Смогут ли рассрочка, льготные ставки и другие меры застройщиков заменить ипотеку

Сворачивание льготной ипотеки и ужесточение требований ЦБ перевернуло рынок недвижимости: количество ипотечных сделок в марте резко сократилось. «НИ» выяснили, какие альтернативы для льготной ипотеки теперь есть на рынке. Мария Соколова По данным агентства «Инком», доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости Москвы в начале марта сократилась до 52%, хотя в конце прошлого года она достигала 80%. Максимальный лимит в 6 млн рублей и первоначальный взнос в 30% сильно снизили привлекательность базовой программы ипотеки с господдержкой. Влезать же в обычную ипотеку со ставками под 20% — финансовое самоубийство. Но квартиры как-то продавать всё же надо, поэтому девелоперы, крупные агентства недвижимости и банки разрабатывают собственные маркетинговые программы для привлечения клиентов. «НИ» разобрались, какие варианты есть на рынке, и могут ли они стать полноценной заменой ипотеке. Скидки на недвижимость Чтобы продажи квартир не обрушились, девелоперы первым делом прибегают к простейшему инструменту — скидкам. Исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева отмечает, что застройщики увеличили скидки на 1,5-2%. А управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов добавляет, что застройщики сейчас могут быть куда более щедрыми. — Пока что главным стимулирующим инструментом застройщиков стала скидка. В среднем крупнейшие застройщики Москвы готовы уступить около 5-10% от стоимости квартир, но далеко не всех. Скидки предлагаются на определенные пулы помещений. Так что ищите, смело торгуйтесь, и сможете выбить привлекательное предложение. Однако, по мнению Татьяны Подкидышевой, скидки не могут быть полноценной заменой ипотеке с низкой ставкой. — Клиент смотрит в основном на ежемесячный платеж. То есть для него минимизация покупки заключается именно в сокращении суммы ежемесячного платежа. Льготные ставки по ипотеке от девелопера Ещё год-другой назад на рынке были популярны программы, которые запускали девелоперы совместно с банками. Они предлагали минимальные ставки по ипотеке, но сами квартиры при этом продавались по завышенным ценам. ЦБ в прошлом году активно боролся с таким подходом, но подобные программы возвращаются. В пресс-служба девелопера Level Group объясняют, что такая программа есть у них и сегодня. — Программой «Правильная ипотека» можно воспользоваться как при оформлении Семейной и ИТ-ипотеки, так и в рамках стандартной ипотечной программы. Сниженная ставка от 0,99% будет действовать в течение льготного периода от 6 до 15 месяцев. Ставки около 1% выглядят очень привлекательно. Но обратите внимание — они действуют непродолжительное время. Есть ли толк от экономии в течение одного года, когда ипотека может оформляться на 15-30 лет? Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев поясняет, что подобные программы придуманы не просто так. — Также для покупателей удобны траншевая и аккредитивная ипотека. Принцип их действия отличается, но значение для клиентов аналогично — возможность ежемесячно вносить символические суммы в первый год выплат. Затем ставка меняется на рыночную, но кредит можно рефинансировать. А, согласно прогнозам ЦБ, как раз к концу 2024 года начнет снижаться ключевая ставка. Такие программы держатся на неоспоримой вере в то, что высокая ключевая ставка не вечна, и скоро ЦБ начнёт снижать ключевую ставку. Но если не снизит — тогда у покупателя будут большие проблемы. Квартира в рассрочку Татьяна Подкидышева отмечает, что ещё одной популярной мерой стимулирования продаж на столичном рынке стала рассрочка. — Длинные рассрочки сейчас идут не только на строящиеся, но и на веденные корпуса и проекты. Причем эти рассрочки сейчас сильно распространены как в бизнес-, премиум-классах, так и в массовом сегменте. Сегодня доля рассрочки по рынку достигает 15%. Но Дмитрий Голев поясняет, что такой инструмент доступен немногим покупателям. — Самая популярная альтернатива льготной ипотеке — беспроцентная рассрочка. По сути, этот маркетинговый инструмент подразумевает дисконт, ведь жилье в процессе строительства неизменно дорожает. Однако опция подходит только клиентам с высоким уровнем доходов, так как предполагает погашение в сжатые сроки. Людей в своей массе больше всего интересуют низкие ставки и, соответственно, относительно небольшие ежемесячные платежи. Но таких подарков от девелоперов, по мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, ждать не стоит. — Конечно, девелоперы будут договариваться с банками о более выгодных условиях займов для своих клиентов, но эта субсидия будет небольшой (0,5-1,0 процентный пункт). В любом случае массовой практики сильно заниженных ипотечных ставок, как в 2022 году, скорее всего не будет, потому что рыночные ставки по ипотеке слишком высоки (более 15%), а это значит, что любые формы субсидий обойдутся и банкам, и застройщикам, и покупателям слишком дорого. На людей сейчас со всех сторон валится масса рекламных предложений от застройщиков, и разобраться в них порой бывает непросто. Но всё сводится к тому, что они могут быть интересны либо людям с высокими доходами, которые способны за год-полтора оплатить квартиру без займов, либо верующим в справедливость ЦБ и снижение ключевой ставки. Именно смягчение денежно-кредитной политики способно привести рынок в норму и избавить россиян от зависимости от льготных программ.