каждого важен. И строитель без финансиста и юриста в текущих условиях не может обойтись. Дом построить это не всё. Его нужно сдать, правильно получить финансирование. Ну а дальше уже вопрос — как ты сам будешь использовать данный тебе ресурс, когда выстроен равноправный диалог.

 — За 11 месяцев 2022 г. в регионе ввели 334 тыс. квадратных метров жилья. Какова доля ОДСК? 

— До конца года мы свою долю традиционно не раскрываем. Отмечу, что мы строим в Орловской области больше жилья, чем все основные игроки-застройщики вместе взятые.                                                                                                                      

— Ранее губернатор анонсировал приход на Орловщину московской строительной компании, которую орловцы так и не дождались. Есть ли рынок для «варягов» в регионе, или местные застройщики полностью закрывают все ниши и между собой жёстко не конкурируют?

—  У каждого застройщика есть своя специализация. Выходить из зоны комфорта никому не нравится. Но периодически это надо делать, иначе – путь к увяданию и застою. Если нет лёгкого, управляемого, подчёркиваю это слово, стресса, то ты — чахнешь.  Порой границы нашей специализации размываются. Так, «Орёлстрой», лучше других переваривающий большой объём стандартизированных операций, строит дома в центре города. Или компания «Зенит» берётся за возведение домов ближе к окраине Орла.

«Наша квартира — это способ набраться опыта» 

— Во время кризиса, когда доходы людей падают, кому из застройщиков проще выжить: тем, кто строит относительно недорогое жильё, или специализирующемся на «элитках»?   

— В финансовой логике это называется закон «Водопровода» — если падает давление, то вода уходит из верхнего слоя, а в нижнем остаётся. Наши квартиры — это жильё первой покупки. В микрорайонах «Орёлстроя», как правило, живут молодые семьи, впервые купившие квартиры. Потом, со временем, им захочется иметь свой дом как финальную точку жилья. Наша квартира — это способ набраться опыта перед сложным путём создания собственного дома.                                                               

— Кстати, в Белгородской области работает программа, по которой молодые семьи со временем получают возможность по льготной ипотеке переехать в собственный дом.

— Очень классная программа. Мы хотели её повторить в Орле, но оказалось очень сложно. На данную перестановку ипотеки банки не пошли. А в Белгороде программа финансирования была организована через государственную компанию, созданную губернатором Евгением Савченко.

— Вы учитываете в своих планах ухудшающуюся демографическую ситуацию на Орловщине? Ежегодно наша область теряет около 10 тыс. человек, а город Орёл лишается до 6 тыс. горожан. Это ведь обязательно отражается на продажах квартир…

— Мне как коренному орловчанину печально, что есть такая тенденция. Но у «Орёлстроя» есть достаточно устойчивый приток покупателей из районов области. Сильнее пострадают застройщики, предлагающие жильё более высокого ценового сегмента. Но эту проблему мы видим.

Брать, или не брать ипотёку — вот в чём вопрос!

— Льготная ипотека с 2023 года будет выдаваться под 8%. Один орловский застройщик считает это слишком большим процентом, другой, наоборот, советует брать, поскольку, «неизвестно, что будет завтра». Некоторые федеральные эксперты предрекают 30-процентное падение рынка в 2023 году, в том числе и из-за падения уровня жизни населения, экономического кризиса и общей неопределённости. Ваша оценка перспектив рынка жилья и темпов строительства?

— Я бы брал ипотеку. Может так статься, что когда закончится льготная ипотека, кредит в принципе будет невозможно взять и под 13%-14%. Федеральная власть уже заявила, что будет оставлять лишь точечные ипотечные программы, такие как «Семейная», или «Дальневосточная».                                                                                                        

— Средняя цена на жильё в Орле на вторичке в январе 2022 года — 71-73 тыс. руб. за кв. м; в декабре — 76-78 тыс. руб. за кв. м. Новостройки у некоторых застройщиков доходят до 115 тыс. руб. за метр, причём, без отделки. Однако имеет место с лета небольшое снижение стоимости квартир. На Вашу компанию эта тенденция распространяется?                                                                                                                      

— Смотрел статистические данные. Количество выданных разрешений на строительство за последние два квартала снижается, значит, снизятся предложения жилья, а спрос пока остаётся на одном значении. Если мы говорим о рынке Москвы, там действительно наблюдается снижение цен, и оно будет продолжаться. Там динамичный рынок, и он быстрее реагирует на ценовые сигналы. Наш рынок инертный — мы позже реагируем на позитив и негатив. «Орёлстрой» если и поднимает цены, то делает это с небольшим «шагом» и с учётом ассортиментной политики. Изначально мы формируем прайс более взвешенно, с учетом внешних и внутренних факторов, поэтому и менее подвержены внеплановым изменениям, которые диктует окружающая среда.

— Насколько ГК ОДСК обеспечена земельными участками для перспективного строительства в Орле и в Липецке?

— В целом мы обеспечены землёй на многие годы вперёд и в Орле, и в Липецке. Есть достаточно большой пул участков в разных районах Орла, но мы работаем и над другими локациями. Всего у группы компаний на разных стадиях проектирования и строительства находится более 1 млн. кв. м жилья в 3-х регионах. Конечно, наибольший объём сосредоточен в Орловской области: реализуются разработка и строительство 13-ти жилых комплексов в Орле. В совокупности это более 60 домов как панельных, так и монолитно-кирпичных. 

