Аренда или продажа: что делать с квартирой, если переезжаете в другую страну

У всех, кто решает срочно переехать в другую страну, возникает один и тот же вопрос – что делать с квартирой? Продажа жилплощади сейчас может стать не самым выгодным вариантом, учитывая, что предложения на вторичном рынке недвижимости существенно превышают спрос. Но и оставлять квартиру без присмотра, тоже не лучший выход из положения.

Переезд в другую страну – затратное мероприятие. Деньги от продажи квартиры или сдачи её в аренду могут стать хорошим подспорьем на чужбине. Но так ли сейчас выгодно проводить сделки с недвижимостью?

Кому стоит продавать квартиру

Вариант с продажей квартиры подходит для тех, кто решил навсегда уехать из России. Деньги от сделки в этом случае можно будет направить на покупку недвижимости за границей или иные расходы, связанные с релокацией. Кроме того, продажа активов избавит от расходов на их содержание.

Проблема в том, что сейчас избавиться от жилплощади быстро и выгодно не получится. Если вы, уезжая, срочно продаёте квартиру, то смиритесь с тем, что придётся выставлять её по сниженной цене. Дисконт по срочной продаже достигает 20%. Тем более что спрос сейчас нестабилен. 

_{Продавать жильё сейчас не очень выгодно. Фото: onashem-medisole.ru}

Так, по данным грузинских властей, стоимость квадратного метра в новостройках Тбилиси с конца февраля 2022 года подскочила на 44%. Да и предложений на рынке сейчас не особо много – на поиск уйдёт много сил. А если искать предложения через агентство, то ещё и денег.

Конечно, квартира без хозяина может простоять ни один год в ожидании выгодных цен на рынке. Но уехавший из РФ гражданин теряет резидентство, а это ведёт к тому, что налог с продажи квартиры для него повышается, а налоговые вычеты не применяются.

Налог надо платить, если: 

1. Квартира была приватизирована, подарена или получена по наследству более 3 лет назад.
2. Недвижимость была куплена 5 лет назад.

Если минимальный срок владения недвижимостью вышел и налоговых обязательств не возникает, тогда всё в порядке. Резиденстство особой роли не сыграет.

Однако если квартира куплена недавно, то надо подумать.

Став нерезидентом, нельзя будет уменьшить налоговую базу на понесённые на покупку расходы, а налоговая ставка составит 30%. То есть если вы продаёте квартиру за 4 000 000 рублей, то в качестве налога надо уплатить 1 200 000 рублей.

Поэтому остаётся только два варианта: ждать, когда пройдёт минимальный срок владения или продавать до того, как статус резидента утратился.

Причём для НДФЛ налоговый период составляет 1 год. То есть статус резидента будут смотреть на конец года. Те, кто уехал осенью по итогам 2022 — резиденты. Кто успел продать квартиру, платят налог по общим правилам. Но по итогам 2023 года они будут нерезиденты. Даже если квартира будет продана в январе, налог надо будет платить по ставке 30% со всей суммы продажи. 

Стоит также обдумать варианты перевода денег от продажи на заграничный счёт. Сделать это сейчас можно через платёжные системы типа «Золотая корона», онлайн-обменники, SWIFT-переводы (для несакционных банков) или криптовалюту.  

Тем, кто не успел продать квартиру до отъезда или принял такое решение уже находясь за границей, можно посоветовать составить доверенность на проведение сделки на родственника, друга или агента. 

Когда стоит сдавать квартиру в аренду

Если вы не определились с местом жительства на ближайшее время или планируете вернуться в Россию, то очевидно, что квартиру надо сдавать. Иначе она будет приносить одни расходы.

_{Найти хорошего арендатора очень непросто. Фото: sunhome.ru}

Но не стоит рассчитывать, что риелтор в существующих реалиях найдёт для вас выгодного жильца, готового заплатить хорошие деньги за квартиру. Сейчас спрос на долгосрочную аренду в крупных городах снизился в среднем на 15%, а соответственно упали и цены на арендуемую недвижимость. Поэтому риелторы советуют сильно не капризничать в отношении потенциальных арендаторов и выбирать тех, кто есть.

Если же вы не согласны с подобным положением дел и не хотите снижать цену на аренду, то можно повременить со сдачей жилья. Заключить договор можно будет позднее, когда (если) рынок аренды недвижимости восстановится. Причём сделать это можно будет удалённо через агента, родственника или друга. Достаточно составить на него доверенность на сделки с недвижимостью.

При сдаче квартиры надо оформить с нанимателем договор, а если срок аренды превышает 12 месяцев, то его надо будет зарегистрировать в Росреестре. Соответственно, от налогов уйти не получится. Кроме того, долгосрочные договоры аренды дают нанимателям жилья массу преимуществ, например, выгнать их из квартиры просто по желанию собственника не получится. Также при составлении документа лучше сразу внести запрет на субаренду – повторную сдачу жилья нанимателем.

В соответствии с НК РФ, собственнику жилья также придётся платить налог на доходы физических лиц в размере 13% от суммы, полученной за аренду квартиры. Такая ставка предусмотрена только для налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов она значительно выше – 30%. НДФЛ рассчитывается на конец года. Декларацию придётся подавать самостоятельно. На самозанятого россиянина утрата статуса резидента не влияет на размер налоговой ставки, как это происходит с НДФЛ.

Получать деньги за аренду можно будет на счёт, открытый вами в зарубежном банке. Главное помнить о всех тонкостях, которые мы подробно описали в статье «Валютные переводы за границей. Как избежать штрафов?». 

Как оставить квартиру пустой

Если по каким-то причинам собственник не хочет продавать жильё или сдавать его чужим людям, то остаётся еще один вариант – законсервировать квартиру.

Вот, что надо сделать:

• отключить все электроприборы;
• перекрыть газ и воду;
• разморозить холодильник и избавиться от всех продуктов;
• плотно закрыть все окна и балконную дверь;
• проверить исправность замков;
• поставить квартиру на охрану;
• отдать ценные вещи и домашние растения родственникам и друзьям на хранение.

Хорошо, если у близких людей будет возможность хотя бы изредка наведываться в квартиру, чтобы проверить её состояние. Можно также договориться с соседями и оставить им ключи от жилья.

Не забывайте, что надо будет платить за коммунальные услуги. Если не подавать показания счётчиков газа и воды, то вам будет насчитываться плата по нормативам. Это не выгодно, поэтому за 30 дней до отъезда стоит сходить в ресурсоснабжающую компанию или МФЦ и подать заявление о перерасчёте.