О предложениях усовершенствования законодательства по «проблемным» объектам долевого строительства
Юристы рассказали о его основных положениях.
В Госдуму внесен законопроект о внесении изменений в ст. ст. 39.6 и 39.7 ЗК РФ.Алена Дурнева, юрист Land Law Firm, проанализировала его основные положения и возможные последствия его влияния на долевое строительство.
Согласно Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства и/или обязанности по передаче объекта участнику долевого строительства либо застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.
По состоянию на апрель 2022 г. единый реестр проблемных объектов содержит сведения более чем о 2 000 домов и около 800 застройщиков При этом, согласно сведениям единой информационной системы жилищного строительства 5 957 «непроблемных» домов строится в настоящее время.[1] Исходя из данной статистики примерно каждый четвертый дом является проблемным объектом, в связи с чем остро стоит вопрос защиты прав участников долевого строительства.
Основным механизмом защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика выступает, с одной стороны, деятельность Фонда развития территорий, который может принять решение о выплате компенсаций участникам долевого строительства либо принять решение о завершении строительства объекта.
С другой стороны, в целях завершения строительства возможно привлечение инвестора субъектом РФ. В настоящий момент доля этого механизма в общем объеме защиты прав дольщиков - 24,1 %.[2]
В целях повышения привлекательности для инвесторов проектов, связанных со строительством проблемных объектов, Законодательное собрание Ленинградской области разработало законопроект «О внесении изменений в статьи 39.6 и 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – законопроект).
Законопроектом предлагается внести два изменения.
Во-первых, ввести положение, позволяющее без проведения торгов предоставлять в аренду инвестору публичный земельный участок, смежный с земельным участком, на котором расположен проблемный объект незавершенного строительства.
Во-вторых, по договору аренды земельного участка с юридическим лицом, которому передан проблемный объект для завершения строительства, размер арендной платы определяется в размере не выше земельного налога.
Исходя из пояснительной записки к законопроекту расширение перечня случаев предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов предусмотрено в целях финансовой поддержки застройщиков: получение прибыли застройщиками от реализации смежных земельных участков позволит им исполнить принятые на себя обязательства, что будет способствовать сокращению количества действующих проблемных объектов.
При этом законопроект не содержит особого порядка предоставления смежных земельных участков застройщикам. Из документа неясно, с какой целью будут предоставляться смежные участки, каким образом будет осуществляться контроль за тем, чтобы земельные участки использовались в целях получения прибыли, которая впоследствии будет направлена на завершение строительства проблемного объекта.
Тем не менее, уже принятые недавно антикризисные меры в целом направлены на стабилизацию ситуации в сфере долевого строительства. Например, постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 предусмотрено, что период с 29.03.2022 до 31.12.2022 не учитывается в периоде начисления неустойки по ДДУ. До конца 2022 года предоставляется отсрочка в части уплаты указанных в п. 1. Постановления санкций (в том числе неустойки), требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до 29.03.2022.
Кроме того, с учетом мер, принятых весной 2022 года в сфере регулирования долевого участия в строительстве, сложно определить фактическое количество проблемных объектов. Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 застройщик может получить отсрочку до конца года по включению объекта в реестр проблемных, если основания для его включения в такой реестр возникли в период с 29.03 по 31.12.2022.
В течение 2022 года Правительство РФ вправе устанавливать особенности предоставления публичных земельных участков, в том числе дополнительно определять случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сокращать сроки предоставления таких земельных участков (пп. 1, п. 1 ст . 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Таким образом, в настоящее время для поддержки инвесторов не требуется вносить изменения в ЗК РФ, достаточно постановления Правительства РФ по данному вопросу, что существенно повышает оперативность изменений.
Таким образом, существуют механизмы, позволяющие предоставлять земельные участки без торгов без внесения изменений в ЗК РФ.Второе изменение, предлагаемое законопроектом, связано с установлением арендной платы для инвесторов в размере не выше размера земельного налога.
В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство РФ, орган государственной власти субъекта, орган местного самоуправления вправе определять случаи установления в 2022 году льготной арендной платы по договорам аренды государственных/муниципальных земельных участков и размер такой платы.
Таким образом, льготы по арендной плате для застройщиков также могут быть установлены подзаконными актами субъектов РФ, в которых количество проблемных объектов преобладает (Московская область, Краснодарский край, Ленинградская область и др.).
[1] Долевое строительство жилья, в том числе на основе проектного финансирования с использованием счетов эскроу // наш.дом.рф/аналитика/долевое_строительство (по состоянию на 21.04.2022).
[2] Механизмы субъектов Российской Федерации // наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/список-проблемных-объектов (по состоянию на 22.04.2022).