Стоит отметить начало работы над первым для нас жилым комплексом уровня «Комфорт плюс» – ЖК «Династия» в Зареченском микрорайоне. Это дома разной этажности с закрытой территорией, видеонаблюдением, доступом по Face-ID, колясочными и кладовыми и даже Wi-Fi во дворах. Нашим клиентам будут доступны эргономичные планировочные решения и впервые в нашей компании – двухуровневые квартиры.

— А что насчёт других регионов?

— Вы знаете, что мы активно развиваемся в Липецкой области. Представлены там уже в 3-х локациях общей жилой площадью более 350 тыс. кв.м. Основной класс жилья там – «Комфорт», но в работе также проекты «Комфорт плюс» и «Бизнес- класса».

Начинаем работу и в новом для нас регионе. Ведется проектирование 50 тыс. кв. м жилья с детским садом на одной территории в Калуге. Уверен, наши продуктовые решения смогут составить достойную конкуренцию на рынке недвижимости и в этом регионе.

— Интересна Ваша позиция по перспективному развитию Орла. В том числе, как избавиться Орлу от старых хибар? Насколько правильно для города разрастание новых микрорайонов в пригороде?

— Сам гуляю по центру города, всё это вижу и меня удручает картина аварийного жилья, целые кварталы старых ветхих строений. Хочется, чтобы власть обратила, по мере возможности, внимание на эту проблему, а люди жили в более комфортных условиях.

Взаимоотношения с властью имеют нюансы

— Замечу, что ГК ОДСК не оказалось среди застройщиков по программе Комплексного развития территорий (КРТ) в районе Наугорского шоссе, где как раз и предполагается снос аварийного жилья с привлечением государственного финансирования. В чём причина?

— Когда мы анализировали КРТ, то увидели ряд уязвимостей для нас. В самом договоре были определённые нюансы, которые создавали высокие риски для нас как для застройщика. Стоит отметить, что сама идея, заложенная в законе, хорошая, но есть несколько моментов, которые хотелось бы увидеть в более развёрнутом и определённом виде.

— Почему ОДСК не участвует в торгах по крупным проектам, курируемым областной властью: школа на Зеленина, ММЦ («Титаник»)? К слову, в д. Жилина Неполодского с/п Орловского МО и на ул. Родзевича-Белевича, 15, мкр. № 8 в Орле запланировано строительство 2-х школ, общая стоимость примерно 4 млрд руб. — есть где развернуться крупной строительной компании, такой, как Ваша…

— Что касается школы на Зеленина — с нами власть вела диалог. Мы посмотрели расценки и сказали, что, грубо говоря, заложенных по контракту средств явно не хватает. Надо учитывать и такой фактор: мы – большая компания, наши расценки дороже, чем у малого и среднего бизнеса, работающего по упрощёнке. Сразу оставим за скобками подрядчиков с криминальными схемами, это отдельная история, которая не имеет ничего общего с деловым подходом. А что касается представителей малого и среднего бизнеса, то такие организации имеют определённое преимущество по сравнению с нами просто из-за меньшего объёма налогов в связи с использованием другой системы налогообложения. Но нам сказали, что «сколько денег из федерального бюджета есть — столько есть».

— А не намекнули, что потом можно будет добавить, сколько потребуется, из регионального бюджета?

— Такого разговора не было. Вообще проблема с расценками характерна для Орловской области во многих аспектах, я говорил об этом и с дорожниками. Мне сложно осуждать коллег с площади Ленина (Правительство области – прим. ред.), которые оперируют тем бюджетом, который имеют, и,кономя на всём, хотят осчастливить наибольшее количество людей. Такое желание понятно – конечно, хочется для людей сделать больше, но необходимо понимать, что и риски могут быть выше.

— Нечто подобное случилось и с Многофункциональным медицинским центром в Орле? Как известно, подрядчиком на «Титанике» стала компания «Стрела» из Москвы. Вы что-то знаете о коллегах? 

— Я не участвовал в переговорах по «Титанику». Мои товарищи говорят, что, вроде как ,эти москвичи — строители. Больше мы о них ничего не знаем.  

— Вам предлагали себя реализовать в качестве политика?

— Разговоры об этом шли, что неудивительно, учитывая разные факторы моей жизни. На данном этапе я для себя этой дороги не вижу. У меня много интересных задач здесь, я с детства хотел работать в частном корпоративном бизнесе, что сейчас и делаю.

— Остаётся пожелать Вам реализации новых амбициозных проектов, в том числе и на Орловщине.

— Спасибо, буду стараться. И Вам удачи! А пользуясь случаем, хотел бы поздравить всех с наступающим Новым годом и пожелать добра, домашнего уюта, крепкого здоровья и реализации всех намеченных планов!                                                                                         

Справочно: 3 июня 2016 года на годовом общем собрании акционеров Александр Рогачев был избран в совет директоров ПАО «Орелстрой». В 2020 году Александр Александрович стал единственным бенефициаром строительной группы компаний «ОДСК» и «Орелстрой». По данным Единого реестра застройщиков за 2021 год, ПАО «СЗ «Орелстрой» занимает первую строчку рейтинга в Орловской области по объёмам текущего строительства — 33% регионального рынка. Застройщик также лидер по объёму ввода 85,8 тыс. кв. м (43% рынка). ГК ОДСК по объёмам ввода является лидером рейтинга и в Липецкой области, занимая 20% рынка.